Bestemmingsplankaart taxatierapport 2018

In het nieuwe taxatierapport is het verplicht om de bestemmingsplankaart toe te voegen aan het taxatierapport. Hier krijgen we de laatste tijd veel vragen over.

Laten we voorop stellen dat we de bijlage een welkome aanvulling vinden op het taxatierapport. In het verleden zijn er diverse rechtszaken geweest om het fout benoemen van de bestemming en de nadelige gevolgen voor de klant en daarmee ook voor de taxateur. In 95% van de gevallen zal het standaard "Wonen" zijn.

Ruimtelijke plannen

De belangrijkste bron is https://www.ruimtelijkeplannen.nl. Hier kun je aan de hand van de postcode en huisnummer zoeken op het adres.Dan krijg je een kaart te zien. Vaak zie je dan het juiste huisnummer en kun je hiervan een printscreen maken en plakken in bijvoorbeeld Word.

Soms komt het ook voor dat er niets staat.

Geen bsstemming bij het het opgevraagde

Kijk dan even naar rechts. Hier staan meerdere bronnen weergegeven. Via de + 'jes kun je meer informatie zien. Ook hier:

Als men klikt op Raamsdonksveer-Zuid in dit geval krijg je dus meer informatie.

Klik vervolgens hier op Plankaart en je hebt de informatie die je zoekt! Dit is namelijk een andere welke op ruimtelijke plannen zelf staat.

Andere plankaart dan op Ruimtelijke plannen

Website gemeente

Indien het niet op ruimtelijke plannen staat is de kans groot dat het op de website van de eigen gemeente is terug te vinden. Deze sites worden steeds beter. De website heeft een zoekbalk en typ hier "Bestemmingsplan" in. 

Dan heb je een volledige lijst met informatie te vinden en hiertussen staat ook de bovenstaande bestemmingsplankaart. En je hebt de informatie weer gevonden. 

Planviewer

Een derde bron voor informatie is Planviewer. Hier kun je een inlognaam aanvragen en informatie opvragen. Hier moet je echter wel voor betalen. Geeft dit andere informatie dan "Ruimtelijke Plannen"? Nee helaas niet. Bespaar dus de moeite om hiervoor te betalen. Staat er wel informatie op Ruimtelijke plannen? Dan krijgt u een zeer fraai rapport over de bestemming met alle informatie over de bestemming. 

www.planviewer.nl 

Geoportaal NVM 

Voor de NVM taxateurs is het nog makkelijker gemaakt. Via de Leden site is het mogelijk om in te loggen en naar "Algemeen Geografische Informatie" gaan. 

Middels deze applicatie kun je een adres zoeken en direct een kaart printen met de bestemmingsplankaart  (Kies dan wel Kaart Printen --> A4 met legenda) 

Een prachtig document om aan het NVM taxatierapport toe te voegen. 

Bestemmingsplaninformatie van Gemeente

Tot slot als het niet digitaal is te vinden dan zit er niets anders op om contact op te nemen met de gemeente. Dit kan vaak telefonisch of ze hebben er een apart email adres voor. Vaak krijg je het dan alsnog per email toegestuurd. Hou er wel rekening mee dat verschillende gemeentes hier voor geld kunnen vragen. 

Gelukkig ben je plaatselijk bekend en kun je hier al rekening mee houden in het vaststellen van het taxatie tarief ;-) 

Branche organisaties overbodig?

In een van de laatste nieuwsbrieven van het NRVT kwam er eigenlijk zeer groot nieuws. Binnenkort gaat het NRVT koppelen met de validatie instituten zoals NWWI, Taxateursunie en I-validatie zodat er gelijk een controle middel is. Nu gebeurt deze controle ook, maar dan zijn ze gekoppeld met de brancheorganisaties.

Deze koppeling komt dus te vervallen. Maar niet alleen deze koppeling! ALS TAXATEUR HOEF JE NIET MEER AANGESLOTEN TE ZIJN BIJ EEN BRANCHEORGANISATIE!!!

Een zege voor de taxateur? 

De laatste tijd is er vanuit alle hoeken veel commentaar op de branche organisaties. Veel taxateurs klagen steen en been. Het heeft voor vele geen enkele toegevoegde waarde. Wij verwachten dat er vele zullen vertrekken. Het scheelt de taxateur ieder jaar wel veel aan lidmaatschapsgeld, verplichte software afname  en verplichte beroeps educatie speciaal voor de branche organisatie. 

Vele zullen dus een gat in lucht springen, wij twijfelen of de markt er daadwerkelijk gereed voor is.

Ongelukkig voor VastgoedPro'ers

De timing van het NRVT was wel zeer ongelukkig of juist op deze wijze gepland?. Het werd namelijk op 29 september naar buiten gebracht. Om je lidmaatschap op te zeggen bij VastgoedPro moet dit voor 1 oktober gebeuren. Anders ben je verplicht om er nog een heel jaar lid te zijn. Geen uitzonderingen mogelijk. Dus volgend jaar zullen er vele bij VastgoedPro verdwijnen aangezien zij nog veel taxateurs als leden hebben. 

Onafhankelijkheid taxatie

Onlangs is er door het NRVT een document opgesteld in het kader van onafhankelijkheid van de taxateur. Hierin wordt duidelijk gemaakt wat je als taxateur wel of juist niet mag taxeren. Ons inziens gaat dit heel erg ver en wordt de taxateur eigenlijk helemaal niet meer vertrouwd, maar dat is onze mening. 

Er is een "stroomschema" toegevoegd en met name artikel 10 is uitgebreid. Lees hieronder wat je wel en niet mag taxeren: 

Toelichting onafhankelijkheid woning taxaties NRVT

Heeft u vragen over het taxeren van een huis of appartement? Wij helpen u graag verder. Mail gerust uw vraag of opmerking via het formulier op http://www.taxatiereus.nl/contact

Taxatie De Monitor

Daarnet het programma van de Monitor zitten kijken over de taxateur. Dit geeft een goed beeld van de huidige taxatie markt en de taxateur. Zoals Frits Markus het vertelde zo zou het moeten zijn. De realiteit is helaas  anders.

Waarom laten taxateurs zich leiden? 

1.) Een belangrijke oorzaak ligt bij de banken.

Voorbeeld:
Een woning wordt verkocht voor 250.000,-- kosten koper. Er komt een taxateur langs om de waarde vast te stellen. Deze taxeert de woning op 245.000,--. De bank zegt tot dit bedrag verstrekken wij een financiering (risico afdekking), de overige 5.000,-- moeten de mensen met eigen middelen in brengen.

In veel gevallen gaat de koop niet door want de 5.000,-- en overige bijkomende kosten kunnen ze niet betalen. Dus dag deal, dag hypotheek. De taxatie waarde zal in veel gevallen dus op tenminste de koopsom liggen of net iets hoger.

2.) De taxateur is afhankelijk van de opdrachtverstrekker.

Dit is vaak de hypotheek adviseur. Ze krijgen van bepaalde partijen redelijk veel opdrachten. Dus veel omzet. Men is vaker geneigd om de gevraagde waarde te schrijven omdat ze anders geen opdrachten meer krijgen en dus deze omzet mis lopen.

3.) Het NWWI.

Taxatierapporten worden gevalideerd. De grootste partij is hierin het NWWI. Zij controleren het taxatierapport op de inhoud en onderbouwing. Op het moment als er een koopakte in zit (bij bijvoorbeeld een verkoop door een professionele opdrachtgever), of de taxatie waarde ligt boven de vraagprijs of Funda krijg je als taxateur de vraag om dit extra te gaan toelichten in het taxatie rapport. Terwijl je als taxateur volledig onafhankelijk taxeert dus je zelf niet laat leiden door een koopsom of vraagprijs. Er zijn namelijk situaties denkbaar dat een vraagprijs laag is ingezet omdat de verkoper er van af moet. Veel taxateurs denken dan ook dat ze de exacte koopsom moeten taxeren omdat het anders niet geaccepteerd wordt door de bank (mede bang gemaakt door het NWWI).

4.) De taxatiebureaus

Ze accepteren taxatie opdrachten van taxatiebureaus. Deze betalen de taxateur een klein bedrag voor zijn werkzaamheden (varierend van 130.-- tot 160,-- euro). De kortste weg is dus de koopsom op papier te zetten, een Funda tekst te kopiëren en er van uitgaan dat de verkopend makelaar de woning heeft opgemeten. De rest is in het taxatierapport met 'Macro's" standaard ingeregeld en mag verder absoluut geen tijd kosten.

Ook hier geldt weer sommige taxateurs zijn qua omzet afhankelijk van dit soort bureaus en doen wat ze zeggen. Anders krijgen ze geen opdrachten meer.

5.) Beroepsethiek

Helaas zijn er nog taxateurs en Financiele adviseurs die het met de beroepsethiek niet zo nauw nemen. Een veel te hoge hypotheek wordt onderbouwd met een taxatierapport. Helaas hebben we al eens meerdere malen meegemaakt dat een hypotheek adviseur rond belde met de vraag om een bepaalde hoge waarde op papier te zetten. Zo niet, dan gaan we naar een ander. En ze vinden altijd een taxateur die het op papier zet.

Oplossingen voor de taxatiemarkt:

Die zijn niet zo snel gevonden. De banken kunnen beginnen door een percentage afwijking te accepteren van de getaxeerde marktwaarde. Sommige geldverstrekkers gaan inmiddels ook al akkoord met modelwaarderapporten. 

Particulieren moeten beseffen dat een super goedkope taxatie niet kan. Dus als je rond belt naar makelaars en die rekenen allemaal bedragen tussen 400,-- / 600,-- euro en je vindt er 1 die het voor 237,50 doet inclusief alle kosten (via bijvoorbeeld taxatievergelijk), dan kun je er niet veel van verwachten.  

De beroepsethiek zal bij een gedeelte van de taxateurs  (en financiële adviseurs) moeten veranderen. Laat je beroep als taxateur in ere! 

Tot slot:

Taxeren is geen exacte wetenschap. Als een verkopend makelaar bij je langs komt geeft hij ook vaak een waarde af die ergens tussen bijvoorbeeld 185.000 / 195.000 ligt gebaseerd op recente verkopen in deze buurt. De vraagprijs zal vaker nog iets hoger liggen. De taxateur zal de trekker overhalen en moet een bedrag op papier zetten. Die zal als het goed binnen deze range vallen. 

Het beeld wat geschetst werd bij de Monitor is niet heel rooskleurig. Maar gelukkig zijn er nog veel taxateurs die wel hun werk serieus nemen. Die zullen het ook aangeven als de koopsom te hoog is. Een slimme consument of hypotheekadviseur zal de koop om deze reden afblazen. Een naïeve consument of slechte hypotheekadviseur zal zoeken naar een taxateur die het wel op papier zet.

NVM Meetinstructie gebouwgebonden buitenruimte

Deze week spraken wij 2 collega makelaars over de meetinstructie. Heel toevallig ging het bij beide nvm makelaars over de gebouwgebonden buitenruimte bij een normaal woonhuis.

Casus makelaar 1: 

Die had een woonhuis met balkon. Volgens haar is dit geen gebouw gebonden buitenruimte. Dat kan alleen maar bij een appartement. 

Het antwoord: Nee hoor! Dit hoort wel bij de gebouwgebonden buitenruimte volgens de Nvm meetinstructie. De regel is namelijk als het vastzit aan het woonhuis is het gebouwgebonden buitenruimte.

Casus Makelaar 2:

Deze makelaar had een woning met een carport. Hij zei het zelfde als de andere makelaar. Nee hoort er niet bij want dat kan niet bij een woonhuis.

Het antwoord was ook in dit geval: Ja hoor! Deze hoort er wel bij. De meetinstructie is hier helder in: Een carport waarvan de dakconstructie is verbonden met de woning wordt gerekend tot de gebouwgebonden buitenruimte.

En dat was hier dus ook het geval. Het validatie instituut had in deze dan toch gelijk.


Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Brexit en het taxatierapport

De ontwikkelingen van de "Brexit" is dat ook van belang in de taxatiewereld? Dit zou namelijk van grote invloed kunnen zijn. Stel dat alles weer als een kaartenhuis in elkaar gaat storten? Of zou het allemaal wel meevallen?

Deze week kwam namelijk ook een bericht naar buiten dat het hooggerechtshof de ABN Amro vrij heeft gesproken nadat een klant die in de problemen is gekomen door de flinke waardedaling van zijn woning deze bank hiervoor aansprakelijk had gesteld. Volgens de rechter kunnen de prijzen stijgen, maar ook dalen. Dat is immers een risico. Maar blijft dat ook zo? 

Onze tip: neem het in ieder geval wel mee in het taxatierapport. Je kunt dit namelijk zien als een mogelijke macro economische bedreiging  in je swot analyse, conform het nieuwe Blue Book 2016 van de EVS. Als je dit als taxateur in je taxatie rapport opneemt heb je in ieder geval aan je verplichting voldaan en is het risico weer bij de geldverstrekker alsmede de klant gelegd. 

Bijzondere uitgangspunten van een waardering

Vandaag ontvingen wij een nieuwsbericht vanuit een collega taxateur over bijzondere uitgangspunten van een taxatierapport. Maar wij vragen ons af, wat in de meeste gevallen hier het nut van is.

Het gaat dan in principe om het aantreffen van de toestand bij de waardepeildatum. In principe is dat volgens de EVS de enige en juiste benadering. In theorie kunnen wij ons hier in vinden, maar zetten hier wel grote vraagtekens bij wat de toegevoegde waarde is voor de opdrachtgever en geldverstrekkers.

Voorbeeld 1 Waarde in verhuurde staat:

Waarde in verhuurde staat bij koop aan zittende huurder

- Stel een huurder gaat de woning kopen die hij van de woningstichting huurt. "Vroeger" zette je de
waarde leeg en ontruim en vrij van huur en gebruik in het taxatierapport. Dat is immers het uitgangspunt voor het verkrijgen van de financiering. 

In de nieuwe situatie dien je dus als taxateur de marktwaarde in verhuurde staat opnemen (uiteraard inclusief berekening etc.) en een marktwaarde met een bijzonder uitgangspunt zijnde leeg en ontruimd en vrij van huur. 

Voor de geldverstrekker is de marktwaarde in verhuurde staat volledig overbodig. De consument geeft immers de opdracht voor de taxatie, om een financiering te verkrijgen als hij het eigendom over de woning krijgt. Als hij deze financiering namelijk niet krijgt dan blijft hij het huis gewoon huren. 

Voorbeeld 2 Agrarische bestemming:

Het komt steeds vaker voor dat oude boerderijen in particuliere handen komt. De bedrijfsactiviteiten worden dan niet voortgezet en de bestemming wordt gewijzigd naar "wonen". "Vroeger" taxeerde je de woning dan met de marktwaarde van de gewijzigde bestemming.

In de huidige situatie moet je de woning dus in de staat en bestemming taxeren zoals je deze op de
waardepeildatum aantreft. Dus (vaak) als bedrijfswoning of bijvoorbeeld de agrarische bestemming, 

De taxateur dient echter wel rekening te houden met de brief van de gemeente dat er een bestemmingswijziging aan de orde is. (wat deze zin betekent dat vragen wij ons serieus af!) 

De tweede waarde met bijzonder uitgangspunt is dan de woning met bestemmingswijziging naar wonen. Ontzettend vaak zie je dat er in de koopakte staat dat de transactie alleen doorgaat als deze omzetting geëffectueerd wordt. De eerste waarde is dan dus ook niet meer van toepassing. 

Dit voorbeeld is voor vele taxateurs een gevalletje heel glad ijs. De waardering van een bedrijfswoning of agrarische bestemming is namelijk helemaal anders dan een normaal particulier woonhuis. Als je deze waarde als taxateur dus op papier gaat zetten terwijl je er niet zoveel verstand van hebt en het gaat mis, dan ga je voor gaas. En je beroepsverzekering zal dit niet dekken.

Vraagje aan de taxateurs

Wij zijn echt benieuwd wat u van deze ontwikkelingen vind. Maakt dit het werk juist leuker, of bent u van plan om af te haken?

Totale verloedering van de Taxatie wereld

Deze week ontvingen wij een schokkend bericht en laten we hopen dat het niet waar is. Via een taxateur waar we regelmatig mee samen werken hoorde we dat de NVM - SOM een opleiding aan het maken is om makelaars / taxateurs te leren om de referentie objecten te onderbouwen in een taxatierapport.

Dit kan toch niet waar zijn? Dit is toch de basis van het taxeren? Het is geen kunstje die je iedereen kunt leren! Het is pure marktkennis met een juiste vertaling te maken naar een heldere uitleg. Dan krijgen de validatie instituten weer de schuld van de taxateurs. Nee, dat is ook erg vreemd. Het onderbouwen van een taxatiewaarde is namelijk zeer eenvoudig.

Wat is een goed referentie object?
- Gelijkwaardige woning qua inhoud, perceeloppervlakte, bouwjaar, woonoppervlakte en type;
- Zo dichtbij mogelijk gelegen bij het getaxeerde;
- Een zo jong mogelijke transactiedatum;

Eenvoudiger kunnen we het niet maken. Helaas zijn deze regelmatig niet te vinden die hier precies op aan sluiten. Op zich ook logisch. Zeker als je een plaats hebt waar niet zo heel veel transacties zijn. Hier komt dus het werk van de taxateur kijken. Een juiste interpretatie van "de andere referenties" omgezet naar het getaxeerde.

Het doel van de onderbouwing is om de opdrachtgever, de bank, de bijzonder beheer afdeling of de woningcorporatie willen graag een vertaalslag van de marktkennis van de taxateur en de getaxeerde marktwaarde. De toelichting moet in combinatie met de kerngegevens van het object een logisch verhaal zijn waar je als "leek" van denkt dat klopt als een bus!

Enkele voorbeelden van een afwijkende onderbouwing:
- Een goed gemoderniseerde tussenwoning kan gerust worden vergeleken met een gedateerde woning. Laat dit wel duidelijk uit het commentaar blijken en het dient uiteraard logisch te zijn (een verschil van 60.000 euro is wel heel erg veel). Geeft zo duidelijk mogelijk aan waar de verschillen in zitten;
- Woningen in een klein dorp, kunnen makkelijk worden vergeleken met vergelijkbare woningen uit een ander nabij gelegen dorp. Leg wel even uit waar de verschillen inzitten op basis van bijvoorbeeld de voorzieningen;
- Een grotere of kleinere woning is makkelijk te onderbouwen. Als het maar logisch is. Een appartement van 150 m2 vergelijken met een appartement van 43 m2 kan natuurlijk niet.  Een doorrekening van de m2 gaat in deze spaak, maar een appartement van 95 m2 gaat al stukken beter;
- Een woning uit 1998 kun je best vergelijken met een woning van een veel ouder bouwjaar. Zeker als deze volledig gemoderniseerd is. Dit geeft namelijk een beeld van woningprijzen van dergelijke woningen;

Oproep aan iedereen die een taxatie nodig heeft:
Wij willen iedereen oproepen die een taxatierapport nodig heeft een taxateur te nemen die deze cursus niet nodig heeft en nooit heeft gedaan! Je wilt een taxateur die kennis heeft van zijn markt waarin hij taxeert, je wilt immers een realistische waarde. Een goede taxateur heeft deze onzinnige cursus niet nodig!

Meten is niet weten volgens de rechter

Een belangrijke bron voor informatie is www.rechtspraak.nl. Regelmatig publiceren zij uitspraken die betrekking hebben op ons vakgebied. Deze week vonden we er weer een in het kader van de NEN 2580 meetinstructie opgesteld door de VNG, NVM, VastgoedPro en VBO. .

In het kort de Casus:

NVM makelaar biedt een woning te koop aan met de oppervlakte van 85 m2. Een dame koopt het appartement en later blijkt het maar 78,14 m2 te zijn (nagemeten door een professioneel inmetingsbureau). Zij wil een schadevergoeding van de verkeerde m2 a ca. 4000,-- per m2, dus een totaal bedrag van bijna 30.000,-- (inclusief de kosten etc.).

-

Het verweer 
Volgens de NVM makelaar klopte het aangeleverde meetrapport niet, er kunnen namelijk interpretatie verschillen zijn en in de koopakte akte stond een uitsluitingsclausule:

Toelichtingsclausule NEN2580 De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. 

-
De uitspraak
De rechter wijst de vordering dus af op basis van deze afstandsverklaring en vind inderdaad ook dat er interpretatie verschillen kunnen zijn. Als zij aanspraak had willen doen op de onjuiste m2 dan had ze dit in haar vooronderzoek moeten laten doen (door een aankoopmakelaar danwel een NEN 2580 meet instituut).
.
De eiseres is gehouden aan de betaling van de proceskosten voor de makelaar.

Lees hier de volledige uitspraak en casus 
---

Op zich vinden wij de uitspraak over de interpretatie verschillen in het meten het meest opmerkelijk. Het is niet voor niets de standaard en een m2 = m2. Wij zien het meer als laksigheid van een verkopend makelaar. Zij hebben de taak om het huis zo goed mogelijk weg te zetten en zij "fleuren" de boel graag erg leuk op. Wees als koper dus altijd op uw hoede!

Als je namelijk de Meetinstructie op de JUISTE WIJZE volgt kan er niets mis gaan en kom je altijd het zelfde uit. Dat kan gewoon niet anders. Het kost misschien wel wat extra tijd voor de makelaar. Wellicht is het verstandig voor VastgoedPro, NVM en de VBO verplichten om alle makelaars een meetinstructie cursus te laten volgen! (bijv. via dit bedrijf)

Wij vragen ons werkelijk af wat de waarde is van onderstaande afbeelding nog is als toch alles uitgesloten kan worden door de verkopend makelaars.

Ga je een huis of zeker een appartement kopen dan kan een aankoopmakelaar je beschermen en weet je zeker dat je voor de juiste m2 betaalt. Zeker in Rotterdam, Amsterdam, Dordrecht, Breda en Utrecht waar de m2 voor een appartement erg duur betaald zijn kan een aankoopmakelaar je erg veel geld besparen.

#WijHelpenGraag #TaxatieReus #AankoopMakelaar #BouwkundigeKeuring #Meetinstructie

Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Minister Blok

Het nieuwe beleid op de woningmarkt volgens de heer Blok:

Dit zijn mooie positieve berichten, wij zijn beniewd wat er van terecht gaat komen. Gezien het aantal financierings taxaties van de laatste tijd, gaat het helemaal goed komen! Laten we de opgaande lijn in de huizen markt met zijn allen voort zetten.

Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Meten is weten. Dat geldt zeker in Makelaarsland. De inhoud maar zeker de woonoppervlakte is van essentiele waarde om woningen te vergelijken. Vandaar dat hiervoor strenge regels zijn opgesteld welke zijn vastgelegd in de NEN 2580 - norm.

Deze regelgeving is erg streng, vandaar dat deze in de praktijk iets is aangepast om deze werkbaar te maken en is vastgelegd in de meetinstructie. Dit document is vastgelegd door de NVM, Vastgoedpro, VBO, VNG en de Waarderingskamer. Een uniforme wijze van meten zodat elke woning op Funda met elkaar te vergelijken is.

Maar is dit ook zo? Wij hebben deze week een opfris cursus gehad mbt de nen 2580 ( NVM meet instructie etc.) en daaruit blijkt dat dit vaak niet lijkt te kloppen. De grote verschillen zitten vaak in de gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte.

Een paar voorbeelden:
- Een zolder welke alleen bereikbaar is via een vlizo trap --> overige inpandige ruimte. (ook al is er een kamer gemaakt, dat doet er dus niet toe);
- De woonoppervlakte op een zolder begint pas bij de hooge 1,50 meter. De rest telt eigenlijk niet mee;
- Bij de inhoudsberekening houd je 30 centimeter aan bij buitengevels, 15 cm voor binnengevels, 30 cm voor een verdiepingsvloer en 40 centimeter bij de grondvloer;
- Een trapkast is altijd overige inpandige ruimte, een meterkast behoort bij woonruimte;

Dat het een moeilijk verhaal is, bewijst deze rechtzaak:
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNHO:2014:13253 

In het vonnis wordt gesproken over een woonoppervlakte van 125 m2, 105 m2, 111 m2 (bruto 119 m2), 108,5 m2  en het blijkt uiteindelijk 107,8 m2 te zijn. De verkopend NVM makelaar had in zijn documentatie staan dat dit een ca. maat is, dus is vrij gesproken. Maar het gaat erom dat verschillende partijen een andere visie hebben over de zelfde term gebruiksoppervlakte wonen.

Tegenwoordig maken makelaar het zich er makkelijk vanaf om het af te schuiven op speciale "meet bureaus". Op zich vreemd omdat als je de waarde van een huis bepaalt de woonoppervlakte en inhoud toch van een wezenlijk belang zijn. Overigens wees kritisch als u een prijsvechter inschakelt om de NVM meetinstructie in te meten. De woningopnemers krijgen slechts 35,-- euro per woning om het op te meten, uit te rekenen en om hiervoor vanuit kantoor te komen. Een foutje llgt al snel op de loer.

De verantwoordelijkheid ligt dus altijd bij u zelf. U kunt een NVM aankoopmakelaar of  een "meetbureau" inschakelen of zelf de rolmaat meenemen.

Enkele handige links vindt je op onze pagina: NVM Meetinstructie woonoppervlakte en inhoud.

Tevens hierbij de meestgestelde vragen over de NVM meetinstructie: Meest gestelde vragen NVM meetinstructie

Makelaars en taxateurs let wel op, u kunt aansprakelijk gesteld worden voor het niet juist vermelden / toepassen van de Meetinstructie, hier een uitspraak waarbij de makelaar werd veroordeeld:
- Uitspraak --> Schade bedrag ruim 16.000,-- euro;  


Heeft u vragen over de oppervlakte van uw woning? Wij helpen graag.

Lees ook: Gebouwgebonden buitenruimte is moeilijk
Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

De taxateur wordt weer de baas

Eindelijk wordt de rol van taxateurs weer belangrijk. Laten we hopen dat het gezeik over de modelwaarde rapporten eindelijk tot het einde behoort. Altijd hoor je taxateurs klagen over slechte modelwaarderapporten.

U denkt nu vast modelwaarde rapporten? Een korte uitleg. Om een gevalideerd (nwwi) taxatierapport
te maken dient de taxateur zijn waarde te onderbouwen. Veelal werd dit niet gedaan, vandaar dat hier een systeem voor is bedacht: De modelwaarderapporten. In taxatierapport komen op basis van de door taxateur ingevoerde gegevens over de woning (inhoud, woonoppervlakte, woningtype en perceeloppervlakte) twee keer drie referentie objecten.

Aan de hand van deze referentie objecten gaat een computer berekenen wat de waarde van het object zou moeten zijn. Ingewikkelde systemen, die alleen de kenmerken beoordelen en hiermee gaan rekenen. Indien de getaxeerde marktwaarde minder dan 10 % afwijkt van de geleverde modelwaarde, hoeft een taxateur in principe geen commentaar te geven. Is de afwijking meer, dan moet de taxateur commentaar geven op de modelwaarde of eigenlijk op de geleverde referentie objecten.

Hier zit voor veel taxateurs de frictie. Het komt namelijk regelmatig voor dat een modelwaarde rapport meer dan 10 % afwijkt tov de marktwaarde maar dat de objecten wel allemaal in lijn liggen. (lijkt ons eenvoudig, geef kort commentaar op de objecten en het is onderbouwd) Het komt ook regelmatig voor dat de referentie objecten echt niet vergelijkbaar zijn, maar de afwijking minder dan 10 % is. Veel taxateurs zullen het hierbij laten en zetten geen commentaar in het taxatie rapport.

Het idee van de modelwaarderapporten is een uitdrukkelijke wens van de geldverstrekkers. Zo konden zij zien of de taxateur echt had getaxeerd, of de taxatie waarde naar de modelwaarderapporten had geschreven. Dit is onlangs al veranderd door de fixatie en nu staat er dus weer een grote verandering op stapel. De taxateur krijgt weer de macht over zijn eigen (nwwi) taxatie rapport.

De taxateur dient eerst drie referentie objecten aan te leveren, Hij vult zijn marktwaarde in en daarna vraagt hij de modelwaarderapporten op. Hij fixeert dan gelijk alle gegevens en kan dus niets meer aan passen. Uit de modelwaarderapporten kiest hij 4 objecten die hij bruikbaar acht (ook al heeft hij deze zelf toegevoegd en voorziet deze van commentaar. De 2 niet bruikbare huizen worden niet in het taxatierapport getoond. Dit om het gezeik te voorkomen.

Het enige nadeel wat wij zien is dat de gegevens gefixeerd worden op het moment van het opvragen van de modelwaarderapporten. Het gaat dan niet om de waarde want dat is akkoord. Echter de taxateur kan eventuele schrijffouten niet herstellen. Hiervoor dient met het validatie instituut contact opgenomen te worden om de fixatie eraf te halen.

Gelukkig hadden wij al Taxatiereus al een vooruitziende blik en leveren onze taxatierapporten al bijna op deze manier aan. Onze taxateurs leveren altijd (tenminste) drie goed onderbouwde referentie objecten aan. Hen hoort u dus niet klagen over deze wijziging. U wilt toch graag zeker weten dat de getaxeerde marktwaarde klopt?

Modelwaarderapport leveranciers:
Calcasa
NBWO
MIDAS 
Ortec
VBO (zij zijn bezig met een modelwaarderapport voor taxatie, wellicht een beetje te laat gezien de meest recente ontwikkelingen)


Taxatie rapport nodig? Vraag deze nu hier eenvoudig aan. 

NVM Open Huizen Dag

Deze zaterdag (28 maart) is het weer de landelijke NVM Open Huizen Route. Een mooie gelegenheid om weer eens lekker rond te gaan kijken bij verschillende woningen.

Hierbij een aantal praktische tips:

- Weet wat je kunt lenen, zodat je je eigen niet lekker gaat maken met veel te dure huizen. Vele hypotheekadviseurs en banken zoals de Sns, Rabobank en de ABN Amro hebben inloop ochtenden op de Open Huizen Route;

- Plan van te voren een route met welke huizen je wilt zien;

- Maak een lijstje met zaken die je belangrijk vind in een huis en loop deze tijdens de bezichting goed door;

- Neem een pen en papier mee zodat je het e.e.a. kunt opschrijven of wellicht kun je een aantal foto's nemen (uiteraard wel met toestemming van de verkoper). Je gaat meerdere woningen bekijken en weet bijvoorbeeld na de derde woning niet meer hoe de keuken er bij het eerste huis er zag. Dat was toch die ene zonder vaatwasser? Of was dat nou bij het tweede huis?;

- Kijk bij de huizen vooral naar de ruimtes en niet naar de spullen die er in staan. Heb je hier voldoende aan voor nu en de toekomst?;

Heb je daadwerkelijke interesse in het huis? Ga nog eens kijken met een aankoopmakelaar. Hij kan je helpen met het bouwkundige en juridische gedeelte. Denk niet te snel dat het geld kost, want in bijna alle gevallen levert dat juist geld op. Hij beschermt je tegen valkuilen en weet waar eventuele verborgen gebreken zouden kunnen zitten.

Neem wel een echte aankoopmakelaar  mee. Er zijn namelijk mensen die beweren dat je een huis kunt aankopen als je er niet bent geweest. Op zoek gaan naar de wenswaarde noemen ze het. Grote onzin dus. Als je een aankoopmakelaar inschakelt, neem je er echt een mee. Dan weet je waar je over praat en waar de +/- punten in het huis zitten. Zo wordt de kans dus groter dat je niet voor verborgen gebreken komt te staan.

Wil je alvast weten wat het huis globaal waard zou moeten zijn dan kun je natuurlijk altijd gebruik maken van onze gratis Woningscan. Gewoon handig en leuk om te kijken of de gehanteerde vraagprijs realistisch is en wat eventueel een goed openingsbod zou kunnen zijn.

Maar vooral het allerbelangrijkste, geniet van deze dag! Maak het gezellig met de verkopers. Je gaat immers voor een nieuw "thuis" kijken...

Welkom bij de Taxatiereus.nl

Welkom op onze blog. Dit is een onafhankelijk platform met betrekking tot taxeren van onroerend goed. We delen nieuws en geven ongezouten onze mening over vastgoed ontwikkelingen.

We werken aan een landelijk dekkend netwerk van zeer gekwalificeerde taxateurs die een echt taxatierapport voor u opstellen. Via onze website kunt u een aanvraag doen voor een taxatie. Tevens vind u hier extra informatie en handige links.

Er is volledige keuze vrijheid in validatie instituut zoals NWWI, TaxateursUnie, TVI of I-validatie. Alle staan voor kwaliteit en zekerheid. Dat past dus precies bij ons. Geen goedkoop afraffelwerk, maar een goed onderbouwd taxatierapport.

Bent u bent u benieuwd geworden? Houd dan deze site, twitter of onze facebookpagina in de gaten voor meer informatie! 2014 is het jaar dat de Taxatiereus.nl echt van start gaat!