Kadata overzicht bij bijzonder beheer

Steeds verbazen wij weer bij taxaties in het kader van Bijzonder Beheer. Het wordt steeds beter hoor, maar we krijgen er nog steeds vragen over.

De vraag van deze week: Waarom moet er een Kadata overzicht bij het taxatie rapport bijzonder beheer? 

Deze vraag kwam van een taxateur die een heel uitgebreid referentie panden overzicht had toegevoegd en hiervoor 25 euro moest betalen aan het Kadaster omdat er veel panden waren verkocht in zijn zoek range.

Het antwoord is eenvoudig: Dit komt van de geldverstrekkers af. Aan de hand van dit overzicht
kunnen zij zien of de woning "meerdere malen" is verkocht. Dit komt nog uit de "Rotterdamse fraude tijd" toen verschillende woningen 's ochtends voor 50.000,-- zijn verkocht en aan het einde van de dag voor 150.000,-- euro.

Daarom dient alleen het overzicht van de desbetreffende postcode te worden toegevoegd. Ook als er geen transacties zijn een printscreentje toevoegen.

Tip aan alle taxateurs: Bespaar je de moeite en de kosten om een andere postcode op te vragen. Dit is namelijk totaal niet relevant voor de bank. 

Mocht u vragen hebben in het kader van Bijzonder Beheer taxaties, neem gerust contact met ons op. #WijHelpenGraag #Taxatie #BijzonderBeheer 

3 Veiling referenties

Begin dit jaar is weer wat veranderd bij de taxaties voor het Bijzonder Beheer. Het lijkt ons een zeer positieve ontwikkeling om juist de taxateur weer een toegevoegde waarde te laten hebben. Deze ontwikkeling komt voornamelijk uit de koker van het NWWI en het register van Bijzonder Beheer.

Vanaf 1 januari willen zij graag drie transacties die vanuit de veiling komen. Bij voorkeur dienen het gelijksoortige woningen welke overeenkomen met het getaxeerde en zo dichtbij mogelijk liggen. Voor een goede Bijzonder Beheer Taxateur is dit toch een eitje? Je hebt immers kennis van de markt en van de veilingen zoals deze gehouden worden en weet wat er leeft. 

Het doel 

Wat willen ze hiermee bereiken? De executie veilingen zijn in de afgelopen jaren flink veranderd. Vroeger kwamen hier enkel en alleen handelaren op af, tegenwoordig wordt het steeds transparanter en hebben nu ook particulieren de mogelijkheid om te kopen op de veiling. Je kunt nu ook kopen via internet en hoeft er niet eens meer naar toe. Uiteraard is de kosten structuur veranderd. 

Door deze ontwikkelingen zie je in veel gebieden stijgingen in de prijzen op de executieveilingen.
Geldverstrekkers zagen deze ontwikkeling vaak niet terug in de taxatierapporten. Door een groot deel van makelaar / taxateurs werd stug vast gehouden aan een percentage van de vrije verkoopwaarde omdat het altijd zo is geweest. 

Door te verplichten om drie referentie vanuit de veiling toe te voegen dwingt men de makelaar / taxateur om voortaan de veilingen te bezoeken. Of om hier in ieder geval kennis van te nemen. Zo kun je als taxateur aannemelijk maken hoe je aan de executiewaarde bent gekomen. Want de standaard 65/75 % zoals het vroeger was, is nu in veel gevallen niet meer. We zien soms extreme stijgingen richting de "normale vrije verkoopwaarde". 

Wat te doen bij te weinig vergelijkbare woningen?

Het doel is om aannemelijk te maken hoe je aan de "Vermoedelijke Veiling Opbrengst" bent gekomen. Je kunt in dit geval dus ook kiezen voor minder exact vergelijkbare woningen tov het getaxeerde. Zeker als ze zijn gelegen in het zelfde Veilinggebied. Maak in je toelichting helder waarom je juist voor deze woning hebt gekozen en breng een relatie met de marktwaarde / veilingopbrengst. 

Door dit op een juiste wijze toe te passen houd je het vak van taxateur belangrijk. Je hebt hiermee een goede onderbouwing van al je getaxeerde marktwaardes in je taxatierapport. Zo kan de bijzonder beheer afdeling een juiste afweging maken voor de eigenaren voor de bank zelf. Wij zijn in ieder geval erg voor dit soort ontwikkelingen, Samen tillen we het vak van taxateur naar een hoger niveau.



Lees ook:
Geveltaxatie Bijzonder beheer een Eitje

Huis kopen op de veiling

Huis kopen op veiling waar moet je rekening mee houden? 

Veilingkosten:

- De veilingkosten. Deze bestaan uit honorarium Notaris en de kadastrale recherches. Houd rekening met een bedrag wat ligt tussen de 3.500,--  / 5.500,-- euro. 

- Uiteraard komen hierbij nog de kosten van de overdrachtsbelasting bij: 2% bij particulier onroerend goed of 6% bij zakelijk onroerend goed (denk hierbij bijvoorbeeld aan een woon / winkelpand);

- Tot slot zijn er nog de ontruimingskosten. Het kan namelijk zijn dat de woning nog bewoond is door de eigenaar of door huurders. Deze zul je uit het huis moeten zetten. Dit is sterk afhankelijk van het grote van het onroerend goed (Hou grofweg rekening met 2000,-- / 5.000,--, maar ook dit kan variëren)

Overige belangrijke zaken bij het kopen van een huis op de veiling:

- Op de veiling zitten veelal handelaren en mensen van de bank. Het is echter ook mogelijk om via het internet te bieden. Schrijf u op tijd in om kans te maken op de woning;

- In principe is de eigenaar / hypotheekgever verplicht om medewerking te geven aan bezichtigingen. Dit is conform de nieuwe wetgeving van 1 januari 2015;
- U koopt de woning zonder enig voorbehoud. Dus ook niet van financiering. Je moet dus kapitaalkrachtig zijn, of een zekerheidstelling van een geldverstrekker; 

- De woning kan volledig intern gesloopt zijn. Hou dus rekening met modernisatie;
- Het kan voorkomen dat de woning (illegaal) verhuurd is. Je dient zelf de huurder er uit zetten;

- De eigenaar kan ook in zijn huis blijven zitten, zie hierboven;
- Laatst hadden wij een taxatie bij iemand die een woning via een handelaar had gekocht die de woning op de veiling had gekocht. Zij kreeg in het eerste jaar nog regelmatig bezoek van deurwaarders en boze betalingsbrieven. Deze waren uiteraard niet voor  haar, maar het kan vervelend zijn.

Overigens is het ook mogelijk om voorafgaand van de veiling een onvoorwaardelijk bod uit te brengen op de woning. Informeer naar de mogelijkheden bij de notaris of veilinghuis. 

Gelukkig zijn er diverse makelaars die u kunnen begeleiden bij de aankoop van een woning op de veiling. Laat u goed informeren! 

Geldigheidsduur van een taxatierapport naar 2 jaar?

Sinds vorig jaar is er het Centraal Register Taxaties. Zodra een taxatierapport wordt geaccepteerd door de taxateur wordt er een verslag vastgelegd en aan het taxatie rapport toegevoegd. Uit deze registratie blijkt of de woning in de afgelopen 6 maanden reeds is getaxeerd. De validatie instituten controleren hierop. Als blijkt dat u de woning hebt getaxeerd voor bijvoorbeeld een andere opdrachtgever, dan mag u in principe de woning niet nogmaals taxeren. Of er moet "een transactie tussen" hebben gezeten.

Wat mag bijvoorbeeld niet:

- Getaxeerd voor bijzonder beheer --> daarna voor koper (u heeft de taxatie immers opgesteld om
de geldverstrekker een "verkoopbeslissing" in handen te geven.  U heeft ten minste de schijn van belangeverstrengeling tegen)
- Getaxeerd voor woningstichting --> daarna voor de koper (Idem zoals hierboven, alleen hier blijkt de betrokkenheid al meer uit. Een woningstichting mag immers NIET verkopen zonder een gevalideerd NWWI taxatie rapport)
- Getaxeerd voor de financiering van de verkoper --> daarna voor de koper (dit is het meest grijze gebied, maar u heeft in ieder geval de schijn van belangenverstrengeling tegen. De waarde voor een financieringsaanvraag van de verkoper is vaak hoger dan bij een normale transactie.)

In het nieuwe taxatierapport en de EVS wordt deze regel in principe uitgebreid. Je mag als taxateur in het afgelopen 2 jaar niet betrokken zijn bij de Verkoop / aankoop of taxatie van het object. Deze regel geldt ook voor als je eerst bij een ander kantoor hebt gewerkt, het is immers op taxateur niveau.

Hertaxatie Bijzonder beheer

Bij Bijzonder Beheer komt het regelmatig voor dat er een "hertaxatie" plaats vind binnen een kortere
periode. In principe zou dit volgens de nieuwe regelgeving een andere taxateur moeten zijn. Op zich is dit logisch want de eerste taxateur zal hoogstens de waarde enigzins bijstellen. Ook al heeft hij het de eerste keer verkeerd gezien.

Wij zijn benieuwd hoe vooral de geldverstrekkers hier mee omgaan. Gaan zij hier streng op controleren? De termijn van 6 maanden komt hiermee dan toch een beetje te vervallen. En wanneer is het plausibel?  Er is ook nog geen rechtspraak over. Hoe gaat een rechter of tuchtcommissie er straks mee om als de taxateur toch eerder bij de transactie is betrokken? Gaat dit dan tegen hem spreken? Wordt er dan getwijfeld aan zijn onafhankelijkheid?

Overigens hoeven taxateurs door deze regel niet bang te zijn voor minder taxatie opdrachten. De opdrachten rouleren nu alleen meer onder de taxateurs. Het biedt ook weer kansen om dat bijvoorbeeld bij woningstichtingen een aantal vaste taxateurs zijn. Deze groep moet dan ook uitgebreid worden. Dus taxateurs ga hier goed mee om ;-))

SWOT Analyse Taxatie rapport 2016 deel II

We zijn nu een week verder en de SWOT analyse in het taxatie rapport 2016 heeft veel losgemaakt. Dit was uiteraard ook te verwachten aangezien het een grote verandering betekent voor taxateurs. Ze waren eindelijk net gewend aan het model van 2013 en nu krijgen ze weer een grote verandering.

U kent de woningmarkt als taxateur
en wijst uw klant de weg

Ons inziens heeft de SWOT analyse wel degelijk een toegevoegde waarde. Wellicht nu nog niet direct, maar de regelgeving voor het verkrijgen van  financieringen worden strenger en geldverstrekkers en hypotheekadviseurs moeten een weloverwogen risico analyse voor de klant maken. Een SWOT analyse geeft toch een beeld hoe de woning in de markt ligt en of hier kansen en bedreigingen  liggen.

De vervolg vraag is dan uiteraard gelijk gaan geldverstrekkers nog financieringen verstrekken als de taxateur echte bedreigingen of grote zwaktes letterlijk in zijn rapport gaat vermelden (denk bijvoorbeeld aan het aardbevingsgebied in Groningen en omgeving of wellicht toekomstige schaliegas boringen elders in het land). Of gaan ze hiervoor een risico opslag voor vragen? Het zijn allemaal vragen die gaande weg opgelost gaan worden.

Wij blijven erbij dat er niet te ingewikkeld gedaan moet worden over het invullen van de SWOT analyse. Hou de regel aan dat het onderdeel Sterkte / Zwakte direct gerelateerd aan het huis of taxatie object is en de Kansen / Bedreigingen direct gerelateerd aan de woningmarkt waarin het huis is gelegen. Je geeft een objectieve mening over de woning en de woningmarkt. Zo moeilijk kan het toch niet zijn?

En voorbeelden om een SWOT analyse in een taxatie rapport in te vullen geven we niet. Bedenk deze maar lekker zelf taxateurs. Jij bent degene die zegt dat hij de marktkennis heeft en deze kan vertalen in een glas helder taxatie rapport. En als ze er niet zijn, geef dat ook aan. Want dat is ook een optie...

Kadaster registreert in januari 2016 meer verkochte woningen

In januari 2016 registreerde het Kadaster 11.907 verkochte woningen. Dit is een stijging van 26,2% ten opzichte van januari 2015 (9.437). Vergeleken met de voorgaande maand, december 2015, is er sprake van een daling van 44,8%. Het Kadaster registreerde toen 21.566 verkochte woningen.

Het Kadaster registreert de transacties van bestaande koopwoningen op het moment dat de notaris deze bij het Kadaster laat inschrijven. Dat is dus het moment van eigendomsoverdracht, de koper wordt eigenaar van de woning.

Woningtypen

Vergeleken met januari vorig jaar zien we een stijging van het aantal geregistreerde verkochte woningen bij alle woningtypen. Vrijstaande woningen stijgen het meest met 34,9%. Bij hoekwoningen is de stijging het minst met 15,3%. Ten opzichte van de vorige maand, december 2015, dalen alle woningtypen. Bij 2-onder-1-kap woningen is de daling het grootst met 49,2%. De kleinste daling is te zien bij appartementen met 41,3%.

Provincies

Ten opzichte van januari 2015 stijgt het aantal geregistreerde verkochte woningen in alle provincies. De stijging is het grootst in Utrecht met 37,3%. De kleinste stijging zien we in Flevoland met 11,6%. Vergeleken met december 2015 zien we in alle provincies een daling. In Limburg is de daling het grootst met 53,6%. In Noord-Holland is de daling het laagst met 41,2%.

Hypotheken

Het aantal geregistreerde hypotheken nam in januari 2016 met 18,7% toe ten opzichte van januari vorig jaar, van 14.253 naar 16.918. Vergeleken met december 2015 (29.501) is er sprake van een daling van 42,7%.

Executieveilingen

In januari 2016 vonden 219 executieveilingen plaats. Dit is een stijging van 121,2% ten opzichte van januari 2015 (99). Alle cijfers vindt u in het Vastgoed Dashboard van het Kadaster

Wilt u weten wat deze cijfers voor uw woning betekenen? Wij helpen graag met een taxatie van uw woning. 

Bron Kadaster 

Het jaar 2016 is weer begonnen!

Het jaar 2016 is weer een paar weken onderweg. Toch zijn er alweer een aantal ontwikkelingen op taxatie gebied.

- Het NRVT is operationeel geworden. De inschrijvingen worden nu verwerkt. Iedereen die niet aan de eisen voldoet heeft helaas pech. De eisen zijn enorm streng voor de taxateurs. Dit wordt de nieuwe standaard op het taxatie gebied. Meer informatie

- Er is een nieuwe meetinstructie. Althans, een update van de oude instructie. Gelukkig geen grote wijzigingen. Lees meer over de nieuwe invulstructie of download deze op onze "link"pagina.

-  Minder lenen ten opzichte van de waarde van de woning. De grens is verlaagd naar 102% van de waarde van de woning. Dit loopt terug naar 100% in 2018. De kosten voor een taxatie rapport, kosten voor de Nationale hypotheek garantie, hypotheek kosten  zul je zelf moeten betalen. Overigens betekent het niet dat je altijd op zoek moet gaan naar de goedkoopste maar het loont wel om te shoppen.  Meer informatie

- Het is mogelijk om subsidie te krijgen voor het verwijderen van Asbest. Dit is per 2024 verboden en het dient dus op alle "bereikbare" locaties verwijderd te worden. Asbest gaat dus een nog grotere invloed hebben in de taxatierapporten. Meer informatie

- Waar Asbest een negatief effect heeft, is er aan de andere kant wel weer een positieve invloed: Er is namelijk ook subsidie mogelijk op energiebesparende maatregelen. Sinds 4 januari 2016 kunt u
subsidie aanvragen voor zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. Meer informatie.


Gelukkig wijzigt er in onze dienstverlening niets ;-)) 

Nieuw taxatierapport

Het is weer zo ver! Het is weer tijd voor een update van het taxatierapport. Deze gaat op 1 april in werking. Alle rapporten die voor deze datum zijn geaccepteerd worden nog uitgewerkt in het model van 2013, alles daarna in het nieuwe taxatierapport.

Uitteraard gaan we deze hier weer eens goed voor zitten om alle wijzigingen door te nemen en u hier uitgebreid over informeren. In afwijking van vorige updates, worden de aanpassingen nu in alle modellen (Finananciering woonruimte, Bijzonder Beheer en Taxatierapport-Transactie-woonruimte-individueel & Complex) doorgevoerd.

De nieuwe modellen komen voort uit Europese regelgeving, Een ander voortvloeisel hiervan is dat er in januari een nieuw taxateurs register (NRVT) wordt ingevoerd. Er komt in de loop van de tijd een scheiding tussen de makelaar en een taxateur. Een zeer goede ontwikkeling! Wij maken niet voor niets bij voorkeur gebruik van echte taxateurs in plaats van "makelaars" die taxeren er maar bij doen.

Een klein tipje van de sluier wat in het nieuwe taxatierapport komt te staan vinden we bijvoorbeeld onder sectie L.

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

3. Beschrijving woningmarkt

a. Beschrijving huidige marktomstandigheden : ............................................................................................................

b. SWOT-analyse
 Sterkte : ............................................................................................................
 Zwakte : ............................................................................................................
 Kansen : ............................................................................................................
 Bedreigingen : ............................................................................................................

Wij zijn beniewd hoe de taxateurs hier op gaan reageren en hoe hier op gevalideerd gaat worden door bijvoorbeeld het NWWI.

(een klein linkje voor de huidige staat van de woningmarkt vind je hier: Staat van de Woningmarkt 2015 opgesteld door de Nederlandse Overheid, een leestip voor iedereen die met het vastgoed te maken heeft!).

Binnenkort gaan we u verder informeren want er gaat ontzettend veel veranderen in de Taxatiewereld van woningen.

NHG Taxatie en de kwaliteitsverbeteringen...

Wat ons altijd bevreemdt heeft is zijn de regels met betrekking tot taxaties welke zijn bedoeld om een financiering met NHG te verkrijgen. NHG staat voor de Nationale Hypotheek Garantie. Dit betekent als je de hypotheek niet meer kunt betalen door bepaalde redenen zoals ontslag, echtscheiding etc, en je moet het huis noodgedwongen verkopen, kan het zijn dat dit fonds de eventuele restschuld betaalt aan de bank. Deze loopt dan minder risico en wil hierdoor een rente korting geven.

NHG is een extra
zekerheid voor
woningbezitters

Om aan een NHG hypotheek te voldoen dien je aan een aantal voorwaarden te voldoen. Waar het ons om gaat is de waarde van het huis. De kosten grens is nu ten tijde van het schrijven van deze blog bepaalt op 245.000,--. Dit betekent de waarde van het huis, inclusief kosten koper bij de aanschaf van de woning. Dit komt neer op grofweg een aankoopprijs van het huis van 231.000,--. Dit is niet ons punt. 

Waar het ons om gaat zijn de kwaliteitsverbeteringen. Indien je een kwaliteitsverbetering toepast, mag de waarde van het huis niet meer zijn 245.000,-- 

Wat valt er onder een kwaliteitsverbetering bij NHG?

Punt 1: Kleine nietszeggende kwaliteitsverbeteringen: 

Wat we vaak aan kwaliteitsverbeteringen tegenkomen in taxatierapporten:

- Schilderwerk a 25,-- euro;

- Deurklink a 100,-- euro;

- Kraanvervangen a 10,-- euro;

- Tegeltje vervangen a 15,-- euro;

- En de topper: schroefje vastzetten a 1,-- euro;

Het wordt allemaal geaccepteerd door NHG. Het heeft geen enkele meerwaarde tov het getaxeerde maar dit moet in het taxatierapport staan. Anders kan de financiering niet onder NHG afgesloten worden. 

Punt 2: De grote verbouwing in een taxatierapport

Als een taxateur een verbouwing in zijn rapport opneemt, dan moet deze altijd zo volledig mogelijk meegenomen worden. (Anders krijgen ze niet genoeg geld voor de verbouwing). Maar als uit de taxatie blijkt dat de waarde van het huis teveel is, krijgen ze geen NHG. Dit wordt dus weer vaak gereduceerd tot een marktwaarde na verbouwing van (je raad het al), 245.000,-- 

Een paar voorbeelden: 

- Marktwaarde voor verbouwing: 230.000,-- euro, een verbouwing van 35.000,-- euro voor de keuken, badkamer en een aanbouw, komt normaal neer op een minimale waarde na verbouwing tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus minimaal 250.000,--) Wat zien wij als het een NHG post betreft? Een marktwaarde van 245.000,-- euro...

- Marktwaarde voor verbouwing 240.000,-- euro, een verbouwing van 10.000,-- euro, voor nieuwe cv ketel, zonnepanelen, en nieuwe keuken, normale waardestijging van tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus bv. 247.500,--); nu voor de NHG grens: slechts 245.000,--. Rara hoe kan dit? 

Gelukkig laten taxateurs zich niet leiden door waardes die hypotheekadviseurs ze meegeven. Althans, dat verklaart een taxateur als hij bij het NWWI, Taxateursunie, Ivalidatie en TVI het taxatierapport accepteert en zullen de huizen echt wel 245.000,-- waard zijn... 

Vragen over taxaties? Vul gerust ons contactformulier in op www.taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag 

Aankoopmakelaar toch handig

Deze week is er een uitspraak gedaan door de rechter met betrekking tot het fout lopen na de aankoop van een huis. Het komt er kort gezegd dat de koopster voor bijna 9.000,-- het schip in gaat...

De casus:
Mevrouw Jansen koopt een huis van een vastgoed handelaar via een NVM verkoop makelaar. Het huis is door de vastgoed handelaar gekocht op een vastgoedveiling na een executoriale verkoop door de bank. De eigenaar had al gemerkt dat het dak van het huis lek was en heeft deze vervangen. Het dak van de serre laat hij zitten.

Tijdens de bezichtiging had mevrouw Jansen al opgemerkt dat er een lekkage in de serre en dat de electriciteit niet helemaa goed was. Als hij contact opneemt met de koopster meldt hij dat het probleem is opgelost omdat de goot verstopt zat en de electriciteit is aangepast. Mevrouw Jansen neemt dit ter kennisgeving aan en gaat er van uit dat dit is opgelost. Uiteraard een beetje naief. Ze gaan de NVM koopakte tekenen, waar door de makelaar is opgenomen:

“Artikel 20 Nadere afspraken

Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeen gekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.

Dit is overigens een standaard clausule bij vele verkoop makelaars als de eigenaar een professionele opdrachtgever, vastgoedhandelaar of erfgenamen zijn. 

Nadat de sleutel overdracht is geweest gaat mevrouw Jansen lekker klussen in haar huis. Ze komt erachter dat er veel meer aan de hand. Ze laat achteraf een bouwkundige keuring uitvoeren waaruit een schade post blijkt van bijna 8.500,-- euro aan het dak van de serre. Het was meer dan alleen een volle dakgoot.

Ondanks dit, is mevrouw Jansen toch in het ongelijk gesteld en dient zij ook de proces kosten te betalen. Zij had dit vooraf kunnen doen en was ze naief in de antwoorden van de oude eigenaar. 

Zij had dit dus kunnen voorkomen. Een aankoopmakelaar kan je heel goed adviseren in dit traject. Hij let onder andere op:
- De bouwkundige staat van het huis (als hij twijfelt schakelt hij een bouwkundige in die een uitgebreide rapportage voor u maakt);
- In de onderhandelingen had hij eventuele uitsluitingsclausules tegen kunnen gaan;
- Wellicht nog meer met de prijs te doen (hij heeft een groot archief en weet voor welk bedrag de woning op de vastgoedveiling is verkocht);

Let dus op mensen! Als je een huis gaat kopen, weet dan zeker dat het goed zit! Als je twijfelt, vraag om hulp aan een professionele aankoopmakelaar! Dit bespaart u heel veel ellende bij de aankoop van uw grootste bezit!

Meer informatie? kijk eens op www.aankoopreus.nl 

Drama bij Bijzonder beheer Taxaties

Wij komen op heel veel plaatsen om te taxeren en soms worden we gevraagd voor een second opinion voor eigenaren die een rapport hebben ontvangen in het kader van Bijzonder beheer. Of we krijgen het rapport onder ogen als we gaan taxeren voor de financiering bij een verkoop transactie.

Het is soms schrijnend om te zien welke kwaliteit dan wordt afgeleverd. Vaak zijn de rapporten snel
en hatseflats in elkaar gezet. Er staan zaken in die totaal niet kloppen met de realiteit. Er worden referentie objecten gebruikt die totaal nergens op slaan en dan hebben we het nog niet eens over de veilingkosten!

In het zwarte gat van bijzonder beheer

Daar staan bedragen in, die totaal niet overeen komen met de gangbare normen. Makelaar / taxateurs wordt wakker! Informatie op internet is hierover eenvoudig te vinden. Kijk eens op www.veilingnotaris, www.veilingbiljet.nl . Of nog belangrijker bezoek eens een veiling bij je in de buurt. Dan weet je waar je over praat alvoren je onzin in je rapport gaat zetten. Als deze bedragen niet kloppen, dan kun je dus ook sterke twijfels hebben over de executiewaarde! Zeker als deze te laag is ingeschat heeft dit enorme consequenties voor de particuliere huis eigenaar!

We vragen ons ook af waarom de eis van de te koop staande objecten is vervallen? Het lijkt ons niet meer dan logisch dat een bijzonder beheer afdeling graag zou willen zien hoe het object zich verhoud tot de plaatselijke markt. Gelukkig zijn er nog taxateurs die ze wel toevoegen, maar je ze ziet ze steeds minder.

Het lijkt wel of de makelaars om centjes verlegen zitten en voor een appel en ei taxaties erbij gaan doen. Geldverstrekkers hebben contracten met taxatieburo's die hun taxateurs voor slechts 140,-- euro op pad sturen, daar ook nog de kadastrale kosten van moeten betalen als ze niet via het NWWI laten valideren. Per saldo blijft er dan nog maximaal 130,-- euro over. De rest verdwijnt in de zakken van het taxatieburo. Geldverstrekkers open jullie ogen! Dit kan niet! Je kunt niet verwachten dat er kwaliteit wordt geleverd.

Niet door ons gecontroleerd, maar vanuit ons werkveld uit het zuid - westelijke gedeelte van Brabant en 1 keer uit het Noorden des Lands, ontvingen wij signalen dat er gevalideerde taxatie rapporten in omloop zijn voor bijzonder beheer / NHG van taxateurs waarin de straal meer dan 50 km van de taxateur t.o.v. zijn kantoor en het taxatie adres. Laten we hopen dat dit onjuiste informatie is en deze rapporten door de geldverstrekker kei hard worden afgeschoten. Want anders is er nog veel werk aan de winkel voor de bijzonder beheer afdelingen van de geldverstrekkers of NHG...

Wij zijn benieuwd naar uw ervaring met bijzonder beheer taxaties. Uiteraard horen wij ook graag de goede verhalen! Of heb je als taxateur een vraag m.b.t. tot een bijzonder beheer taxatie? mail gerust naar info@taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag

Geveltaxatie bij Bijzonder Beheer een eitje

Deze week hebben we een discussie gehad met een taxateur inzake een gevel taxatie bijzonder beheer. Hij vond dat "levensgevaarlijk". Wij denken daar anders over. Het principe is namelijk zeer simpel je mag niet binnen en ga je dus uit van een aantal uitgangspunten in combinatie met je marktkennis.

Uitgangspunt 1. is eenvoudig: Het binnenonderhoud is slecht. Je hebt de woning niet van binnen kunnen inspecteren en dit dus niet beoordelen. Je kunt dit dus niet mee te nemen in je waardering. Hiervoor trek je dus minimaal 10% van de normale marktwaarde af.

Veel woningen staan onder water 

Uitgangspunt 2. Aangezien het huis niet van binnen is gezien kan deze dus niet worden opgemeten. Hiervoor heb je mogelijke bronnen: Bag - viewer, via de gemeente tekeningen opvragen, meten via de Kadastrale kaart of het halen uit het archief van de branchevereniging NVM, VastgoedPro of de VBO. Daarnaast is men niet bekend met de indeling, echter gezien op basis van de marktkennis is hiervan best een inschatting te maken. Uiteraard zijn dit aannames en laat dit goed uit het taxatierapport blijken.

Uitgangspunt 3. Het laatste uitgangspunt is onbewoonde oplevering. Dit is vaak niet te achterhalen. Oftewel hier is het uitgangspunt dat er geen medewerking is.

Dit zijn de drie belangrijkste uitgangspunten. Het overige "taxatie recherche werk"  mbt de omgeving, publiekrechtelijke aspecten en de privaatrechtelijke aspecten zijn op een normale manier uit te voeren. De gemeente is gewoon bereikbaar, het Bodemloket voor eventuele bodeminformatie, voor de VVE zijn vaak de gegevens op een normale manier bij een collega makelaar  / taxateur te achterhalen.

Het volgende punt waar taxateurs over vallen zijn de modelwaarde rapporten. Je krijgt 6 referentie objecten. Als het rapport goed is ingevuld met inachtneming van de bovenstaande uitgangspunten ligt het in de lijn der verwachting dat de aangeleverde objecten hogere transactieprijzen hebben dan het getaxeerde (hierbij rekening houdend met verschillen zoals ligging etc.). Oftewel simpel te onderbouwen.

Heb je het geval dat het een ander type woning is, dan is het ook eenvoudig te onderbouwen. Om de waarde vast te stellen ben je uit gegaan van je uitgangspunten en met je marktkennis de waarde gebaseerd op omliggende objecten. Het ligt in de lijn der verwachting dat je getaxeerde marktwaarde lager ligt dan de referentie objecten. Het uitgangspunt is immers slecht! Oftewel simpel te onderbouwen en bij een bijzonder beheer taxatie rapport heb je drie goed bruikbare referentie woningen nodig. (Bv: Goed vergelijkbare woning, ten tijde van de transactie had deze woning een nette keuken en badkamer, qua inhoud en perceeloppervlakte gelijkwaardig echter het uitgangspunt bij het getaxeerde is slecht en zijn de inhoud en go wonen gebaseerd op aannames verkregen via het BAG register.)

Waarde in de verhuurde staat vaak een probleem

Bij de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat ga je uit van een "fictieve situatie". Dit waarde begrip is namelijk in een normale bijzonder beheer taxatie net zo lastig vast te stellen als in een geveltaxatie rapport. Je gaat uit van een normale huurprijs die men in een normale markt zou betalen. Het is aan de taxateur om te bepalen  of hij het slechte onderhoud meeneemt (is niet geheel logisch want dan is een woning vaak niet te verhuren). Ligt onder sectie N. toe, of laat in je rendements berekening zien dat je hiermee (geen) rekening hebt gehouden.

Een groot probleem bij de geveltaxaties (en bijzonder beheer taxatie opdrachten in z'n algemeenheid)  is vaak dat de opdrachten via "grote taxatiebureaus" worden verstrekt. Men zegt dat een geveltaxatie minder werk is (immers geen opname) en men als taxateur nog minder betaalt krijgt! Echter om een goede taxatie op te stellen heb je tijd nodig en tijd is geld. Als men hiervoor niet bereid is om te betalen, krijg je afraffelwerk en dus een slecht onderbouwd rapport. Een belangenbehartiger zoals "Vereniging Eigen Huis" zou hier tegen moeten optreden, echter hebben zij zelf ook een contract met een van deze taxatiebureaus waardoor volledige onafhankelijkheid niet wordt gegarandeerd. Hier zijn de klanten en de banken niet mee geholpen! Maar alles is een keuze toch?

Wilt u meer weten? Neem dan gerust contact met ons op. Via www.taxatiereus.nl vind je onze contactgegevens of vul het formulier op onze site in.


Lees ook: 3 Veiling referentie objecten taxatierapport Bijzonder Beheer.