Waarom is dit zo belangrijk voor de bank? Het antwoord is eenvoudig: zij willen volledig onafhankelijk een opinie over de waarde van het huis, of zo als zij het noemen: het onderpand. De verkoopmakelaar staat aan de zijde van de verkoper en uw aankoopmakelaar aan de uw kant als koper. Zij zijn dus beiden betrokken bij de transactie en daarom dient er dus een onafhankelijk taxatierapport te worden opgesteld door een derde makelaar / taxateur. Dit wordt vaak gezien als een lastig euvel want het kost weer geld. De vraag die wij vaak krijgen: Wat staat er allemaal in een taxatierapport? Hebben ze niet genoeg aan de Funda presentatie? Hierbij een korte uitleg.
Het taxatierapport
Het rapport is stapsgewijs opgebouwd, waar ieder belangrijk punt van de woning wordt behandeld. De basis is simpel want in theorie kan iedereen een taxatierapport invullen (behoudens het vaststellen van de waarde). Het principe is heel eenvoudig: er worden vragen gesteld en hier dient de taxateur een antwoord op te geven. Niet meer, niet minder. Echter om deze vragen te beantwoorden, dient er wel een grondig onderzoek te worden gedaan.
In deze uitleg gaan we uit van een normaal taxatierapport welke gebruikt kan worden bij een financieringsaanvraag. In een andere blog gaan we iets dieper in op de verschillen met de andere modellen en waarderingen.
A. OPDRACHT/OPNAME
Hier staat de opdrachtgever vermeld en de opnamedatum van het pand. Dit is tevens de waardepeildatum, oftewel op deze datum is het huis gewaardeerd. Deze datum is belangrijk aangezien een taxatierapport slechts een half jaar geldig is. In deze periode kan veel veranderen.
De taxateur kan een opdracht maar voor 1 opdrachtgever uitvoeren. Indien hij als aankoopmakelaar mee is geweest, heeft getaxeerd voor een woningbouwstichting of in het kader van Bijzonder Beheer, dan mag hij in dezelfde transactie niet taxeren voor een financieringsaanvraag. Anders is hij (in)direct betrokken bij de transactie en kan zijn onafhankelijkheid niet garanderen.
B. OBJECT
Het taxatie adres, alsmede het type woonhuis. Dit is vastgesteld conform de fotowijzer van de waarderingskamer. De fotowijzer is vastgesteld door de VNG, NVM, Vastgoedpro en VBO. De woningtypes zijn onder andere vrijstaand, 2/1 kap, tussenwoning, eindwoning, hoekwoning, halfvrijstaande woning, geschakelde woning en dan nog een aantal appartementstypen.
C. DOEL VAN DE TAXATIE
Gaat het om de financiering, (al dan niet met of zonder NHG), boedelsplitsing, WOZ, verkoopbeslissing (evt voor een professionele opdrachtgever), bijzonder beheer of een geheel ander doel. Dit is uiteraard van belang en dient duidelijk in het rapport omschreven te zijn. In verschillende gevallen en andere uitgangspunten kan de waarde afwijken, of staan er meerdere waarden in.
D. WAARDERING
Het belangrijkste onderdeel van het rapport: Wat is de marktwaarde van het object? Met de marktwaarde wordt de waarde bedoeld die gerealiseerd wordt zonder dat er sprake is van dwang en dat de woning op een goede manier op de markt is gezet. De woning is dus door een makelaar te koop gezet en er is actief gebruik is gemaakt van bijvoorbeeld Funda, flyers, Open Huis etc.
De tweede waarde die u vaak ziet is de marktwaarde na verbouwing. Bijvoorbeeld u gaat een nieuwe keuken en badkamer plaatsen, wat is dan de marktwaarde als het helemaal af is conform de opgegeven verbouwing. De omschrijving van deze verbouwing is terug te vinden in het taxatie rapport onder sectie I.
E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID
De aansprakelijkheid van de taxateur wordt hier vastgesteld. Hier staan de voorwaarden (van de aangesloten brancheorganisatie), de verantwoording (alleen aan de opdrachtgever en de financier) en tot slot of er is getaxeerd conform het normblad (dit wordt aan het einde uitgelegd wat hiermee word bedoeld).
F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR
Sectie F. is de samenvatting van het taxatierapport. De vinkjes staan op ja of nee en verwijzen verder naar de diverse secties in het rapport.
G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN
De taxateur doet onderzoek bij het Kadaster, het eigendomsbewijs en soms bij diverse andere bronnen zoals de stukken van een Vereniging van eigenaren bij een appartement of een erfpachtsakte bij een erfpacht situatie.
In het Kadaster staat het object omschreven. Dat is de object afbakening van het object. Conform het normblad dienen hiervan de bijlagen te zijn toegevoegd. Een kadastraal bericht en kaart mogen niet ouder zijn dan 14 dagen van de waardepeildatum.
Dit onderzoek kan zeer tijdrovend zijn aangezien de akte van levering, stukken van de VVE goed door gelezen dienen te worden, alsmede onderzoek bij het Kadaster. De belangrijkste zaken die van invloed kunnen zijn op de waarde worden in het taxatierapport vermeld.
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
De kop zegt eigenlijk alles. Hier vertelt de taxateur in een uitgebreide omschrijving iets over het object, meld de maten conform de meet instructie van de branche organisaties wat een afgeleide is van de NEN2580 normering. De woning wordt met een meetapparaat opgemeten of eventueel van een bouwtekening.
Het tweede gedeelte van de vraag is om een omschrijving te geven van de omgeving. In wat voor soort woonwijk, de stand en zijn er voorzieningen zoals winkels, scholen of openbaar vervoer. Zijn er eventueel nog bijzondere ontwikkelingen die de waarde nog zouden kunnen beinvloeden. De plaatselijke marktkennis van de taxateur is hier dus van belang om hier een zinnig antwoord op te geven.
I. ONDERHOUDSTOESTAND, NIEUWBOUW, VERBOUWING EN/OF VERBETERING
Sectie I. geeft informatie over de bouwkundige staat van de woning. Dit gebeurt uiteraard op basis van een visuele inspectie. Het rapport mag daarom ook niet worden gezien als bouwkundig rapport. De taxateur moet hier een advies geven of er een nader bouwkundige keuring nodig is.
Deze week lazen wij op Twitter een leuke maar zeer onnozele tweet:
In deze sectie kan de taxateur aangeven of er een verbouwing moet worden opgenomen. Deze is opgesplitst in verbetering (nieuwe keuken, badkamer, nieuwe vloer etc.) of bouwkundig. (aanbouw, dakkapel, plaatsen nieuwe garage etc.). De taxateur moet tevens het bedrag invullen van het te investeren bedrag. De bank wil graag alleen het bedrag weten wat in het depot komt. Indien er eigen geld in wordt gestoken dient dit doorgaans buiten beschouwing te worden gelaten. (de taxateur kan dit eventueel wel in zijn waardering mee nemen en melden bij de bijzonderheden)
J. VERONTREINIGING
Is er vervuiling in de grond aanwezig? Vaak wordt hiervoor het bodemloket geraadpleegd. De taxateur kan hiervoor ook informatie direct vinden bij de gemeente of de provincie. Sommige gemeentes vragen hiervoor lege kosten (soms wel tot 75,-- euro).
Uiteraard is het ook van belang dat de taxateur hiervoor plaatselijke bekendheid heeft. Het kan natuurlijk zijn dat er vroeger een tankstation heeft gezeten, waardoor wellicht extra onderzoek nodig is.
In dit hoofdstuk komt ook de vraag voor m.b.t. asbest. Dit werd tot 1994 toegepast in gebouwen. Indien dit zichtbaar is zal de taxateur hier melding over maken, anders wordt er vaak een melding gemaakt dat dit gezien het bouwjaar niet uit te sluiten is. (lees hier meer informatie over asbest)
K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar)
Bewoont de eigenaar de woning zelf? Of is deze verhuurd? Deze vraag wordt hier beantwoord. Daarnaast kan de taxateur aangeven of de woning netjes wordt bewoond. Een belangrijke vraag voor de geldverstrekker aangezien een verhuurde woning in de regel veel minder oplevert dan een woning welke door de eigenaar wordt bewoond.
L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
Voor bank en de consument is dit het allerbelangrijkste onderdeel van het rapport. Hoe is de taxateur aan zijn waarde gekomen? Conform het normblad dient de taxateur tenminste 2 vergelijkbare woningen toe te voegen die zijn waarde onderbouwen.
Bij een gevalideerd rapport krijgt de taxateur 2 modelwaarderapporten. Dit zijn 2 x 3 referentie objecten op basis van de kenmerken van de woning welke de taxateur heeft ingevuld. Aan de hand hiervan wordt een modelwaarde geproduceerd. Indien de afwijking minder dan 10% is van de getaxeerde marktwaarde hoeft de taxateur niets uit te leggen. Anders dient hij per referentie aan te geven op basis waarvan de objecten bruikbaar zijn tov het getaxeerde.
(Kleine noot: In de taxatie wereld is hier veel weerstand tegen. De modelwaarde leveranciers (Midas, Calcasa, NBWO en Ortec) komen vaak met verkeerde objecten, of de juiste objecten met een heel grote onverklaarbare afwijking. Aangezien de tarieven van taxaties onder druk staan, gaan veel taxateurs hier slecht mee om. Bij verkeerde objecten geven ze aan dat ze geen commentaar hoeven te geven terwijl het een verkeerde onderbouwing is. Hiermee heeft u dus geen zekerheid over de waardering en wordt goedkoop dus snel duurkoop).
M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN
Hoe staat het object geregistreerd bij de gemeente? Zijn er nog beperkingen door het bestemmingsplan? Is het gebruk als woonruimte toegestaan, of is het juist een bedrijfswoning? Daar geeft deze sectie antwoord op.
Daarnaast geeft taxateur of er nog andere beperkingen zijn t.a.v. het getaxeerde zoals vestigingseisen, gebruiks of verkoopbelemmerende bepalingen. In sommige gemeenten is er een woonvergunning nodig tot een bepaalde koopsom.
N. NADERE MEDEDELINGEN
Hier kan de taxateur al de informatie kwijt die hij niet in het rapport kwijt kan, of juist iets uitgebreider. Vaak zie je hier dat taxateurs nog allerlei zaken uitsluiten terwijl dit vaak onnodig is aangezien het normblad hier vrij helder in is.
O. BIJLAGEN
Verplichte bijlagen zijn:
- Kadastraal bericht;
- Kadastraal bericht;
- Kadastraal plan / kaart;
- Het laatste eigendomsbewijs;
- (Concept) koopakte indien er een woning verkocht wordt door een woningstichting;
- Erfpachtvoorwaarden (indien erfpacht van toepassing is);
- Splitsingsakte (bij appartementsrecht);
De overige gegevens zijn niet noodzakelijk echter kunnen uiteraard wel van toegevoegde waarde zijn.
P. FOTO'S
Het woonhuis dient zo goed mogelijk in beeld te worden gebracht. Zo zijn de foto's van de voorzijde, achtergevel, straatbeeld, woonkamer, keuken en de badkamer verplicht en de rest is extra.
Normblad
Tot slot de taxateur is en blijft verantwoordelijk voor zijn rapport. Zo heeft hij het object opgemeten, is plaatselijk bekend en weet welke transacties er hebben plaats gevonden. Hij kan zich niet verschuilen achter een Funda presentatie die door een collega makelaar is opgenomen en dient alle onderzoeken zelf uit te voeren. Als u kiest voor de goedkoopste taxateur, of iemand die via een taxatiebureau wordt ingeschakeld die lagere tarieven hanteren, kan dit dus nadelige gevolgen voor u hebben. Een taxatierapport is dus niet zomaar iets om een koopsom te legitimeren. Want wie weet betaalt u wel teveel? Dat wilt u toch ook niet?
Heeft u nog vragen dan kunt u contact met ons opnemen op info@taxatiereus.nl
Geen opmerkingen:
Een reactie posten