Geldigheidsduur van een taxatierapport naar 2 jaar?

Sinds vorig jaar is er het Centraal Register Taxaties. Zodra een taxatierapport wordt geaccepteerd door de taxateur wordt er een verslag vastgelegd en aan het taxatie rapport toegevoegd. Uit deze registratie blijkt of de woning in de afgelopen 6 maanden reeds is getaxeerd. De validatie instituten controleren hierop. Als blijkt dat u de woning hebt getaxeerd voor bijvoorbeeld een andere opdrachtgever, dan mag u in principe de woning niet nogmaals taxeren. Of er moet "een transactie tussen" hebben gezeten.

Wat mag bijvoorbeeld niet:

- Getaxeerd voor bijzonder beheer --> daarna voor koper (u heeft de taxatie immers opgesteld om
de geldverstrekker een "verkoopbeslissing" in handen te geven.  U heeft ten minste de schijn van belangeverstrengeling tegen)
- Getaxeerd voor woningstichting --> daarna voor de koper (Idem zoals hierboven, alleen hier blijkt de betrokkenheid al meer uit. Een woningstichting mag immers NIET verkopen zonder een gevalideerd NWWI taxatie rapport)
- Getaxeerd voor de financiering van de verkoper --> daarna voor de koper (dit is het meest grijze gebied, maar u heeft in ieder geval de schijn van belangenverstrengeling tegen. De waarde voor een financieringsaanvraag van de verkoper is vaak hoger dan bij een normale transactie.)

In het nieuwe taxatierapport en de EVS wordt deze regel in principe uitgebreid. Je mag als taxateur in het afgelopen 2 jaar niet betrokken zijn bij de Verkoop / aankoop of taxatie van het object. Deze regel geldt ook voor als je eerst bij een ander kantoor hebt gewerkt, het is immers op taxateur niveau.

Hertaxatie Bijzonder beheer

Bij Bijzonder Beheer komt het regelmatig voor dat er een "hertaxatie" plaats vind binnen een kortere
periode. In principe zou dit volgens de nieuwe regelgeving een andere taxateur moeten zijn. Op zich is dit logisch want de eerste taxateur zal hoogstens de waarde enigzins bijstellen. Ook al heeft hij het de eerste keer verkeerd gezien.

Wij zijn benieuwd hoe vooral de geldverstrekkers hier mee omgaan. Gaan zij hier streng op controleren? De termijn van 6 maanden komt hiermee dan toch een beetje te vervallen. En wanneer is het plausibel?  Er is ook nog geen rechtspraak over. Hoe gaat een rechter of tuchtcommissie er straks mee om als de taxateur toch eerder bij de transactie is betrokken? Gaat dit dan tegen hem spreken? Wordt er dan getwijfeld aan zijn onafhankelijkheid?

Overigens hoeven taxateurs door deze regel niet bang te zijn voor minder taxatie opdrachten. De opdrachten rouleren nu alleen meer onder de taxateurs. Het biedt ook weer kansen om dat bijvoorbeeld bij woningstichtingen een aantal vaste taxateurs zijn. Deze groep moet dan ook uitgebreid worden. Dus taxateurs ga hier goed mee om ;-))

SWOT Analyse Taxatie rapport 2016 deel II

We zijn nu een week verder en de SWOT analyse in het taxatie rapport 2016 heeft veel losgemaakt. Dit was uiteraard ook te verwachten aangezien het een grote verandering betekent voor taxateurs. Ze waren eindelijk net gewend aan het model van 2013 en nu krijgen ze weer een grote verandering.

U kent de woningmarkt als taxateur
en wijst uw klant de weg

Ons inziens heeft de SWOT analyse wel degelijk een toegevoegde waarde. Wellicht nu nog niet direct, maar de regelgeving voor het verkrijgen van  financieringen worden strenger en geldverstrekkers en hypotheekadviseurs moeten een weloverwogen risico analyse voor de klant maken. Een SWOT analyse geeft toch een beeld hoe de woning in de markt ligt en of hier kansen en bedreigingen  liggen.

De vervolg vraag is dan uiteraard gelijk gaan geldverstrekkers nog financieringen verstrekken als de taxateur echte bedreigingen of grote zwaktes letterlijk in zijn rapport gaat vermelden (denk bijvoorbeeld aan het aardbevingsgebied in Groningen en omgeving of wellicht toekomstige schaliegas boringen elders in het land). Of gaan ze hiervoor een risico opslag voor vragen? Het zijn allemaal vragen die gaande weg opgelost gaan worden.

Wij blijven erbij dat er niet te ingewikkeld gedaan moet worden over het invullen van de SWOT analyse. Hou de regel aan dat het onderdeel Sterkte / Zwakte direct gerelateerd aan het huis of taxatie object is en de Kansen / Bedreigingen direct gerelateerd aan de woningmarkt waarin het huis is gelegen. Je geeft een objectieve mening over de woning en de woningmarkt. Zo moeilijk kan het toch niet zijn?

En voorbeelden om een SWOT analyse in een taxatie rapport in te vullen geven we niet. Bedenk deze maar lekker zelf taxateurs. Jij bent degene die zegt dat hij de marktkennis heeft en deze kan vertalen in een glas helder taxatie rapport. En als ze er niet zijn, geef dat ook aan. Want dat is ook een optie...