De gratis Verkoopmakelaar

Steeds vaker zie je nieuwe initiatieven in "Makelaarsland". De woningen worden weer zeer snel verkocht en veel makelaars maken zich weer zorgen. De NVM schreeuwde het al: CODE ROOD voor de woningmarkt! Het aanbod is al erg hard terug gelopen en de prijzen rijzen uit de pan. Woningen worden zelfs al zonder verkoop makelaar verkocht middels een "Facebook - Post".

De gratis verkoopmakelaar

Gratis bestaat dat nog? Volgens verschillende initiatieven van makelaars in het land wel ;-) Helaas voor u, enkel de zon gaat voor niets op. Een verkoop makelaar kan namelijk helemaal niet gratis zijn! Formeel betaalt u zelf niets aan makelaarskosten, al zijn er al enkele verhalen bekend dat er toch betaald moet worden voor bijvoorbeeld "presentatiekosten en kantoorkosten etc." Vraag hier dus uitdrukkelijk om en / of weiger om dit te betalen. Gratis is immers gratis toch? 

Het idee is om de courtage van de gratis verkoopmakelaar bij de koper weg te leggen. Een goed idee
zult u denken! Hou er wel rekening mee dat een koper een veel lager bod op uw woning zal doen omdat deze de kosten van de gratis verkoopmakelaar moet betalen. Dus als de gratis verkoopmakelaar 2.150,-- euro vraagt voor zijn diensten zal het bod tenminste 3.000 euro lager zijn dan men normaal zou bieden voor het huis. Wellicht nog lager omdat het onbekend is en men bang is voor extra kosten.  

De gratis verkoopmakelaar

Het komt er dus eigenlijk op neer dat door de veel lagere biedingen toch zelf de " gratis verkoopmakelaar" betaalt... Goedkoop is dus ook hier duurkoop ;-) 

Kopers wees gewaarschuwd! 

Als je een huis gaat kopen heb je te maken met kosten koper. Deze kosten kun je niet meer mee financieren in de hypotheek. Je moet deze kosten dus zelf betalen. De kosten koper bestaan uit de hypotheekkosten, taxatiekosten, notariskosten en de inschrijving in het Kadaster en als je verstandig bent neem je ook je eigen NVM - aankoopmakelaar mee. 

Bij de Gratis verkoopmakelaar komt er dus nog een kostenpost bij: Courtage / verkoopkosten van de gratis makelaar. Dit zal ergens liggen rond de 2.000 á 3.000 euro. Dit komt dus BOVEN op de koopprijs van de woning! Dus als je een huis koopt van 220.000,-- betaal je dus 223.000,-- voor de woning en hier komen dus alle kosten koper nog bij! 

Hou er ook rekening mee in de hypotheek aanvraag. Deze "extra" kosten zijn namelijk niet te financieren! Kijk dus goed hoe de de betaling in de koopakte wordt omschreven en voorkom problemen met de bank.

Aankoopmakelaar

Heb je geen zin om je zelf zorgen te maken? Neem dan een NVM aankoopmakelaar mee als je een huis gaat kopen! Die kan je voor veel valkuilen behoeden en je begeleiden van A tot Z in het aankoopproces. Zo weet je in ieder geval zeker dat je niets teveel betaalt voor de woning! 

Bestemmingsplankaart taxatierapport 2018

In het nieuwe taxatierapport is het verplicht om de bestemmingsplankaart toe te voegen aan het taxatierapport. Hier krijgen we de laatste tijd veel vragen over.

Laten we voorop stellen dat we de bijlage een welkome aanvulling vinden op het taxatierapport. In het verleden zijn er diverse rechtszaken geweest om het fout benoemen van de bestemming en de nadelige gevolgen voor de klant en daarmee ook voor de taxateur. In 95% van de gevallen zal het standaard "Wonen" zijn.

Ruimtelijke plannen

De belangrijkste bron is https://www.ruimtelijkeplannen.nl. Hier kun je aan de hand van de postcode en huisnummer zoeken op het adres.Dan krijg je een kaart te zien. Vaak zie je dan het juiste huisnummer en kun je hiervan een printscreen maken en plakken in bijvoorbeeld Word.

Soms komt het ook voor dat er niets staat.

Geen bsstemming bij het het opgevraagde

Kijk dan even naar rechts. Hier staan meerdere bronnen weergegeven. Via de + 'jes kun je meer informatie zien. Ook hier:

Als men klikt op Raamsdonksveer-Zuid in dit geval krijg je dus meer informatie.

Klik vervolgens hier op Plankaart en je hebt de informatie die je zoekt! Dit is namelijk een andere welke op ruimtelijke plannen zelf staat.

Andere plankaart dan op Ruimtelijke plannen

Website gemeente

Indien het niet op ruimtelijke plannen staat is de kans groot dat het op de website van de eigen gemeente is terug te vinden. Deze sites worden steeds beter. De website heeft een zoekbalk en typ hier "Bestemmingsplan" in. 

Dan heb je een volledige lijst met informatie te vinden en hiertussen staat ook de bovenstaande bestemmingsplankaart. En je hebt de informatie weer gevonden. 

Planviewer

Een derde bron voor informatie is Planviewer. Hier kun je een inlognaam aanvragen en informatie opvragen. Hier moet je echter wel voor betalen. Geeft dit andere informatie dan "Ruimtelijke Plannen"? Nee helaas niet. Bespaar dus de moeite om hiervoor te betalen. Staat er wel informatie op Ruimtelijke plannen? Dan krijgt u een zeer fraai rapport over de bestemming met alle informatie over de bestemming. 

www.planviewer.nl 

Geoportaal NVM 

Voor de NVM taxateurs is het nog makkelijker gemaakt. Via de Leden site is het mogelijk om in te loggen en naar "Algemeen Geografische Informatie" gaan. 

Middels deze applicatie kun je een adres zoeken en direct een kaart printen met de bestemmingsplankaart  (Kies dan wel Kaart Printen --> A4 met legenda) 

Een prachtig document om aan het NVM taxatierapport toe te voegen. 

Bestemmingsplaninformatie van Gemeente

Tot slot als het niet digitaal is te vinden dan zit er niets anders op om contact op te nemen met de gemeente. Dit kan vaak telefonisch of ze hebben er een apart email adres voor. Vaak krijg je het dan alsnog per email toegestuurd. Hou er wel rekening mee dat verschillende gemeentes hier voor geld kunnen vragen. 

Gelukkig ben je plaatselijk bekend en kun je hier al rekening mee houden in het vaststellen van het taxatie tarief ;-) 

Stichtingskosten als marktwaarde?

Nieuwbouw taxaties komen steeds vaker voor. Maar hoe benader je de marktwaarde? De beste manier om tot een waardering te komen is de comparatieve methode. Gewoon lekker vergelijken met andere verkochten woningen. Waarom dit de beste methode is? Omdat dit juist een beeld geeft van wat mensen bereid zijn om te betalen voor een woning met bepaalde kenmerken, ligging en afwerking.

Stichtingskosten methode

Maar wat als deze marktwaarde afwijkt van de koop van de grond en de bouwkosten en het niet met vergelijkbare woningen is te onderbouwen omdat deze lager liggen? Men wijkt dan snel uit naar de stichtingskosten methode. Echter dit heeft niets met taxeren te maken. Hiermee bepaal je namelijk niet de marktwaarde.

De methode:
Koopsom grond;
Bouwkosten;
Meer / minder werk;
------------------------------ +
= Marktwaarde
==================

Waarom klopt dit ons inziens niet?

Allereerst de component grond. Dit wordt gewaardeerd op de aankoopsom. Maar wat als hiervoor te veel of juist te weinig is betaalt? De koopsom op papier zetten heeft niets met taxeren te maken.

De bouwkosten: Je hebt een prachtige woning ontworpen en je weet wat je wat het gaat worden, welke soort materialen etc. Je gaat offertes opvragen bij verschillende aannemers. Uit onze ervaring blijkt dat hier soms wel 50.000,-- euro (of meer) verschil in zit. Betekent dat dan ook als je voor de duurste kiest je huis in eens meer waard is? Of als je het (gedeeltelijk) in eigen beheer doet om op de kosten te besparen is het zelfde huis dan ineens minder waard?

Meer / minderwerk: Dit is het sluitstuk van de bouw. In dit component zitten juist vaak de "smaakgevoelige" zaken zoals keuken, badkamer en afwerking. Dit is bij een verkoop van een huis juist een van de belangrijkste peilers. Dus een hele dure strak bordeaux rode keuken kan veel minder in de markt liggen dan een iets eenvoudigere doch zeer nette degelijke keuken in een neutrale afwerking.



Taxatierapport aanvragen voor uw huis in Breda of Dordrecht ?

Nieuw taxatierapport 2018

Gisteren groot nieuws vanuit het NRVT voor de taxateurs:  nieuw model taxatierapport 2018 zit er aan te komen!  Een aantal wijzigingen / toevoegingen: - Bij een appartementsrecht nog meer informatie vermelden over bijvoorbeeld de herbouwwaarde van het complex en de reservering hiervoor; - Uitgebreider vraagstuk mbt funderingsproblematiek; - Een netto contante waarde toe bij energiebesparende maatregelen; - De referentie objecten moeten nog uitgebreider worden omschreven (en bij een verbouwing kunnen er weer om 6 referentie objecten worden gevraagd); - Er dient een bijlage "Uniforme Meetstaat" toegevoegd te worden; - De verplichte bijlagen worden wel minder om toe te voegen, maar dienen wel bij de taxateur in het "dossier" te zitten; Wat hierboven staat is geen totale optelsom van alle wijzigingen want er zijn nog diverse "kleinere" aanpassingen in het rapport;  

Branche organisaties overbodig?

In een van de laatste nieuwsbrieven van het NRVT kwam er eigenlijk zeer groot nieuws. Binnenkort gaat het NRVT koppelen met de validatie instituten zoals NWWI, Taxateursunie en I-validatie zodat er gelijk een controle middel is. Nu gebeurt deze controle ook, maar dan zijn ze gekoppeld met de brancheorganisaties.

Deze koppeling komt dus te vervallen. Maar niet alleen deze koppeling! ALS TAXATEUR HOEF JE NIET MEER AANGESLOTEN TE ZIJN BIJ EEN BRANCHEORGANISATIE!!!

Een zege voor de taxateur? 

De laatste tijd is er vanuit alle hoeken veel commentaar op de branche organisaties. Veel taxateurs klagen steen en been. Het heeft voor vele geen enkele toegevoegde waarde. Wij verwachten dat er vele zullen vertrekken. Het scheelt de taxateur ieder jaar wel veel aan lidmaatschapsgeld, verplichte software afname  en verplichte beroeps educatie speciaal voor de branche organisatie. 

Vele zullen dus een gat in lucht springen, wij twijfelen of de markt er daadwerkelijk gereed voor is.

Ongelukkig voor VastgoedPro'ers

De timing van het NRVT was wel zeer ongelukkig of juist op deze wijze gepland?. Het werd namelijk op 29 september naar buiten gebracht. Om je lidmaatschap op te zeggen bij VastgoedPro moet dit voor 1 oktober gebeuren. Anders ben je verplicht om er nog een heel jaar lid te zijn. Geen uitzonderingen mogelijk. Dus volgend jaar zullen er vele bij VastgoedPro verdwijnen aangezien zij nog veel taxateurs als leden hebben.