Taxatie De Monitor

Daarnet het programma van de Monitor zitten kijken over de taxateur. Dit geeft een goed beeld van de huidige taxatie markt en de taxateur. Zoals Frits Markus het vertelde zo zou het moeten zijn. De realiteit is helaas  anders.

Waarom laten taxateurs zich leiden? 

1.) Een belangrijke oorzaak ligt bij de banken.

Voorbeeld:
Een woning wordt verkocht voor 250.000,-- kosten koper. Er komt een taxateur langs om de waarde vast te stellen. Deze taxeert de woning op 245.000,--. De bank zegt tot dit bedrag verstrekken wij een financiering (risico afdekking), de overige 5.000,-- moeten de mensen met eigen middelen in brengen.

In veel gevallen gaat de koop niet door want de 5.000,-- en overige bijkomende kosten kunnen ze niet betalen. Dus dag deal, dag hypotheek. De taxatie waarde zal in veel gevallen dus op tenminste de koopsom liggen of net iets hoger.

2.) De taxateur is afhankelijk van de opdrachtverstrekker.

Dit is vaak de hypotheek adviseur. Ze krijgen van bepaalde partijen redelijk veel opdrachten. Dus veel omzet. Men is vaker geneigd om de gevraagde waarde te schrijven omdat ze anders geen opdrachten meer krijgen en dus deze omzet mis lopen.

3.) Het NWWI.

Taxatierapporten worden gevalideerd. De grootste partij is hierin het NWWI. Zij controleren het taxatierapport op de inhoud en onderbouwing. Op het moment als er een koopakte in zit (bij bijvoorbeeld een verkoop door een professionele opdrachtgever), of de taxatie waarde ligt boven de vraagprijs of Funda krijg je als taxateur de vraag om dit extra te gaan toelichten in het taxatie rapport. Terwijl je als taxateur volledig onafhankelijk taxeert dus je zelf niet laat leiden door een koopsom of vraagprijs. Er zijn namelijk situaties denkbaar dat een vraagprijs laag is ingezet omdat de verkoper er van af moet. Veel taxateurs denken dan ook dat ze de exacte koopsom moeten taxeren omdat het anders niet geaccepteerd wordt door de bank (mede bang gemaakt door het NWWI).

4.) De taxatiebureaus

Ze accepteren taxatie opdrachten van taxatiebureaus. Deze betalen de taxateur een klein bedrag voor zijn werkzaamheden (varierend van 130.-- tot 160,-- euro). De kortste weg is dus de koopsom op papier te zetten, een Funda tekst te kopiëren en er van uitgaan dat de verkopend makelaar de woning heeft opgemeten. De rest is in het taxatierapport met 'Macro's" standaard ingeregeld en mag verder absoluut geen tijd kosten.

Ook hier geldt weer sommige taxateurs zijn qua omzet afhankelijk van dit soort bureaus en doen wat ze zeggen. Anders krijgen ze geen opdrachten meer.

5.) Beroepsethiek

Helaas zijn er nog taxateurs en Financiele adviseurs die het met de beroepsethiek niet zo nauw nemen. Een veel te hoge hypotheek wordt onderbouwd met een taxatierapport. Helaas hebben we al eens meerdere malen meegemaakt dat een hypotheek adviseur rond belde met de vraag om een bepaalde hoge waarde op papier te zetten. Zo niet, dan gaan we naar een ander. En ze vinden altijd een taxateur die het op papier zet.

Oplossingen voor de taxatiemarkt:

Die zijn niet zo snel gevonden. De banken kunnen beginnen door een percentage afwijking te accepteren van de getaxeerde marktwaarde. Sommige geldverstrekkers gaan inmiddels ook al akkoord met modelwaarderapporten. 

Particulieren moeten beseffen dat een super goedkope taxatie niet kan. Dus als je rond belt naar makelaars en die rekenen allemaal bedragen tussen 400,-- / 600,-- euro en je vindt er 1 die het voor 237,50 doet inclusief alle kosten (via bijvoorbeeld taxatievergelijk), dan kun je er niet veel van verwachten.  

De beroepsethiek zal bij een gedeelte van de taxateurs  (en financiële adviseurs) moeten veranderen. Laat je beroep als taxateur in ere! 

Tot slot:

Taxeren is geen exacte wetenschap. Als een verkopend makelaar bij je langs komt geeft hij ook vaak een waarde af die ergens tussen bijvoorbeeld 185.000 / 195.000 ligt gebaseerd op recente verkopen in deze buurt. De vraagprijs zal vaker nog iets hoger liggen. De taxateur zal de trekker overhalen en moet een bedrag op papier zetten. Die zal als het goed binnen deze range vallen. 

Het beeld wat geschetst werd bij de Monitor is niet heel rooskleurig. Maar gelukkig zijn er nog veel taxateurs die wel hun werk serieus nemen. Die zullen het ook aangeven als de koopsom te hoog is. Een slimme consument of hypotheekadviseur zal de koop om deze reden afblazen. Een naïeve consument of slechte hypotheekadviseur zal zoeken naar een taxateur die het wel op papier zet.

Totale verloedering van de Taxatie wereld

Deze week ontvingen wij een schokkend bericht en laten we hopen dat het niet waar is. Via een taxateur waar we regelmatig mee samen werken hoorde we dat de NVM - SOM een opleiding aan het maken is om makelaars / taxateurs te leren om de referentie objecten te onderbouwen in een taxatierapport.

Dit kan toch niet waar zijn? Dit is toch de basis van het taxeren? Het is geen kunstje die je iedereen kunt leren! Het is pure marktkennis met een juiste vertaling te maken naar een heldere uitleg. Dan krijgen de validatie instituten weer de schuld van de taxateurs. Nee, dat is ook erg vreemd. Het onderbouwen van een taxatiewaarde is namelijk zeer eenvoudig.

Wat is een goed referentie object?
- Gelijkwaardige woning qua inhoud, perceeloppervlakte, bouwjaar, woonoppervlakte en type;
- Zo dichtbij mogelijk gelegen bij het getaxeerde;
- Een zo jong mogelijke transactiedatum;

Eenvoudiger kunnen we het niet maken. Helaas zijn deze regelmatig niet te vinden die hier precies op aan sluiten. Op zich ook logisch. Zeker als je een plaats hebt waar niet zo heel veel transacties zijn. Hier komt dus het werk van de taxateur kijken. Een juiste interpretatie van "de andere referenties" omgezet naar het getaxeerde.

Het doel van de onderbouwing is om de opdrachtgever, de bank, de bijzonder beheer afdeling of de woningcorporatie willen graag een vertaalslag van de marktkennis van de taxateur en de getaxeerde marktwaarde. De toelichting moet in combinatie met de kerngegevens van het object een logisch verhaal zijn waar je als "leek" van denkt dat klopt als een bus!

Enkele voorbeelden van een afwijkende onderbouwing:
- Een goed gemoderniseerde tussenwoning kan gerust worden vergeleken met een gedateerde woning. Laat dit wel duidelijk uit het commentaar blijken en het dient uiteraard logisch te zijn (een verschil van 60.000 euro is wel heel erg veel). Geeft zo duidelijk mogelijk aan waar de verschillen in zitten;
- Woningen in een klein dorp, kunnen makkelijk worden vergeleken met vergelijkbare woningen uit een ander nabij gelegen dorp. Leg wel even uit waar de verschillen inzitten op basis van bijvoorbeeld de voorzieningen;
- Een grotere of kleinere woning is makkelijk te onderbouwen. Als het maar logisch is. Een appartement van 150 m2 vergelijken met een appartement van 43 m2 kan natuurlijk niet.  Een doorrekening van de m2 gaat in deze spaak, maar een appartement van 95 m2 gaat al stukken beter;
- Een woning uit 1998 kun je best vergelijken met een woning van een veel ouder bouwjaar. Zeker als deze volledig gemoderniseerd is. Dit geeft namelijk een beeld van woningprijzen van dergelijke woningen;

Oproep aan iedereen die een taxatie nodig heeft:
Wij willen iedereen oproepen die een taxatierapport nodig heeft een taxateur te nemen die deze cursus niet nodig heeft en nooit heeft gedaan! Je wilt een taxateur die kennis heeft van zijn markt waarin hij taxeert, je wilt immers een realistische waarde. Een goede taxateur heeft deze onzinnige cursus niet nodig!

Nieuw taxatierapport

Het is weer zo ver! Het is weer tijd voor een update van het taxatierapport. Deze gaat op 1 april in werking. Alle rapporten die voor deze datum zijn geaccepteerd worden nog uitgewerkt in het model van 2013, alles daarna in het nieuwe taxatierapport.

Uitteraard gaan we deze hier weer eens goed voor zitten om alle wijzigingen door te nemen en u hier uitgebreid over informeren. In afwijking van vorige updates, worden de aanpassingen nu in alle modellen (Finananciering woonruimte, Bijzonder Beheer en Taxatierapport-Transactie-woonruimte-individueel & Complex) doorgevoerd.

De nieuwe modellen komen voort uit Europese regelgeving, Een ander voortvloeisel hiervan is dat er in januari een nieuw taxateurs register (NRVT) wordt ingevoerd. Er komt in de loop van de tijd een scheiding tussen de makelaar en een taxateur. Een zeer goede ontwikkeling! Wij maken niet voor niets bij voorkeur gebruik van echte taxateurs in plaats van "makelaars" die taxeren er maar bij doen.

Een klein tipje van de sluier wat in het nieuwe taxatierapport komt te staan vinden we bijvoorbeeld onder sectie L.

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

3. Beschrijving woningmarkt

a. Beschrijving huidige marktomstandigheden : ............................................................................................................

b. SWOT-analyse
 Sterkte : ............................................................................................................
 Zwakte : ............................................................................................................
 Kansen : ............................................................................................................
 Bedreigingen : ............................................................................................................

Wij zijn beniewd hoe de taxateurs hier op gaan reageren en hoe hier op gevalideerd gaat worden door bijvoorbeeld het NWWI.

(een klein linkje voor de huidige staat van de woningmarkt vind je hier: Staat van de Woningmarkt 2015 opgesteld door de Nederlandse Overheid, een leestip voor iedereen die met het vastgoed te maken heeft!).

Binnenkort gaan we u verder informeren want er gaat ontzettend veel veranderen in de Taxatiewereld van woningen.

NVM Open Huizen Route

Aanstaande zaterdag is het weer de Nationale NVM Open Huizen Route. Een prachtig moment om zonder die vervelende makelaar een huis te bekijken. Of juist meerdere. Een ideale dag dus voor de potentiele huizen zoeker.

Helaas doen er deze keer wel iets minder woningen mee. Aan de andere kant is dit ook goed, want de reden hiervan is dat er de laatste tijd weer veel verkocht is. We merkten het de laatste tijd aan de taxatie aanvragen voor woningen welke verkocht zijn, maar nu blijkt uit gegevens van het Kadaster dat ons gevoel goed is!

Wij wensen iedereen heel veel plezier en wijsheid toe tijdens de aankomende Open Huizen Route! U kunt altijd gebruik maken van onze gratis taxatie tool: De woningscan . Wij helpen u graag met de waarde van uw nieuwe woning!

Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Meten is weten. Dat geldt zeker in Makelaarsland. De inhoud maar zeker de woonoppervlakte is van essentiele waarde om woningen te vergelijken. Vandaar dat hiervoor strenge regels zijn opgesteld welke zijn vastgelegd in de NEN 2580 - norm.

Deze regelgeving is erg streng, vandaar dat deze in de praktijk iets is aangepast om deze werkbaar te maken en is vastgelegd in de meetinstructie. Dit document is vastgelegd door de NVM, Vastgoedpro, VBO, VNG en de Waarderingskamer. Een uniforme wijze van meten zodat elke woning op Funda met elkaar te vergelijken is.

Maar is dit ook zo? Wij hebben deze week een opfris cursus gehad mbt de nen 2580 ( NVM meet instructie etc.) en daaruit blijkt dat dit vaak niet lijkt te kloppen. De grote verschillen zitten vaak in de gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte.

Een paar voorbeelden:
- Een zolder welke alleen bereikbaar is via een vlizo trap --> overige inpandige ruimte. (ook al is er een kamer gemaakt, dat doet er dus niet toe);
- De woonoppervlakte op een zolder begint pas bij de hooge 1,50 meter. De rest telt eigenlijk niet mee;
- Bij de inhoudsberekening houd je 30 centimeter aan bij buitengevels, 15 cm voor binnengevels, 30 cm voor een verdiepingsvloer en 40 centimeter bij de grondvloer;
- Een trapkast is altijd overige inpandige ruimte, een meterkast behoort bij woonruimte;

Dat het een moeilijk verhaal is, bewijst deze rechtzaak:
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNHO:2014:13253 

In het vonnis wordt gesproken over een woonoppervlakte van 125 m2, 105 m2, 111 m2 (bruto 119 m2), 108,5 m2  en het blijkt uiteindelijk 107,8 m2 te zijn. De verkopend NVM makelaar had in zijn documentatie staan dat dit een ca. maat is, dus is vrij gesproken. Maar het gaat erom dat verschillende partijen een andere visie hebben over de zelfde term gebruiksoppervlakte wonen.

Tegenwoordig maken makelaar het zich er makkelijk vanaf om het af te schuiven op speciale "meet bureaus". Op zich vreemd omdat als je de waarde van een huis bepaalt de woonoppervlakte en inhoud toch van een wezenlijk belang zijn. Overigens wees kritisch als u een prijsvechter inschakelt om de NVM meetinstructie in te meten. De woningopnemers krijgen slechts 35,-- euro per woning om het op te meten, uit te rekenen en om hiervoor vanuit kantoor te komen. Een foutje llgt al snel op de loer.

De verantwoordelijkheid ligt dus altijd bij u zelf. U kunt een NVM aankoopmakelaar of  een "meetbureau" inschakelen of zelf de rolmaat meenemen.

Enkele handige links vindt je op onze pagina: NVM Meetinstructie woonoppervlakte en inhoud.

Tevens hierbij de meestgestelde vragen over de NVM meetinstructie: Meest gestelde vragen NVM meetinstructie

Makelaars en taxateurs let wel op, u kunt aansprakelijk gesteld worden voor het niet juist vermelden / toepassen van de Meetinstructie, hier een uitspraak waarbij de makelaar werd veroordeeld:
- Uitspraak --> Schade bedrag ruim 16.000,-- euro;  


Heeft u vragen over de oppervlakte van uw woning? Wij helpen graag.

Lees ook: Gebouwgebonden buitenruimte is moeilijk
Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Drama bij Bijzonder beheer Taxaties

Wij komen op heel veel plaatsen om te taxeren en soms worden we gevraagd voor een second opinion voor eigenaren die een rapport hebben ontvangen in het kader van Bijzonder beheer. Of we krijgen het rapport onder ogen als we gaan taxeren voor de financiering bij een verkoop transactie.

Het is soms schrijnend om te zien welke kwaliteit dan wordt afgeleverd. Vaak zijn de rapporten snel
en hatseflats in elkaar gezet. Er staan zaken in die totaal niet kloppen met de realiteit. Er worden referentie objecten gebruikt die totaal nergens op slaan en dan hebben we het nog niet eens over de veilingkosten!

In het zwarte gat van bijzonder beheer

Daar staan bedragen in, die totaal niet overeen komen met de gangbare normen. Makelaar / taxateurs wordt wakker! Informatie op internet is hierover eenvoudig te vinden. Kijk eens op www.veilingnotaris, www.veilingbiljet.nl . Of nog belangrijker bezoek eens een veiling bij je in de buurt. Dan weet je waar je over praat alvoren je onzin in je rapport gaat zetten. Als deze bedragen niet kloppen, dan kun je dus ook sterke twijfels hebben over de executiewaarde! Zeker als deze te laag is ingeschat heeft dit enorme consequenties voor de particuliere huis eigenaar!

We vragen ons ook af waarom de eis van de te koop staande objecten is vervallen? Het lijkt ons niet meer dan logisch dat een bijzonder beheer afdeling graag zou willen zien hoe het object zich verhoud tot de plaatselijke markt. Gelukkig zijn er nog taxateurs die ze wel toevoegen, maar je ze ziet ze steeds minder.

Het lijkt wel of de makelaars om centjes verlegen zitten en voor een appel en ei taxaties erbij gaan doen. Geldverstrekkers hebben contracten met taxatieburo's die hun taxateurs voor slechts 140,-- euro op pad sturen, daar ook nog de kadastrale kosten van moeten betalen als ze niet via het NWWI laten valideren. Per saldo blijft er dan nog maximaal 130,-- euro over. De rest verdwijnt in de zakken van het taxatieburo. Geldverstrekkers open jullie ogen! Dit kan niet! Je kunt niet verwachten dat er kwaliteit wordt geleverd.

Niet door ons gecontroleerd, maar vanuit ons werkveld uit het zuid - westelijke gedeelte van Brabant en 1 keer uit het Noorden des Lands, ontvingen wij signalen dat er gevalideerde taxatie rapporten in omloop zijn voor bijzonder beheer / NHG van taxateurs waarin de straal meer dan 50 km van de taxateur t.o.v. zijn kantoor en het taxatie adres. Laten we hopen dat dit onjuiste informatie is en deze rapporten door de geldverstrekker kei hard worden afgeschoten. Want anders is er nog veel werk aan de winkel voor de bijzonder beheer afdelingen van de geldverstrekkers of NHG...

Wij zijn benieuwd naar uw ervaring met bijzonder beheer taxaties. Uiteraard horen wij ook graag de goede verhalen! Of heb je als taxateur een vraag m.b.t. tot een bijzonder beheer taxatie? mail gerust naar info@taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag

TVI volgt ook...

Vandaag heeft TVI ook haar prijs verlaagd voor een gevalideerd Taxatierapport. De kosten voor de validatie bedragen hier nu 36,50.

Daarmee zijn ze qua validatiekosten het goedkoopste, echter het NWWI heeft het grote voordeel dat zij "gratis" kadastraal bericht en kadastrale kaart leveren. Dit scheelt voor de taxateur dus 7 euro per taxatierapport. Een aantal taxateurs zal dit voordeel ook aan hun klant doorrekenen. Let hier dus op als u een taxatierapport aanvraagd.

Het is nu nog wachten op I-validatie dat zij hen tarief naar beneden bijstellen voor een gevalideerd taxatierapport...

Nieuw validatie tarief

Vandaag heeft het grootste validatie instituut aangekondigd om haar prijs te verlagen. Dit was voorheen 42.50 maar heeft dit vandaag verlaagd met 5 euro naar 37,50 exclusief BTW. De taxateurs zullen dit extra prettig vinden aangezien dit weer in hun marge scheelt.

De prijzen van een validatie lopen hiermee sterk uiteen:

NWWI:  37,50  exclusief BTW --> 45,38 inclusief BTW;
-
TVI: 38,50 exclusief BTW --> 46,59 inclusief BTW;
-
I-Validatie: 42,50 exlusief BTW --> 51,43 inclusief BTW;
-
Taxateurs Unie: 47,50 exclusief BTW --> 57,47 inclusief BTW;


Daarnaast heeft het NWWI als kosten voordeel dat zij gratis kadastraal bericht en kadastrale kaart aanleveren. Dit betekent dat zij voor de taxateur veruit de goedkoopste zijn. Deze kosten komen er immers bij de andere validatie instuten nog boven op. Het verschil met het duurste en het goedkoopste instituut is dan maar liefst 24 euro exclusief BTW / 29,04 euro inclusief BTW!

Echter het NWWI heeft voor taxateurs ook grote nadelen, aangezien zij wel kadastrale berichten vragen voor mandelige percelen (niet nodig), een bijlage voor energielabel en hanteren hun eigen validatie regels terwijl ze dit in principe niet mogen doen. Deze zijn immers door STeNV vastgesteld en borgen de kwaliteit van het taxatie rapport. Daarnaast is het vaak zo dat zij vaak langere doorlooptijden hebben en een rapport van een taxateur onnodig kunnen laten wachten om pietleuterig nietszeggende verbetervoorstellen.  In dit geval zegt prijs dus ook niet alles.

Wij schrijven dit op 2 juli 2015. Onze inschatting is dat de overige validatie instituten als makke lammetjes achter het NWWI aanlopen en zo ook hun prijzen gaan verlagen.

Foto's met Datum / Eigen Referenties

Het is bijna 1 juli en dus is het weer tijd voor een wijziging in het taxatierapport. Deze keer zijn het 2 belangrijke wijzigingen:

1.  Aanleveren van 3 eigen refenties:

- De taxateur levert zelf 3 vergelijkingsobjecten aan en fixeert daarna zijn waarde en vraagt 2 modelwaarde rapporten op. Hieruit kiest hij 4 vergelijkbare objecten (ongeacht of hij deze zelf heeft uitgekozen). Zijn eigen objecten moeten in principe dichtbij het getaxeerde zijn gelegen en niet ouder zijn dan een jaar. Indien het anders is, moeten zij dit extra toelichten en / of een gecorrigeerde waarde in te vullen.

Banken krijgen de mogelijkheid om via het systeem van de validatie instituten met een directe link te kijken waar de referentie objecten op Google Maps liggen ten op zichte van het getaxeerde. De taxateur dient het dus zeer te onderbouwen indien de objecten verder weg zijn gelegen;

2. Datum in de foto:

- Helaas komt het nog regelmatig voor dat taxateurs niet ter plaatse gaan voor een interne opname

Als je de foto aanklikt en kiest voor details zie je
allerlei info over de foto en zo ook de
opnamedatum - Tip Taxatie

van de woning en eigen oude foto's gebruiken of die van verkopend makelaar. Gelukkig komt hier nu een eind aan. Tenminste voor de gevalideerde rapporten. Er komt een controle op de datum van de opname van de foto. Deze moet tenminste van de opname datum of later zijn. Wees niet bang dat je een nieuwe camera moet kopen, aangezien elke digitale camera de datum in de foto vastlegt. Je moet dus wel de datum in de camera goed zetten.

Eindelijk zijn er weer grote stappen gemaakt in het betrouwbaar maken van de taxatiemarkt. Het vak komt weer echt bij de taxateur te liggen. De geldverstrekker weet met de controle van de opname datum dat het in principe weer goed zit. Helaas is deze controle nodig doordat er af en toe aan de opname datums werden getwijfeld. Laten we hopen dat de taxatiemarkt hiermee weer wat transparanter wordt en fraude nog beter kan worden bestreden.

Het taxatierapport uitgelegd in Jip en Janneke taal

Je gaat je woning verbouwen en wilt graag je hypotheek ophogen. Na een goed adviesgesprek met je hypotheekadviseur meldt hij ineens dat je een taxatierapport nodig hebt. Of je gaat een huis kopen, deze staat op Funda te koop bij een makelaar en toch heb je een taxatierapport nodig. Zelfs als je zo slim bent om een aankoopmakelaar mee te nemen. 

 Waarom is dit zo belangrijk voor de bank? Het antwoord is eenvoudig: zij willen volledig onafhankelijk een opinie over de waarde van het huis, of zo als zij het noemen: het onderpand. De verkoopmakelaar staat aan de zijde van de verkoper en uw aankoopmakelaar aan de uw kant als koper. Zij zijn dus beiden betrokken bij de transactie en daarom dient er dus een onafhankelijk taxatierapport te worden opgesteld door een derde makelaar / taxateur. Dit wordt vaak gezien als een lastig euvel want het kost weer geld. De vraag die wij vaak krijgen: Wat staat er allemaal in een taxatierapport? Hebben ze niet genoeg aan de Funda presentatie? Hierbij een korte uitleg. 

Het taxatierapport

Het rapport is stapsgewijs opgebouwd, waar ieder belangrijk punt van de woning wordt behandeld. De basis is simpel want in theorie kan iedereen een taxatierapport invullen (behoudens het vaststellen van de waarde). Het principe is heel eenvoudig: er worden  vragen gesteld en hier dient de taxateur een antwoord op te geven. Niet meer, niet minder. Echter om deze vragen te beantwoorden, dient er wel een grondig onderzoek te worden gedaan. 

In deze uitleg gaan we uit van een normaal taxatierapport welke gebruikt kan worden bij een financieringsaanvraag. In een andere blog gaan we iets dieper in op de verschillen met de andere modellen en waarderingen. 

A. OPDRACHT/OPNAME

Hier staat de opdrachtgever vermeld en de opnamedatum van het pand. Dit is tevens de waardepeildatum, oftewel op deze datum is het huis gewaardeerd. Deze datum is belangrijk aangezien een taxatierapport slechts een half jaar geldig is. In deze periode kan veel veranderen. 

De taxateur kan een opdracht maar voor 1 opdrachtgever uitvoeren. Indien hij als aankoopmakelaar mee is geweest, heeft getaxeerd voor een woningbouwstichting of in het kader van Bijzonder Beheer, dan mag hij in dezelfde transactie niet taxeren voor een financieringsaanvraag. Anders is hij (in)direct betrokken bij de transactie en kan zijn onafhankelijkheid niet garanderen. 

B. OBJECT

Het taxatie adres, alsmede het type woonhuis. Dit is vastgesteld conform de fotowijzer van de waarderingskamer. De fotowijzer is vastgesteld door de VNG, NVM, Vastgoedpro en VBO. De woningtypes zijn onder andere vrijstaand, 2/1 kap, tussenwoning, eindwoning, hoekwoning, halfvrijstaande woning, geschakelde woning en dan nog een aantal appartementstypen. 

C. DOEL VAN DE TAXATIE 

Gaat het om de financiering, (al dan niet met of zonder NHG), boedelsplitsing, WOZ, verkoopbeslissing (evt voor een professionele opdrachtgever), bijzonder beheer of een geheel ander doel. Dit is uiteraard van belang en dient duidelijk in het rapport omschreven te zijn. In verschillende gevallen en andere uitgangspunten kan de waarde afwijken, of staan er meerdere waarden in.  

D. WAARDERING

Het belangrijkste onderdeel van het rapport: Wat is de marktwaarde van het object? Met de marktwaarde wordt de waarde bedoeld die gerealiseerd wordt zonder dat er sprake is van dwang en dat de woning op een goede manier op de markt is gezet. De woning is dus door een makelaar te koop gezet en er is actief gebruik is gemaakt van bijvoorbeeld Funda, flyers, Open Huis etc. 

De tweede waarde die u vaak ziet is de marktwaarde na verbouwing. Bijvoorbeeld u gaat een nieuwe keuken en badkamer plaatsen, wat is dan de marktwaarde als het helemaal af is conform de opgegeven verbouwing. De omschrijving van deze verbouwing is terug te vinden in het taxatie rapport onder sectie I. 

E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID 

De aansprakelijkheid van de taxateur wordt hier vastgesteld. Hier staan de voorwaarden (van de aangesloten brancheorganisatie), de verantwoording (alleen aan de opdrachtgever en de financier) en tot slot of er is getaxeerd conform het normblad (dit wordt aan het einde uitgelegd wat hiermee word bedoeld). 

F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR 

Sectie F. is de samenvatting van het taxatierapport. De vinkjes staan op ja of nee en verwijzen verder naar de diverse secties in het rapport. 

G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 

De taxateur doet onderzoek bij het Kadaster, het eigendomsbewijs en soms bij diverse andere bronnen zoals de stukken van een Vereniging van eigenaren bij een appartement of een erfpachtsakte bij een erfpacht situatie. 

In het Kadaster staat het object omschreven. Dat is de object afbakening van het object. Conform het normblad dienen hiervan de bijlagen te zijn toegevoegd. Een kadastraal bericht en kaart mogen niet ouder zijn dan 14 dagen van de waardepeildatum. 

Dit onderzoek kan zeer tijdrovend zijn aangezien de akte van levering, stukken van de VVE goed door gelezen dienen te worden, alsmede onderzoek bij het Kadaster. De belangrijkste zaken die van invloed kunnen zijn op de waarde worden in het taxatierapport vermeld. 

H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 

De kop zegt eigenlijk alles. Hier vertelt de taxateur in een uitgebreide omschrijving iets over het object, meld de maten conform de meet instructie van de branche organisaties wat een afgeleide is van de NEN2580 normering. De woning wordt met een meetapparaat opgemeten of eventueel van een bouwtekening.

Het tweede gedeelte van de vraag is om een omschrijving te geven van de omgeving. In wat voor soort woonwijk, de stand en zijn er voorzieningen zoals winkels, scholen of openbaar vervoer. Zijn er eventueel nog bijzondere ontwikkelingen die de waarde nog zouden kunnen beinvloeden. De plaatselijke marktkennis van de taxateur is hier dus van belang om hier een zinnig antwoord op te geven. 

I. ONDERHOUDSTOESTAND, NIEUWBOUW, VERBOUWING EN/OF VERBETERING

Sectie I. geeft informatie over de bouwkundige staat van de woning. Dit gebeurt uiteraard op basis van een visuele inspectie. Het rapport mag daarom ook niet worden gezien als bouwkundig rapport. De taxateur moet hier een advies geven of er een nader bouwkundige keuring nodig is. 

Deze week lazen wij op Twitter een leuke maar zeer onnozele tweet:

Bij #taxatie woning na bezoek #kelder toch maar Bouwtechnokeuring aangeraden. Goed advies #DoenWe

In deze sectie kan de taxateur aangeven of er een verbouwing moet worden opgenomen. Deze is opgesplitst in verbetering (nieuwe keuken, badkamer, nieuwe vloer etc.) of bouwkundig. (aanbouw, dakkapel, plaatsen nieuwe garage etc.). De taxateur moet tevens het bedrag invullen van het te investeren bedrag. De bank wil graag alleen het bedrag weten wat in het depot komt. Indien er  eigen geld in wordt gestoken dient dit doorgaans buiten beschouwing te worden gelaten. (de taxateur kan dit eventueel wel in zijn waardering mee nemen en melden bij de bijzonderheden) 

J. VERONTREINIGING

Is er vervuiling in de grond aanwezig? Vaak wordt hiervoor het bodemloket geraadpleegd. De taxateur kan hiervoor ook informatie direct vinden bij de gemeente of de provincie. Sommige gemeentes vragen hiervoor lege kosten (soms wel tot 75,-- euro). 

Uiteraard is het ook van belang dat de taxateur hiervoor plaatselijke bekendheid heeft. Het kan natuurlijk zijn dat er vroeger een tankstation heeft gezeten, waardoor wellicht extra onderzoek nodig is. 

In dit hoofdstuk komt ook de vraag voor m.b.t. asbest. Dit werd tot 1994 toegepast in gebouwen. Indien dit zichtbaar is zal de taxateur hier melding over maken, anders wordt er vaak een melding gemaakt dat dit gezien het bouwjaar niet uit te sluiten is. (lees hier meer informatie over asbest)

K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar)

Bewoont de eigenaar de woning zelf? Of is deze verhuurd? Deze vraag wordt hier beantwoord. Daarnaast kan de taxateur aangeven of de woning netjes wordt bewoond. Een belangrijke vraag voor de geldverstrekker aangezien een verhuurde woning in de regel veel minder oplevert dan een woning welke door de eigenaar wordt bewoond. 

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

Voor bank en de consument is dit het allerbelangrijkste onderdeel van het rapport. Hoe is de taxateur aan zijn waarde gekomen? Conform het normblad dient de taxateur tenminste 2 vergelijkbare woningen toe te voegen die zijn waarde onderbouwen. 

Bij een gevalideerd rapport krijgt de taxateur 2 modelwaarderapporten. Dit zijn 2 x 3 referentie objecten op basis van de kenmerken van de woning welke de taxateur heeft ingevuld. Aan de hand hiervan wordt een modelwaarde geproduceerd. Indien de afwijking minder dan 10% is van de getaxeerde marktwaarde hoeft de taxateur niets uit te leggen. Anders dient hij per referentie aan te geven op basis waarvan de objecten bruikbaar zijn tov het getaxeerde. 

(Kleine noot: In de taxatie wereld is hier veel weerstand tegen. De modelwaarde leveranciers (Midas, Calcasa, NBWO en Ortec) komen vaak met verkeerde objecten, of de juiste objecten met een heel grote onverklaarbare afwijking. Aangezien de tarieven van taxaties onder druk staan, gaan veel taxateurs hier slecht mee om. Bij verkeerde objecten geven ze aan dat ze geen commentaar hoeven te geven terwijl het een verkeerde onderbouwing is. Hiermee heeft u dus geen zekerheid over de waardering en wordt goedkoop dus snel duurkoop).  

M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 

Hoe staat het object geregistreerd bij de gemeente? Zijn er nog beperkingen door het bestemmingsplan? Is het gebruk als woonruimte toegestaan, of is het juist een bedrijfswoning? Daar geeft deze sectie antwoord op. 

Daarnaast geeft taxateur of er nog andere beperkingen zijn t.a.v. het getaxeerde zoals vestigingseisen, gebruiks of verkoopbelemmerende bepalingen. In sommige gemeenten is er een woonvergunning nodig tot een bepaalde koopsom.

N. NADERE MEDEDELINGEN 

Hier kan de taxateur al de informatie kwijt die hij niet in het rapport kwijt kan, of juist iets uitgebreider. Vaak zie je hier dat taxateurs nog allerlei zaken uitsluiten terwijl dit vaak onnodig is aangezien het normblad hier vrij helder in is. 

O. BIJLAGEN

Verplichte bijlagen zijn:
- Kadastraal bericht;

- Kadastraal plan / kaart;

- Het laatste eigendomsbewijs;

- (Concept) koopakte indien er een woning verkocht wordt door een woningstichting;

- Erfpachtvoorwaarden (indien erfpacht van toepassing is);

- Splitsingsakte (bij appartementsrecht);

De overige gegevens zijn niet noodzakelijk echter kunnen uiteraard wel van toegevoegde waarde zijn. 

P. FOTO'S

Het woonhuis dient zo goed mogelijk in beeld te worden gebracht. Zo zijn de foto's van de voorzijde, achtergevel, straatbeeld, woonkamer, keuken en de badkamer verplicht en de rest is extra. 

Normblad

Dit zijn de voorwaarden waar het taxatie rapport aan moet voldoen en wat de verantwoordelijkheden zijn van de taxateur. Hier wordt ook het een en ander voor de taxateur uitgesloten. Als voorbeeld is het rapport geenzins een bouwkundige opname maar op basis van een visuele inspectie. Voor zover waarneembaar is hier uiteraard rekening mee gehouden in de waardering, maar het gaat te ver om bijvoorbeeld de vaatwasser te gaan testen of deze daadwerkelijk werkt.

Tot slot de taxateur is en blijft verantwoordelijk voor zijn rapport. Zo heeft hij het object opgemeten, is plaatselijk bekend en weet welke transacties er hebben plaats gevonden. Hij kan zich niet verschuilen achter een Funda presentatie die door een collega makelaar is opgenomen en dient alle onderzoeken zelf uit te voeren. Als u kiest voor de goedkoopste taxateur, of iemand die via een taxatiebureau wordt ingeschakeld die lagere tarieven hanteren, kan dit dus nadelige gevolgen voor u hebben. Een taxatierapport is dus niet zomaar iets om een koopsom te legitimeren. Want wie weet betaalt u wel teveel? Dat wilt u toch ook niet?

Heeft u nog vragen dan kunt u contact met ons opnemen op info@taxatiereus.nl 

Particuliere erfpacht

Maandagavond bij Tros Radar een item over de particuliere erfpacht. Een groot probleem voor een aantal huizenbezitters.

Iedereen die bij de woningmarkt is betrokken zoals makelaars, taxateurs en woningbezitters dus een reden om te kijken.