Bestemmingsplankaart taxatierapport 2018

In het nieuwe taxatierapport is het verplicht om de bestemmingsplankaart toe te voegen aan het taxatierapport. Hier krijgen we de laatste tijd veel vragen over.

Laten we voorop stellen dat we de bijlage een welkome aanvulling vinden op het taxatierapport. In het verleden zijn er diverse rechtszaken geweest om het fout benoemen van de bestemming en de nadelige gevolgen voor de klant en daarmee ook voor de taxateur. In 95% van de gevallen zal het standaard "Wonen" zijn.

Ruimtelijke plannen

De belangrijkste bron is https://www.ruimtelijkeplannen.nl. Hier kun je aan de hand van de postcode en huisnummer zoeken op het adres.Dan krijg je een kaart te zien. Vaak zie je dan het juiste huisnummer en kun je hiervan een printscreen maken en plakken in bijvoorbeeld Word.

Soms komt het ook voor dat er niets staat.

Geen bsstemming bij het het opgevraagde

Kijk dan even naar rechts. Hier staan meerdere bronnen weergegeven. Via de + 'jes kun je meer informatie zien. Ook hier:

Als men klikt op Raamsdonksveer-Zuid in dit geval krijg je dus meer informatie.

Klik vervolgens hier op Plankaart en je hebt de informatie die je zoekt! Dit is namelijk een andere welke op ruimtelijke plannen zelf staat.

Andere plankaart dan op Ruimtelijke plannen

Website gemeente

Indien het niet op ruimtelijke plannen staat is de kans groot dat het op de website van de eigen gemeente is terug te vinden. Deze sites worden steeds beter. De website heeft een zoekbalk en typ hier "Bestemmingsplan" in. 

Dan heb je een volledige lijst met informatie te vinden en hiertussen staat ook de bovenstaande bestemmingsplankaart. En je hebt de informatie weer gevonden. 

Planviewer

Een derde bron voor informatie is Planviewer. Hier kun je een inlognaam aanvragen en informatie opvragen. Hier moet je echter wel voor betalen. Geeft dit andere informatie dan "Ruimtelijke Plannen"? Nee helaas niet. Bespaar dus de moeite om hiervoor te betalen. Staat er wel informatie op Ruimtelijke plannen? Dan krijgt u een zeer fraai rapport over de bestemming met alle informatie over de bestemming. 

www.planviewer.nl 

Geoportaal NVM 

Voor de NVM taxateurs is het nog makkelijker gemaakt. Via de Leden site is het mogelijk om in te loggen en naar "Algemeen Geografische Informatie" gaan. 

Middels deze applicatie kun je een adres zoeken en direct een kaart printen met de bestemmingsplankaart  (Kies dan wel Kaart Printen --> A4 met legenda) 

Een prachtig document om aan het NVM taxatierapport toe te voegen. 

Bestemmingsplaninformatie van Gemeente

Tot slot als het niet digitaal is te vinden dan zit er niets anders op om contact op te nemen met de gemeente. Dit kan vaak telefonisch of ze hebben er een apart email adres voor. Vaak krijg je het dan alsnog per email toegestuurd. Hou er wel rekening mee dat verschillende gemeentes hier voor geld kunnen vragen. 

Gelukkig ben je plaatselijk bekend en kun je hier al rekening mee houden in het vaststellen van het taxatie tarief ;-) 

Bijzondere uitgangspunten van een waardering

Vandaag ontvingen wij een nieuwsbericht vanuit een collega taxateur over bijzondere uitgangspunten van een taxatierapport. Maar wij vragen ons af, wat in de meeste gevallen hier het nut van is.

Het gaat dan in principe om het aantreffen van de toestand bij de waardepeildatum. In principe is dat volgens de EVS de enige en juiste benadering. In theorie kunnen wij ons hier in vinden, maar zetten hier wel grote vraagtekens bij wat de toegevoegde waarde is voor de opdrachtgever en geldverstrekkers.

Voorbeeld 1 Waarde in verhuurde staat:

Waarde in verhuurde staat bij koop aan zittende huurder

- Stel een huurder gaat de woning kopen die hij van de woningstichting huurt. "Vroeger" zette je de
waarde leeg en ontruim en vrij van huur en gebruik in het taxatierapport. Dat is immers het uitgangspunt voor het verkrijgen van de financiering. 

In de nieuwe situatie dien je dus als taxateur de marktwaarde in verhuurde staat opnemen (uiteraard inclusief berekening etc.) en een marktwaarde met een bijzonder uitgangspunt zijnde leeg en ontruimd en vrij van huur. 

Voor de geldverstrekker is de marktwaarde in verhuurde staat volledig overbodig. De consument geeft immers de opdracht voor de taxatie, om een financiering te verkrijgen als hij het eigendom over de woning krijgt. Als hij deze financiering namelijk niet krijgt dan blijft hij het huis gewoon huren. 

Voorbeeld 2 Agrarische bestemming:

Het komt steeds vaker voor dat oude boerderijen in particuliere handen komt. De bedrijfsactiviteiten worden dan niet voortgezet en de bestemming wordt gewijzigd naar "wonen". "Vroeger" taxeerde je de woning dan met de marktwaarde van de gewijzigde bestemming.

In de huidige situatie moet je de woning dus in de staat en bestemming taxeren zoals je deze op de
waardepeildatum aantreft. Dus (vaak) als bedrijfswoning of bijvoorbeeld de agrarische bestemming, 

De taxateur dient echter wel rekening te houden met de brief van de gemeente dat er een bestemmingswijziging aan de orde is. (wat deze zin betekent dat vragen wij ons serieus af!) 

De tweede waarde met bijzonder uitgangspunt is dan de woning met bestemmingswijziging naar wonen. Ontzettend vaak zie je dat er in de koopakte staat dat de transactie alleen doorgaat als deze omzetting geëffectueerd wordt. De eerste waarde is dan dus ook niet meer van toepassing. 

Dit voorbeeld is voor vele taxateurs een gevalletje heel glad ijs. De waardering van een bedrijfswoning of agrarische bestemming is namelijk helemaal anders dan een normaal particulier woonhuis. Als je deze waarde als taxateur dus op papier gaat zetten terwijl je er niet zoveel verstand van hebt en het gaat mis, dan ga je voor gaas. En je beroepsverzekering zal dit niet dekken.

Vraagje aan de taxateurs

Wij zijn echt benieuwd wat u van deze ontwikkelingen vind. Maakt dit het werk juist leuker, of bent u van plan om af te haken?