3 Veiling referenties

Begin dit jaar is weer wat veranderd bij de taxaties voor het Bijzonder Beheer. Het lijkt ons een zeer positieve ontwikkeling om juist de taxateur weer een toegevoegde waarde te laten hebben. Deze ontwikkeling komt voornamelijk uit de koker van het NWWI en het register van Bijzonder Beheer.

Vanaf 1 januari willen zij graag drie transacties die vanuit de veiling komen. Bij voorkeur dienen het gelijksoortige woningen welke overeenkomen met het getaxeerde en zo dichtbij mogelijk liggen. Voor een goede Bijzonder Beheer Taxateur is dit toch een eitje? Je hebt immers kennis van de markt en van de veilingen zoals deze gehouden worden en weet wat er leeft. 

Het doel 

Wat willen ze hiermee bereiken? De executie veilingen zijn in de afgelopen jaren flink veranderd. Vroeger kwamen hier enkel en alleen handelaren op af, tegenwoordig wordt het steeds transparanter en hebben nu ook particulieren de mogelijkheid om te kopen op de veiling. Je kunt nu ook kopen via internet en hoeft er niet eens meer naar toe. Uiteraard is de kosten structuur veranderd. 

Door deze ontwikkelingen zie je in veel gebieden stijgingen in de prijzen op de executieveilingen.
Geldverstrekkers zagen deze ontwikkeling vaak niet terug in de taxatierapporten. Door een groot deel van makelaar / taxateurs werd stug vast gehouden aan een percentage van de vrije verkoopwaarde omdat het altijd zo is geweest. 

Door te verplichten om drie referentie vanuit de veiling toe te voegen dwingt men de makelaar / taxateur om voortaan de veilingen te bezoeken. Of om hier in ieder geval kennis van te nemen. Zo kun je als taxateur aannemelijk maken hoe je aan de executiewaarde bent gekomen. Want de standaard 65/75 % zoals het vroeger was, is nu in veel gevallen niet meer. We zien soms extreme stijgingen richting de "normale vrije verkoopwaarde". 

Wat te doen bij te weinig vergelijkbare woningen?

Het doel is om aannemelijk te maken hoe je aan de "Vermoedelijke Veiling Opbrengst" bent gekomen. Je kunt in dit geval dus ook kiezen voor minder exact vergelijkbare woningen tov het getaxeerde. Zeker als ze zijn gelegen in het zelfde Veilinggebied. Maak in je toelichting helder waarom je juist voor deze woning hebt gekozen en breng een relatie met de marktwaarde / veilingopbrengst. 

Door dit op een juiste wijze toe te passen houd je het vak van taxateur belangrijk. Je hebt hiermee een goede onderbouwing van al je getaxeerde marktwaardes in je taxatierapport. Zo kan de bijzonder beheer afdeling een juiste afweging maken voor de eigenaren voor de bank zelf. Wij zijn in ieder geval erg voor dit soort ontwikkelingen, Samen tillen we het vak van taxateur naar een hoger niveau.



Lees ook:
Geveltaxatie Bijzonder beheer een Eitje

Huis kopen op de veiling

Huis kopen op veiling waar moet je rekening mee houden? 

Veilingkosten:

- De veilingkosten. Deze bestaan uit honorarium Notaris en de kadastrale recherches. Houd rekening met een bedrag wat ligt tussen de 3.500,--  / 5.500,-- euro. 

- Uiteraard komen hierbij nog de kosten van de overdrachtsbelasting bij: 2% bij particulier onroerend goed of 6% bij zakelijk onroerend goed (denk hierbij bijvoorbeeld aan een woon / winkelpand);

- Tot slot zijn er nog de ontruimingskosten. Het kan namelijk zijn dat de woning nog bewoond is door de eigenaar of door huurders. Deze zul je uit het huis moeten zetten. Dit is sterk afhankelijk van het grote van het onroerend goed (Hou grofweg rekening met 2000,-- / 5.000,--, maar ook dit kan variëren)

Overige belangrijke zaken bij het kopen van een huis op de veiling:

- Op de veiling zitten veelal handelaren en mensen van de bank. Het is echter ook mogelijk om via het internet te bieden. Schrijf u op tijd in om kans te maken op de woning;

- In principe is de eigenaar / hypotheekgever verplicht om medewerking te geven aan bezichtigingen. Dit is conform de nieuwe wetgeving van 1 januari 2015;
- U koopt de woning zonder enig voorbehoud. Dus ook niet van financiering. Je moet dus kapitaalkrachtig zijn, of een zekerheidstelling van een geldverstrekker; 

- De woning kan volledig intern gesloopt zijn. Hou dus rekening met modernisatie;
- Het kan voorkomen dat de woning (illegaal) verhuurd is. Je dient zelf de huurder er uit zetten;

- De eigenaar kan ook in zijn huis blijven zitten, zie hierboven;
- Laatst hadden wij een taxatie bij iemand die een woning via een handelaar had gekocht die de woning op de veiling had gekocht. Zij kreeg in het eerste jaar nog regelmatig bezoek van deurwaarders en boze betalingsbrieven. Deze waren uiteraard niet voor  haar, maar het kan vervelend zijn.

Overigens is het ook mogelijk om voorafgaand van de veiling een onvoorwaardelijk bod uit te brengen op de woning. Informeer naar de mogelijkheden bij de notaris of veilinghuis. 

Gelukkig zijn er diverse makelaars die u kunnen begeleiden bij de aankoop van een woning op de veiling. Laat u goed informeren!