Onafhankelijkheid taxatie

Onlangs is er door het NRVT een document opgesteld in het kader van onafhankelijkheid van de taxateur. Hierin wordt duidelijk gemaakt wat je als taxateur wel of juist niet mag taxeren. Ons inziens gaat dit heel erg ver en wordt de taxateur eigenlijk helemaal niet meer vertrouwd, maar dat is onze mening. 

Er is een "stroomschema" toegevoegd en met name artikel 10 is uitgebreid. Lees hieronder wat je wel en niet mag taxeren: 

Toelichting onafhankelijkheid woning taxaties NRVT

Heeft u vragen over het taxeren van een huis of appartement? Wij helpen u graag verder. Mail gerust uw vraag of opmerking via het formulier op http://www.taxatiereus.nl/contact

Onafhankelijkheid taxatie (Sectie E.5.)

We krijgen regelmatig vragen van taxateurs inzake het invullen van taxatierapporten. Sinds het nieuwe taxatie model en het voldoen aan de EVS - taxatie standaard is het voortaan verplicht om je onafhankelijkheid aan te geven.

Het doel van E.5 Verklaring onafhankelijkheid

De achterliggende gedachte is zeer eenvoudig: binnen afzienbare tijd is het vak van Makelaar en het vak Taxateur compleet gescheiden. Dit is hier een voorloper van. Indien er op zich enige bemoeienis is geweest in de transactie (dus bijvoorbeeld aankoop en of verkoop), heeft dat natuurlijk invloed op de waarde. Je vind immers als makelaar dat je je vak goed hebt gedaan en dat de mensen het huis niet te duur hebben verkocht of juist gekocht. Kun je de waarde dan als taxateur onafhankelijk vast stellen? 

Dit geldt ook als je de woning in de afgelopen 2 jaar hebt getaxeerd. Je moet in het kort verklaren waarom je vind dat je de woning onafhankelijk opnieuw kunt taxeren. Er wordt vaak aan voorbij gegaan, maar de vraag is toch belangrijk. Want heb je in de afgelopen twee jaar getaxeerd voor de verkoper en nu voor de aankoop? Of voor bijzonder beheer en nu voor de koper? Dit zijn toch tegengestelde belangen. 

Wat vul ik als taxateur in? 

Een taxatie rapport is in de basis zeer eenvoudig: Er wordt een vraag gesteld en daar geef je als taxateur een passend antwoord op. De vraag is letterlijk:

----

5. Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur verklaart dat hij in de afgelopen 2 jaar wel/niet* betrokken is geweest bij de aankoop, verkoop en/of taxatie van het getaxeerde object (en wel op de volgende wijze: ..... 

Op grond van de volgende overwegingen verklaart de taxateur de taxatie onafhankelijk uit te kunnen voeren: ……).

----

Dus op basis van welke overwegingen kun je de taxatie uitvoeren? Wij hebben mailtjes van taxateurs gehad die hele epistels hadden geschreven over waarom en hoe etc, maar hieruit bleek geen onafhankelijkheid. 

1) Hertaxaties voor de zelfde opdrachtgever: 

Zeker bij hertaxaties voor de zelfde opdrachtgever geef je aan als taxateur dat je op geen enkele wijze bent betrokken bij aankoop / verkoop en geen enkel financieel belang hebt bij de opdrachtgever. 

2) Taxatie voor andere opdrachtever: 

Dit hangt ook weer geheel van de situatie af aangezien je in de basis niet eerst voor de verkoper (kan zijn een woningstichting), of in het kader van Bijzonder of intensief Beheer van een bank niet nadien mag taxeren voor de koper voor de financierings aanvraag. Dit zijn in de basis toch tegengestelde belangen (ook al taxeer je 2 keer de zelfde waarde). Hier krijg je het niet uitgelegd. Taxeer je twee keer voor een andere opdrachtgever in verband met een financieringsaanvraag dan is het in de basis wel mogelijk. Je hebt immers geen financiele binding met de opdrachtgevers. 

3) Aankoop / Verkoop:

Dit zijn de lastigste en zijn ook van de situatie afhankelijk inzake welke termijn. In principe is het gewoon mogelijk aangezien je vaak een opdracht tot taxatie krijgt als ze in het huis wonen en bijvoorbeeld gaan verbouwen of juist scheiden. Moet je taxeren voor bijzonder beheer dan is het nog lastiger. Ook hier kun je het beste aangeven dat je na de sleutel overdracht geen enkele financiele verbondenheid hebt met de opdrachtgever. Uitgebreide toelichtingen over aan / verkoopprijzen zouden wij buiten wegen laten.

Brexit en het taxatierapport

De ontwikkelingen van de "Brexit" is dat ook van belang in de taxatiewereld? Dit zou namelijk van grote invloed kunnen zijn. Stel dat alles weer als een kaartenhuis in elkaar gaat storten? Of zou het allemaal wel meevallen?

Deze week kwam namelijk ook een bericht naar buiten dat het hooggerechtshof de ABN Amro vrij heeft gesproken nadat een klant die in de problemen is gekomen door de flinke waardedaling van zijn woning deze bank hiervoor aansprakelijk had gesteld. Volgens de rechter kunnen de prijzen stijgen, maar ook dalen. Dat is immers een risico. Maar blijft dat ook zo? 

Onze tip: neem het in ieder geval wel mee in het taxatierapport. Je kunt dit namelijk zien als een mogelijke macro economische bedreiging  in je swot analyse, conform het nieuwe Blue Book 2016 van de EVS. Als je dit als taxateur in je taxatie rapport opneemt heb je in ieder geval aan je verplichting voldaan en is het risico weer bij de geldverstrekker alsmede de klant gelegd. 

Bijzondere uitgangspunten van een waardering

Vandaag ontvingen wij een nieuwsbericht vanuit een collega taxateur over bijzondere uitgangspunten van een taxatierapport. Maar wij vragen ons af, wat in de meeste gevallen hier het nut van is.

Het gaat dan in principe om het aantreffen van de toestand bij de waardepeildatum. In principe is dat volgens de EVS de enige en juiste benadering. In theorie kunnen wij ons hier in vinden, maar zetten hier wel grote vraagtekens bij wat de toegevoegde waarde is voor de opdrachtgever en geldverstrekkers.

Voorbeeld 1 Waarde in verhuurde staat:

Waarde in verhuurde staat bij koop aan zittende huurder

- Stel een huurder gaat de woning kopen die hij van de woningstichting huurt. "Vroeger" zette je de
waarde leeg en ontruim en vrij van huur en gebruik in het taxatierapport. Dat is immers het uitgangspunt voor het verkrijgen van de financiering. 

In de nieuwe situatie dien je dus als taxateur de marktwaarde in verhuurde staat opnemen (uiteraard inclusief berekening etc.) en een marktwaarde met een bijzonder uitgangspunt zijnde leeg en ontruimd en vrij van huur. 

Voor de geldverstrekker is de marktwaarde in verhuurde staat volledig overbodig. De consument geeft immers de opdracht voor de taxatie, om een financiering te verkrijgen als hij het eigendom over de woning krijgt. Als hij deze financiering namelijk niet krijgt dan blijft hij het huis gewoon huren. 

Voorbeeld 2 Agrarische bestemming:

Het komt steeds vaker voor dat oude boerderijen in particuliere handen komt. De bedrijfsactiviteiten worden dan niet voortgezet en de bestemming wordt gewijzigd naar "wonen". "Vroeger" taxeerde je de woning dan met de marktwaarde van de gewijzigde bestemming.

In de huidige situatie moet je de woning dus in de staat en bestemming taxeren zoals je deze op de
waardepeildatum aantreft. Dus (vaak) als bedrijfswoning of bijvoorbeeld de agrarische bestemming, 

De taxateur dient echter wel rekening te houden met de brief van de gemeente dat er een bestemmingswijziging aan de orde is. (wat deze zin betekent dat vragen wij ons serieus af!) 

De tweede waarde met bijzonder uitgangspunt is dan de woning met bestemmingswijziging naar wonen. Ontzettend vaak zie je dat er in de koopakte staat dat de transactie alleen doorgaat als deze omzetting geëffectueerd wordt. De eerste waarde is dan dus ook niet meer van toepassing. 

Dit voorbeeld is voor vele taxateurs een gevalletje heel glad ijs. De waardering van een bedrijfswoning of agrarische bestemming is namelijk helemaal anders dan een normaal particulier woonhuis. Als je deze waarde als taxateur dus op papier gaat zetten terwijl je er niet zoveel verstand van hebt en het gaat mis, dan ga je voor gaas. En je beroepsverzekering zal dit niet dekken.

Vraagje aan de taxateurs

Wij zijn echt benieuwd wat u van deze ontwikkelingen vind. Maakt dit het werk juist leuker, of bent u van plan om af te haken?

Geldigheidsduur van een taxatierapport naar 2 jaar?

Sinds vorig jaar is er het Centraal Register Taxaties. Zodra een taxatierapport wordt geaccepteerd door de taxateur wordt er een verslag vastgelegd en aan het taxatie rapport toegevoegd. Uit deze registratie blijkt of de woning in de afgelopen 6 maanden reeds is getaxeerd. De validatie instituten controleren hierop. Als blijkt dat u de woning hebt getaxeerd voor bijvoorbeeld een andere opdrachtgever, dan mag u in principe de woning niet nogmaals taxeren. Of er moet "een transactie tussen" hebben gezeten.

Wat mag bijvoorbeeld niet:

- Getaxeerd voor bijzonder beheer --> daarna voor koper (u heeft de taxatie immers opgesteld om
de geldverstrekker een "verkoopbeslissing" in handen te geven.  U heeft ten minste de schijn van belangeverstrengeling tegen)
- Getaxeerd voor woningstichting --> daarna voor de koper (Idem zoals hierboven, alleen hier blijkt de betrokkenheid al meer uit. Een woningstichting mag immers NIET verkopen zonder een gevalideerd NWWI taxatie rapport)
- Getaxeerd voor de financiering van de verkoper --> daarna voor de koper (dit is het meest grijze gebied, maar u heeft in ieder geval de schijn van belangenverstrengeling tegen. De waarde voor een financieringsaanvraag van de verkoper is vaak hoger dan bij een normale transactie.)

In het nieuwe taxatierapport en de EVS wordt deze regel in principe uitgebreid. Je mag als taxateur in het afgelopen 2 jaar niet betrokken zijn bij de Verkoop / aankoop of taxatie van het object. Deze regel geldt ook voor als je eerst bij een ander kantoor hebt gewerkt, het is immers op taxateur niveau.

Hertaxatie Bijzonder beheer

Bij Bijzonder Beheer komt het regelmatig voor dat er een "hertaxatie" plaats vind binnen een kortere
periode. In principe zou dit volgens de nieuwe regelgeving een andere taxateur moeten zijn. Op zich is dit logisch want de eerste taxateur zal hoogstens de waarde enigzins bijstellen. Ook al heeft hij het de eerste keer verkeerd gezien.

Wij zijn benieuwd hoe vooral de geldverstrekkers hier mee omgaan. Gaan zij hier streng op controleren? De termijn van 6 maanden komt hiermee dan toch een beetje te vervallen. En wanneer is het plausibel?  Er is ook nog geen rechtspraak over. Hoe gaat een rechter of tuchtcommissie er straks mee om als de taxateur toch eerder bij de transactie is betrokken? Gaat dit dan tegen hem spreken? Wordt er dan getwijfeld aan zijn onafhankelijkheid?

Overigens hoeven taxateurs door deze regel niet bang te zijn voor minder taxatie opdrachten. De opdrachten rouleren nu alleen meer onder de taxateurs. Het biedt ook weer kansen om dat bijvoorbeeld bij woningstichtingen een aantal vaste taxateurs zijn. Deze groep moet dan ook uitgebreid worden. Dus taxateurs ga hier goed mee om ;-))