Vereniging Eigen Huis Taxatie

Vandaag verscheen er een nieuws bericht over de NVM die hun taxateurs geen verplichting oplegt om zich zelf in te schrijven in het NRVT. Reden hiervoor is dat het NRVT hun tarieven voor de Kamers bedrijfsonroerend goed alsmede Agrarisch hebben verdubbeld.

Wat ons op viel in het stukje wat op Nu.nl staat en in de NRC Next heeft hier niets mee van doen, maar om de Vereniging Eigen Huis. Zij hebben onder andere Stef Blok opgeroepen om de taxateurs aan te pakken. Maar hoe zit het bij de Vereniging Eigen Huis zelf?

Vereniging Eigen Huis Taxatie Service

Want wij vinden dit op zich een vreemde reactie van de Veh. Waarom vraagt u zichzelf af? Zij hebben een klein beetje boter op het hoofd.  Via de Vereniging Eigen Huis kun je een taxateur inschakelen (zelfs met korting als je lid bent). Zij maken daarvoor gebruik van de Nationale taxatie service. 

Op zich klinkt dit allemaal best plausibel, maar zij vergeten dat taxateurs die voor dit soort taxatie bureaus qua tarief volledig worden "uitgeknepen". Zij houden dus aan het bedrag wat u moet betalen maar een relatief klein gedeelte over (nog niet eens de helft). De rest is voor Validatie, BTW en het taxatiebureau zelf. 

Afraffel taxatie rapporten

Wat je dus krijgt is dat de taxateurs de taxatie rapporten vaak "afraffelen" en kwaliteit op de allerlaatste plaats zetten. Dit blijkt helaas uit de praktijk aangezien we in de afgelopen jaren al eens een hertaxatie hebben mogen uitvoeren doordat bijvoorbeeld totaal verkeerde referentie objecten zijn gebruikt waardoor de waarde totaal verkeerd uit kwam. 

Wij vinden dat de kwaliteit van veel taxatie rapporten omhoog moet daar zijn we het met de Vereniging Eigen Huis helemaal eens. Wij zijn het ook eens dat "frauduleuze taxateurs" direct uit de registers moet worden geschrapt. Maar wellicht kan Vereniging Eigen Huis dus eerst de hand in eigen boezem steken alvorens hoog van de toren te gaan blazen en alle taxateurs over 1 kam scheren. 

Onafhankelijkheid taxatie (Sectie E.5.)

We krijgen regelmatig vragen van taxateurs inzake het invullen van taxatierapporten. Sinds het nieuwe taxatie model en het voldoen aan de EVS - taxatie standaard is het voortaan verplicht om je onafhankelijkheid aan te geven.

Het doel van E.5 Verklaring onafhankelijkheid

De achterliggende gedachte is zeer eenvoudig: binnen afzienbare tijd is het vak van Makelaar en het vak Taxateur compleet gescheiden. Dit is hier een voorloper van. Indien er op zich enige bemoeienis is geweest in de transactie (dus bijvoorbeeld aankoop en of verkoop), heeft dat natuurlijk invloed op de waarde. Je vind immers als makelaar dat je je vak goed hebt gedaan en dat de mensen het huis niet te duur hebben verkocht of juist gekocht. Kun je de waarde dan als taxateur onafhankelijk vast stellen? 

Dit geldt ook als je de woning in de afgelopen 2 jaar hebt getaxeerd. Je moet in het kort verklaren waarom je vind dat je de woning onafhankelijk opnieuw kunt taxeren. Er wordt vaak aan voorbij gegaan, maar de vraag is toch belangrijk. Want heb je in de afgelopen twee jaar getaxeerd voor de verkoper en nu voor de aankoop? Of voor bijzonder beheer en nu voor de koper? Dit zijn toch tegengestelde belangen. 

Wat vul ik als taxateur in? 

Een taxatie rapport is in de basis zeer eenvoudig: Er wordt een vraag gesteld en daar geef je als taxateur een passend antwoord op. De vraag is letterlijk:

----

5. Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur verklaart dat hij in de afgelopen 2 jaar wel/niet* betrokken is geweest bij de aankoop, verkoop en/of taxatie van het getaxeerde object (en wel op de volgende wijze: ..... 

Op grond van de volgende overwegingen verklaart de taxateur de taxatie onafhankelijk uit te kunnen voeren: ……).

----

Dus op basis van welke overwegingen kun je de taxatie uitvoeren? Wij hebben mailtjes van taxateurs gehad die hele epistels hadden geschreven over waarom en hoe etc, maar hieruit bleek geen onafhankelijkheid. 

1) Hertaxaties voor de zelfde opdrachtgever: 

Zeker bij hertaxaties voor de zelfde opdrachtgever geef je aan als taxateur dat je op geen enkele wijze bent betrokken bij aankoop / verkoop en geen enkel financieel belang hebt bij de opdrachtgever. 

2) Taxatie voor andere opdrachtever: 

Dit hangt ook weer geheel van de situatie af aangezien je in de basis niet eerst voor de verkoper (kan zijn een woningstichting), of in het kader van Bijzonder of intensief Beheer van een bank niet nadien mag taxeren voor de koper voor de financierings aanvraag. Dit zijn in de basis toch tegengestelde belangen (ook al taxeer je 2 keer de zelfde waarde). Hier krijg je het niet uitgelegd. Taxeer je twee keer voor een andere opdrachtgever in verband met een financieringsaanvraag dan is het in de basis wel mogelijk. Je hebt immers geen financiele binding met de opdrachtgevers. 

3) Aankoop / Verkoop:

Dit zijn de lastigste en zijn ook van de situatie afhankelijk inzake welke termijn. In principe is het gewoon mogelijk aangezien je vaak een opdracht tot taxatie krijgt als ze in het huis wonen en bijvoorbeeld gaan verbouwen of juist scheiden. Moet je taxeren voor bijzonder beheer dan is het nog lastiger. Ook hier kun je het beste aangeven dat je na de sleutel overdracht geen enkele financiele verbondenheid hebt met de opdrachtgever. Uitgebreide toelichtingen over aan / verkoopprijzen zouden wij buiten wegen laten.

Commerciele validatie instituten kan dat?

De taxatie markt ligt al enige tijd onder vuur. Hierbij wordt voornamelijk gekeken naar de Taxateurs, maar hoe zit dit bij de Validatieinstituten? Er zijn er vier in Nederland die volgens de strenge normen van Stenv werken en worden hierop jaarlijks gecontroleerd. Maar als je duizenden taxaties per jaar controleerd en er wordt een steekproef gedaan op 10 taxatierapporten door een senior taxateur, wat zegt dat dan?

Winstoogmerk

Drie van de vier validatieinstituten hebben een winstoogmerk (TVI, I-validatie en Taxateursunie). Kan dat? Want taxateurs krijgen de wind van voren als ze bijvoorbeeld voor een woningstichting taxeren en er gezegd wordt dat ze "afhankelijk" zijn van zo een grote partij en beïnvloedbaar over een mogelijke uitkomst. Dit verwijdt kunnen we ook weerleggen naar (voornamelijk) de Commerciële Validatie Instituten. Zij zien voor grote opdrachtgevers vaak wat dingen door de vingers en is ineens meer mogelijk volgens de regelgeving want zij zijn immers "afhankelijk" van grote taxatie bureaus, woningstichtingen, bijzonder beheer partijen etcetera. 

Want zoals gezegd ze willen winst maken! Er zijn in de taxatiewereld diverse grote partijen die de taxateurs van taxatie opdrachten voorzien zoals bijvoorbeeld de Taxatiebureaus, woningstichtingen en NHG. Zelfs Vereniging Eigen Huis maakt gebruik van een taxatiebureau. Heel toevallig hebben velen van deze partijen een vast validatie instituut en vaak zijn dit een van de commerciëlen. En wat is de meest gehoorde reden vanuit de markt? Bij het NWWI doen ze altijd zo moeilijk en daar is niets mogelijk... Dat zegt volgens mij al veel over de werkwijze. 

Onafhankelijkheid

Zijn de Validatie instituten daarom wel afhankelijk? Of is dit schijn onafhankelijkheid? Bij veel van deze grotere partijen hebben een systeem die direct is gekoppeld met hun "eigen validatie instituut". Ondanks dat deze onder streng toezicht staat van STeNV, lijkt er toch geen sprake van "echte onafhankelijkheid" omdat ze toch veel voor elkaar krijgen.

Een taxateur moet in zijn rapport invullen of 25% procent van zijn omzet van 1 opdrachtgever komt. Indien dit ja is, wordt er sterk getwijfeld aan zijn onafhankelijkheid gezien het financiële belang en heeft hij al tenminste de schijn tegen. Zou het ook iets zijn voor de Validatie instituten? Dat zij geen opdrachtgevers mogen hebben waarbij zij "financieel afhankelijk zijn"?

Spreiding

De oplossing voor dit probleem is zeer eenvoudig: spreiding. Indien er taxatie opdrachten uitgezet worden dienen deze verdeeld te worden over de vier verschillende validatie instituten. Zo haal je de "commerciele" winstgevende trigger weg en leidt tot echte onafhankelijkheid in de taxatiewereld. Zo houd iedereen elkaar "scherp". 

Alleen de taxateur kan zichzelf redden

Met steeds groter verbazing volgen wij de taxatie discussie en we staan aan de vooravond van grote veranderingen in de wondere wereld van woningtaxaties. Onze mond viel open toen we de reactie van het NWWI zagen op een woningtaxatie voor een corporatie.

En het ergste is dat ze nog gelijk hebben ook. Als de taxateur zijn rapport goed onderbouwd kan hij alles op papier zetten. Een voorbeeld voor een taxatie in Breda:

Referentie objecten taxatie Breda in Midas:
- Tussenwoning;
- Perceel tussen 125 / 175 m2
- Bouwjaar tussen 1960 / 1970
- Inhoud tussen 325 / 375 m3

Vanaf de periode van 1 januari 2016 zijn er in Breda 43 woningen verkocht die voldoen aan deze criteria. De goedkoopste woning is verkocht voor 134.000,-- en de duurste voor 309.000,-- euro. (dan is de zoekoptie al zeer beperkt en het vergelijkbare aanbod is vele malen groter als je de variabelen nog iets ruimer zet!)

Dan komt toch weer de beroepsethiek van de taxateur om de hoek kijken. Qua kerngegevens en type zijn dit allemaal zeer goed vergelijkbare woningen. Waar zit dan het verschil in? Met name afwerking, maar uiteraard de LOCATIE. Echter als een taxateur een hogere waarde nodig heeft (omdat zijn opdrachtgever dit verlangt of geen plaatselijke kennis heeft), dan kan hij dus maar kiezen. Hij moet alleen verklaren dat de woning in een gelijksoortige wijk ligt en soortgelijkig is afgewerkt.

Validatie instituten

Gelukkig zijn er de validatie instituten om dit dit te ondervangen. Maar helaas! Zo werkt het niet. De taxateur kan zeker in dit voorbeeld aannemelijk maken dat het een zeer goede referentie is en dat zijn waarde dus klopt. Een validatie instituut is immers plaatselijk niet bekend en controleert het taxatierapport op aannemelijkheid en of het juist is ingevuld. Ook al is de validatiemedewerker wel plaatselijk bekend, dan is hij nog niet in het huis geweest. Hij kan er hooguit een extra vraag over stellen. Het is geen hertaxatie. 

Maar wat dan? 

Helaas is er vooralsnog weinig tegen te doen. Validatie wordt als heilig middel gezien, maar "De Monitor"  heeft aangetoond dat dit ook niet zaligmakend is. Er werd vanuit het NWWI geopperd dat ze meer macht willen hebben. Maar ook dit is zeer vreemd, want 1 van de twee taxateurs heeft het meeste gelijk. En wie bepaalt er welke taxateur gelijk heeft? Dat kan echt niet iemand doen vanaf achter zijn bureau. 

Willen ze die hogere waarde dan niet "goedkeuren" omdat er een ander rapport ligt die lager ligt? De commerciele validatieinstituten gaan hier soepeler mee om want ook hier speelt een belang en dat is winst maken. Er zijn dus ondanks het Centraal Register Taxaties diverse uitwijk mogelijkheden. Een andere taxateur kan immers een ander inzicht hebben (de zelfde taxateur kan niet twee maal het zelfde rapport uitbrengen met 2 verschillende waardes dus deze worden altijd geweigerd). 

Als de moraliteit van de taxateurs niet snel veranderd, dan zullen geldverstrekkers op zeer afzienbare tijd gaan grijpen naar alternatieven zoals modelmatige waarde rapporten. Door alle "Big Data" zeggen ze dat ze zeer betrouwbare rapporten kunnen maken. Zolang er altijd een taxateur te vinden is om een bepaalde veel te hoge waarde op papier te zetten wordt de taxateur langzaamaan buiten spel gezet. En dat hebben ze dan zelf een beetje gedaan... 

Taxatie De Monitor

Daarnet het programma van de Monitor zitten kijken over de taxateur. Dit geeft een goed beeld van de huidige taxatie markt en de taxateur. Zoals Frits Markus het vertelde zo zou het moeten zijn. De realiteit is helaas  anders.

Waarom laten taxateurs zich leiden? 

1.) Een belangrijke oorzaak ligt bij de banken.

Voorbeeld:
Een woning wordt verkocht voor 250.000,-- kosten koper. Er komt een taxateur langs om de waarde vast te stellen. Deze taxeert de woning op 245.000,--. De bank zegt tot dit bedrag verstrekken wij een financiering (risico afdekking), de overige 5.000,-- moeten de mensen met eigen middelen in brengen.

In veel gevallen gaat de koop niet door want de 5.000,-- en overige bijkomende kosten kunnen ze niet betalen. Dus dag deal, dag hypotheek. De taxatie waarde zal in veel gevallen dus op tenminste de koopsom liggen of net iets hoger.

2.) De taxateur is afhankelijk van de opdrachtverstrekker.

Dit is vaak de hypotheek adviseur. Ze krijgen van bepaalde partijen redelijk veel opdrachten. Dus veel omzet. Men is vaker geneigd om de gevraagde waarde te schrijven omdat ze anders geen opdrachten meer krijgen en dus deze omzet mis lopen.

3.) Het NWWI.

Taxatierapporten worden gevalideerd. De grootste partij is hierin het NWWI. Zij controleren het taxatierapport op de inhoud en onderbouwing. Op het moment als er een koopakte in zit (bij bijvoorbeeld een verkoop door een professionele opdrachtgever), of de taxatie waarde ligt boven de vraagprijs of Funda krijg je als taxateur de vraag om dit extra te gaan toelichten in het taxatie rapport. Terwijl je als taxateur volledig onafhankelijk taxeert dus je zelf niet laat leiden door een koopsom of vraagprijs. Er zijn namelijk situaties denkbaar dat een vraagprijs laag is ingezet omdat de verkoper er van af moet. Veel taxateurs denken dan ook dat ze de exacte koopsom moeten taxeren omdat het anders niet geaccepteerd wordt door de bank (mede bang gemaakt door het NWWI).

4.) De taxatiebureaus

Ze accepteren taxatie opdrachten van taxatiebureaus. Deze betalen de taxateur een klein bedrag voor zijn werkzaamheden (varierend van 130.-- tot 160,-- euro). De kortste weg is dus de koopsom op papier te zetten, een Funda tekst te kopiëren en er van uitgaan dat de verkopend makelaar de woning heeft opgemeten. De rest is in het taxatierapport met 'Macro's" standaard ingeregeld en mag verder absoluut geen tijd kosten.

Ook hier geldt weer sommige taxateurs zijn qua omzet afhankelijk van dit soort bureaus en doen wat ze zeggen. Anders krijgen ze geen opdrachten meer.

5.) Beroepsethiek

Helaas zijn er nog taxateurs en Financiele adviseurs die het met de beroepsethiek niet zo nauw nemen. Een veel te hoge hypotheek wordt onderbouwd met een taxatierapport. Helaas hebben we al eens meerdere malen meegemaakt dat een hypotheek adviseur rond belde met de vraag om een bepaalde hoge waarde op papier te zetten. Zo niet, dan gaan we naar een ander. En ze vinden altijd een taxateur die het op papier zet.

Oplossingen voor de taxatiemarkt:

Die zijn niet zo snel gevonden. De banken kunnen beginnen door een percentage afwijking te accepteren van de getaxeerde marktwaarde. Sommige geldverstrekkers gaan inmiddels ook al akkoord met modelwaarderapporten. 

Particulieren moeten beseffen dat een super goedkope taxatie niet kan. Dus als je rond belt naar makelaars en die rekenen allemaal bedragen tussen 400,-- / 600,-- euro en je vindt er 1 die het voor 237,50 doet inclusief alle kosten (via bijvoorbeeld taxatievergelijk), dan kun je er niet veel van verwachten.  

De beroepsethiek zal bij een gedeelte van de taxateurs  (en financiële adviseurs) moeten veranderen. Laat je beroep als taxateur in ere! 

Tot slot:

Taxeren is geen exacte wetenschap. Als een verkopend makelaar bij je langs komt geeft hij ook vaak een waarde af die ergens tussen bijvoorbeeld 185.000 / 195.000 ligt gebaseerd op recente verkopen in deze buurt. De vraagprijs zal vaker nog iets hoger liggen. De taxateur zal de trekker overhalen en moet een bedrag op papier zetten. Die zal als het goed binnen deze range vallen. 

Het beeld wat geschetst werd bij de Monitor is niet heel rooskleurig. Maar gelukkig zijn er nog veel taxateurs die wel hun werk serieus nemen. Die zullen het ook aangeven als de koopsom te hoog is. Een slimme consument of hypotheekadviseur zal de koop om deze reden afblazen. Een naïeve consument of slechte hypotheekadviseur zal zoeken naar een taxateur die het wel op papier zet.

SWOT Analyse Taxatie rapport 2016 deel II

We zijn nu een week verder en de SWOT analyse in het taxatie rapport 2016 heeft veel losgemaakt. Dit was uiteraard ook te verwachten aangezien het een grote verandering betekent voor taxateurs. Ze waren eindelijk net gewend aan het model van 2013 en nu krijgen ze weer een grote verandering.

U kent de woningmarkt als taxateur
en wijst uw klant de weg

Ons inziens heeft de SWOT analyse wel degelijk een toegevoegde waarde. Wellicht nu nog niet direct, maar de regelgeving voor het verkrijgen van  financieringen worden strenger en geldverstrekkers en hypotheekadviseurs moeten een weloverwogen risico analyse voor de klant maken. Een SWOT analyse geeft toch een beeld hoe de woning in de markt ligt en of hier kansen en bedreigingen  liggen.

De vervolg vraag is dan uiteraard gelijk gaan geldverstrekkers nog financieringen verstrekken als de taxateur echte bedreigingen of grote zwaktes letterlijk in zijn rapport gaat vermelden (denk bijvoorbeeld aan het aardbevingsgebied in Groningen en omgeving of wellicht toekomstige schaliegas boringen elders in het land). Of gaan ze hiervoor een risico opslag voor vragen? Het zijn allemaal vragen die gaande weg opgelost gaan worden.

Wij blijven erbij dat er niet te ingewikkeld gedaan moet worden over het invullen van de SWOT analyse. Hou de regel aan dat het onderdeel Sterkte / Zwakte direct gerelateerd aan het huis of taxatie object is en de Kansen / Bedreigingen direct gerelateerd aan de woningmarkt waarin het huis is gelegen. Je geeft een objectieve mening over de woning en de woningmarkt. Zo moeilijk kan het toch niet zijn?

En voorbeelden om een SWOT analyse in een taxatie rapport in te vullen geven we niet. Bedenk deze maar lekker zelf taxateurs. Jij bent degene die zegt dat hij de marktkennis heeft en deze kan vertalen in een glas helder taxatie rapport. En als ze er niet zijn, geef dat ook aan. Want dat is ook een optie...

Swot analyse

Eindelijk 1 april. Tijd voor het nieuwe taxatie model. Een aantal wijzigingen en verbeteringen om het rapport te moderniseren en waarmee we mee gaan doen aan de Europese regelgeving. Een aantal wijzigingen op het gebied van milieu, aangepaste verbouwing en uiteraard de opdrachtvoorwaarden.

De grootste vernieuwing in het taxatie rapport zelf is voor de taxateurs de SWOT analyse over de woningmarkt waarin het object zich bevindt. Op Linkedin zag ik al een bange oproep van een taxateur "Wat moeten we hiermee?". Volgens mij is het antwoord hierop eenvoudig: Je kennis over het object in relatie tot de woningmarkt in het rapport vermelden. 

Er werd in deze discussie ook geopperd dat de bedenkers maar voorbeelden moeten geven. Of de validatie instituten moeten maar een invul instructie maken wat ze graag willen zien. Nee taxateurs! Deze dien jezelf aan te dragen. Anders krijg je weer voorgekauwde niets zeggende taxatie rapporten. Laat het jouw rapport zijn en jouw inzicht in de markt! 

Hier zit toch de meerwaarde van de taxateur en het taxatierapport? Vaak wordt vergeten dat aan de hand van een taxatierapport grote financiële beslissingen worden genomen. Het is meer dan alleen de koopsom op te tekenen. Je neemt als taxateur de verantwoordelijkheid dat deze inderdaad klopt of dat het huis juist meer of minder waard is. Hiermee laat je dus duidelijk zien dat jij als taxateur de kennis hebt van het object en de omgeving. Je maakt een vertaalslag van jouw (markt) kennis in het taxatierapport zodat het voor de opdrachtgever en de geldverstrekker inzichtelijk wordt of het verantwoord is om het risico te nemen.

Dus taxateurs hierbij de oproep, laat je niets voorkauwen! Neem het heft in eigen handen, laat zien dat je het taxeren serieus neemt en dat je kennis van zaken hebt! Zo wordt het kaf uiteindelijk van het koren gescheiden. 

Het jaar 2016 is weer begonnen!

Het jaar 2016 is weer een paar weken onderweg. Toch zijn er alweer een aantal ontwikkelingen op taxatie gebied.

- Het NRVT is operationeel geworden. De inschrijvingen worden nu verwerkt. Iedereen die niet aan de eisen voldoet heeft helaas pech. De eisen zijn enorm streng voor de taxateurs. Dit wordt de nieuwe standaard op het taxatie gebied. Meer informatie

- Er is een nieuwe meetinstructie. Althans, een update van de oude instructie. Gelukkig geen grote wijzigingen. Lees meer over de nieuwe invulstructie of download deze op onze "link"pagina.

-  Minder lenen ten opzichte van de waarde van de woning. De grens is verlaagd naar 102% van de waarde van de woning. Dit loopt terug naar 100% in 2018. De kosten voor een taxatie rapport, kosten voor de Nationale hypotheek garantie, hypotheek kosten  zul je zelf moeten betalen. Overigens betekent het niet dat je altijd op zoek moet gaan naar de goedkoopste maar het loont wel om te shoppen.  Meer informatie

- Het is mogelijk om subsidie te krijgen voor het verwijderen van Asbest. Dit is per 2024 verboden en het dient dus op alle "bereikbare" locaties verwijderd te worden. Asbest gaat dus een nog grotere invloed hebben in de taxatierapporten. Meer informatie

- Waar Asbest een negatief effect heeft, is er aan de andere kant wel weer een positieve invloed: Er is namelijk ook subsidie mogelijk op energiebesparende maatregelen. Sinds 4 januari 2016 kunt u
subsidie aanvragen voor zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. Meer informatie.


Gelukkig wijzigt er in onze dienstverlening niets ;-)) 

Nieuw taxatierapport

Het is weer zo ver! Het is weer tijd voor een update van het taxatierapport. Deze gaat op 1 april in werking. Alle rapporten die voor deze datum zijn geaccepteerd worden nog uitgewerkt in het model van 2013, alles daarna in het nieuwe taxatierapport.

Uitteraard gaan we deze hier weer eens goed voor zitten om alle wijzigingen door te nemen en u hier uitgebreid over informeren. In afwijking van vorige updates, worden de aanpassingen nu in alle modellen (Finananciering woonruimte, Bijzonder Beheer en Taxatierapport-Transactie-woonruimte-individueel & Complex) doorgevoerd.

De nieuwe modellen komen voort uit Europese regelgeving, Een ander voortvloeisel hiervan is dat er in januari een nieuw taxateurs register (NRVT) wordt ingevoerd. Er komt in de loop van de tijd een scheiding tussen de makelaar en een taxateur. Een zeer goede ontwikkeling! Wij maken niet voor niets bij voorkeur gebruik van echte taxateurs in plaats van "makelaars" die taxeren er maar bij doen.

Een klein tipje van de sluier wat in het nieuwe taxatierapport komt te staan vinden we bijvoorbeeld onder sectie L.

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

3. Beschrijving woningmarkt

a. Beschrijving huidige marktomstandigheden : ............................................................................................................

b. SWOT-analyse
 Sterkte : ............................................................................................................
 Zwakte : ............................................................................................................
 Kansen : ............................................................................................................
 Bedreigingen : ............................................................................................................

Wij zijn beniewd hoe de taxateurs hier op gaan reageren en hoe hier op gevalideerd gaat worden door bijvoorbeeld het NWWI.

(een klein linkje voor de huidige staat van de woningmarkt vind je hier: Staat van de Woningmarkt 2015 opgesteld door de Nederlandse Overheid, een leestip voor iedereen die met het vastgoed te maken heeft!).

Binnenkort gaan we u verder informeren want er gaat ontzettend veel veranderen in de Taxatiewereld van woningen.

NHG Taxatie en de kwaliteitsverbeteringen...

Wat ons altijd bevreemdt heeft is zijn de regels met betrekking tot taxaties welke zijn bedoeld om een financiering met NHG te verkrijgen. NHG staat voor de Nationale Hypotheek Garantie. Dit betekent als je de hypotheek niet meer kunt betalen door bepaalde redenen zoals ontslag, echtscheiding etc, en je moet het huis noodgedwongen verkopen, kan het zijn dat dit fonds de eventuele restschuld betaalt aan de bank. Deze loopt dan minder risico en wil hierdoor een rente korting geven.

NHG is een extra
zekerheid voor
woningbezitters

Om aan een NHG hypotheek te voldoen dien je aan een aantal voorwaarden te voldoen. Waar het ons om gaat is de waarde van het huis. De kosten grens is nu ten tijde van het schrijven van deze blog bepaalt op 245.000,--. Dit betekent de waarde van het huis, inclusief kosten koper bij de aanschaf van de woning. Dit komt neer op grofweg een aankoopprijs van het huis van 231.000,--. Dit is niet ons punt. 

Waar het ons om gaat zijn de kwaliteitsverbeteringen. Indien je een kwaliteitsverbetering toepast, mag de waarde van het huis niet meer zijn 245.000,-- 

Wat valt er onder een kwaliteitsverbetering bij NHG?

Punt 1: Kleine nietszeggende kwaliteitsverbeteringen: 

Wat we vaak aan kwaliteitsverbeteringen tegenkomen in taxatierapporten:

- Schilderwerk a 25,-- euro;

- Deurklink a 100,-- euro;

- Kraanvervangen a 10,-- euro;

- Tegeltje vervangen a 15,-- euro;

- En de topper: schroefje vastzetten a 1,-- euro;

Het wordt allemaal geaccepteerd door NHG. Het heeft geen enkele meerwaarde tov het getaxeerde maar dit moet in het taxatierapport staan. Anders kan de financiering niet onder NHG afgesloten worden. 

Punt 2: De grote verbouwing in een taxatierapport

Als een taxateur een verbouwing in zijn rapport opneemt, dan moet deze altijd zo volledig mogelijk meegenomen worden. (Anders krijgen ze niet genoeg geld voor de verbouwing). Maar als uit de taxatie blijkt dat de waarde van het huis teveel is, krijgen ze geen NHG. Dit wordt dus weer vaak gereduceerd tot een marktwaarde na verbouwing van (je raad het al), 245.000,-- 

Een paar voorbeelden: 

- Marktwaarde voor verbouwing: 230.000,-- euro, een verbouwing van 35.000,-- euro voor de keuken, badkamer en een aanbouw, komt normaal neer op een minimale waarde na verbouwing tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus minimaal 250.000,--) Wat zien wij als het een NHG post betreft? Een marktwaarde van 245.000,-- euro...

- Marktwaarde voor verbouwing 240.000,-- euro, een verbouwing van 10.000,-- euro, voor nieuwe cv ketel, zonnepanelen, en nieuwe keuken, normale waardestijging van tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus bv. 247.500,--); nu voor de NHG grens: slechts 245.000,--. Rara hoe kan dit? 

Gelukkig laten taxateurs zich niet leiden door waardes die hypotheekadviseurs ze meegeven. Althans, dat verklaart een taxateur als hij bij het NWWI, Taxateursunie, Ivalidatie en TVI het taxatierapport accepteert en zullen de huizen echt wel 245.000,-- waard zijn... 

Vragen over taxaties? Vul gerust ons contactformulier in op www.taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag 

Drama bij Bijzonder beheer Taxaties

Wij komen op heel veel plaatsen om te taxeren en soms worden we gevraagd voor een second opinion voor eigenaren die een rapport hebben ontvangen in het kader van Bijzonder beheer. Of we krijgen het rapport onder ogen als we gaan taxeren voor de financiering bij een verkoop transactie.

Het is soms schrijnend om te zien welke kwaliteit dan wordt afgeleverd. Vaak zijn de rapporten snel
en hatseflats in elkaar gezet. Er staan zaken in die totaal niet kloppen met de realiteit. Er worden referentie objecten gebruikt die totaal nergens op slaan en dan hebben we het nog niet eens over de veilingkosten!

In het zwarte gat van bijzonder beheer

Daar staan bedragen in, die totaal niet overeen komen met de gangbare normen. Makelaar / taxateurs wordt wakker! Informatie op internet is hierover eenvoudig te vinden. Kijk eens op www.veilingnotaris, www.veilingbiljet.nl . Of nog belangrijker bezoek eens een veiling bij je in de buurt. Dan weet je waar je over praat alvoren je onzin in je rapport gaat zetten. Als deze bedragen niet kloppen, dan kun je dus ook sterke twijfels hebben over de executiewaarde! Zeker als deze te laag is ingeschat heeft dit enorme consequenties voor de particuliere huis eigenaar!

We vragen ons ook af waarom de eis van de te koop staande objecten is vervallen? Het lijkt ons niet meer dan logisch dat een bijzonder beheer afdeling graag zou willen zien hoe het object zich verhoud tot de plaatselijke markt. Gelukkig zijn er nog taxateurs die ze wel toevoegen, maar je ze ziet ze steeds minder.

Het lijkt wel of de makelaars om centjes verlegen zitten en voor een appel en ei taxaties erbij gaan doen. Geldverstrekkers hebben contracten met taxatieburo's die hun taxateurs voor slechts 140,-- euro op pad sturen, daar ook nog de kadastrale kosten van moeten betalen als ze niet via het NWWI laten valideren. Per saldo blijft er dan nog maximaal 130,-- euro over. De rest verdwijnt in de zakken van het taxatieburo. Geldverstrekkers open jullie ogen! Dit kan niet! Je kunt niet verwachten dat er kwaliteit wordt geleverd.

Niet door ons gecontroleerd, maar vanuit ons werkveld uit het zuid - westelijke gedeelte van Brabant en 1 keer uit het Noorden des Lands, ontvingen wij signalen dat er gevalideerde taxatie rapporten in omloop zijn voor bijzonder beheer / NHG van taxateurs waarin de straal meer dan 50 km van de taxateur t.o.v. zijn kantoor en het taxatie adres. Laten we hopen dat dit onjuiste informatie is en deze rapporten door de geldverstrekker kei hard worden afgeschoten. Want anders is er nog veel werk aan de winkel voor de bijzonder beheer afdelingen van de geldverstrekkers of NHG...

Wij zijn benieuwd naar uw ervaring met bijzonder beheer taxaties. Uiteraard horen wij ook graag de goede verhalen! Of heb je als taxateur een vraag m.b.t. tot een bijzonder beheer taxatie? mail gerust naar info@taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag

TVI volgt ook...

Vandaag heeft TVI ook haar prijs verlaagd voor een gevalideerd Taxatierapport. De kosten voor de validatie bedragen hier nu 36,50.

Daarmee zijn ze qua validatiekosten het goedkoopste, echter het NWWI heeft het grote voordeel dat zij "gratis" kadastraal bericht en kadastrale kaart leveren. Dit scheelt voor de taxateur dus 7 euro per taxatierapport. Een aantal taxateurs zal dit voordeel ook aan hun klant doorrekenen. Let hier dus op als u een taxatierapport aanvraagd.

Het is nu nog wachten op I-validatie dat zij hen tarief naar beneden bijstellen voor een gevalideerd taxatierapport...

Nieuwe tariefsverlaging in de Validatiewereld

Vandaag heeft in navolging van het NWWI de TaxateursUnie haar prijs per validatie verlaagt naar 42,50 excl. BTW. Daarmee komt TaxateursUnie gelijk te liggen aan I-Validatie.

Daarnaast heeft zij een extra "tool" voor de taxateurs ontwikkelt: de referentie zoeker. Als de taxateur in zijn taxatie rapport de kerngegevens invoert van het taxatie object, dan kan de taxateur via een button 30 referenties opvragen waaruit hij kan kiezen om er 3 van in zijn taxatie rapport te plaatsen. Hiermee maakt de TaxateursUnie dus het werk van de taxateur eenvoudiger, sneller, efficienter en dus goedkoper. Daarnaast geeft deze tool al de gecorrigeerde verkoopwaarde. Hoeft de taxateur hier ook niet meer over na te denken.

Nu TaxateursUnie ook zijn tarief heeft aangepast, volgen I-Validatie en TVI ook? Of blijft het NWWI de grootste? Komen zij ook met een extra tool om het werk van de taxateur eenvoudiger en nog goedkoper te maken? We blijven het voor u op de voet volgen. #StayTuned

Nieuw validatie tarief

Vandaag heeft het grootste validatie instituut aangekondigd om haar prijs te verlagen. Dit was voorheen 42.50 maar heeft dit vandaag verlaagd met 5 euro naar 37,50 exclusief BTW. De taxateurs zullen dit extra prettig vinden aangezien dit weer in hun marge scheelt.

De prijzen van een validatie lopen hiermee sterk uiteen:

NWWI:  37,50  exclusief BTW --> 45,38 inclusief BTW;
-
TVI: 38,50 exclusief BTW --> 46,59 inclusief BTW;
-
I-Validatie: 42,50 exlusief BTW --> 51,43 inclusief BTW;
-
Taxateurs Unie: 47,50 exclusief BTW --> 57,47 inclusief BTW;


Daarnaast heeft het NWWI als kosten voordeel dat zij gratis kadastraal bericht en kadastrale kaart aanleveren. Dit betekent dat zij voor de taxateur veruit de goedkoopste zijn. Deze kosten komen er immers bij de andere validatie instuten nog boven op. Het verschil met het duurste en het goedkoopste instituut is dan maar liefst 24 euro exclusief BTW / 29,04 euro inclusief BTW!

Echter het NWWI heeft voor taxateurs ook grote nadelen, aangezien zij wel kadastrale berichten vragen voor mandelige percelen (niet nodig), een bijlage voor energielabel en hanteren hun eigen validatie regels terwijl ze dit in principe niet mogen doen. Deze zijn immers door STeNV vastgesteld en borgen de kwaliteit van het taxatie rapport. Daarnaast is het vaak zo dat zij vaak langere doorlooptijden hebben en een rapport van een taxateur onnodig kunnen laten wachten om pietleuterig nietszeggende verbetervoorstellen.  In dit geval zegt prijs dus ook niet alles.

Wij schrijven dit op 2 juli 2015. Onze inschatting is dat de overige validatie instituten als makke lammetjes achter het NWWI aanlopen en zo ook hun prijzen gaan verlagen.

Foto's met Datum / Eigen Referenties

Het is bijna 1 juli en dus is het weer tijd voor een wijziging in het taxatierapport. Deze keer zijn het 2 belangrijke wijzigingen:

1.  Aanleveren van 3 eigen refenties:

- De taxateur levert zelf 3 vergelijkingsobjecten aan en fixeert daarna zijn waarde en vraagt 2 modelwaarde rapporten op. Hieruit kiest hij 4 vergelijkbare objecten (ongeacht of hij deze zelf heeft uitgekozen). Zijn eigen objecten moeten in principe dichtbij het getaxeerde zijn gelegen en niet ouder zijn dan een jaar. Indien het anders is, moeten zij dit extra toelichten en / of een gecorrigeerde waarde in te vullen.

Banken krijgen de mogelijkheid om via het systeem van de validatie instituten met een directe link te kijken waar de referentie objecten op Google Maps liggen ten op zichte van het getaxeerde. De taxateur dient het dus zeer te onderbouwen indien de objecten verder weg zijn gelegen;

2. Datum in de foto:

- Helaas komt het nog regelmatig voor dat taxateurs niet ter plaatse gaan voor een interne opname

Als je de foto aanklikt en kiest voor details zie je
allerlei info over de foto en zo ook de
opnamedatum - Tip Taxatie

van de woning en eigen oude foto's gebruiken of die van verkopend makelaar. Gelukkig komt hier nu een eind aan. Tenminste voor de gevalideerde rapporten. Er komt een controle op de datum van de opname van de foto. Deze moet tenminste van de opname datum of later zijn. Wees niet bang dat je een nieuwe camera moet kopen, aangezien elke digitale camera de datum in de foto vastlegt. Je moet dus wel de datum in de camera goed zetten.

Eindelijk zijn er weer grote stappen gemaakt in het betrouwbaar maken van de taxatiemarkt. Het vak komt weer echt bij de taxateur te liggen. De geldverstrekker weet met de controle van de opname datum dat het in principe weer goed zit. Helaas is deze controle nodig doordat er af en toe aan de opname datums werden getwijfeld. Laten we hopen dat de taxatiemarkt hiermee weer wat transparanter wordt en fraude nog beter kan worden bestreden.

Geveltaxatie bij Bijzonder Beheer een eitje

Deze week hebben we een discussie gehad met een taxateur inzake een gevel taxatie bijzonder beheer. Hij vond dat "levensgevaarlijk". Wij denken daar anders over. Het principe is namelijk zeer simpel je mag niet binnen en ga je dus uit van een aantal uitgangspunten in combinatie met je marktkennis.

Uitgangspunt 1. is eenvoudig: Het binnenonderhoud is slecht. Je hebt de woning niet van binnen kunnen inspecteren en dit dus niet beoordelen. Je kunt dit dus niet mee te nemen in je waardering. Hiervoor trek je dus minimaal 10% van de normale marktwaarde af.

Veel woningen staan onder water 

Uitgangspunt 2. Aangezien het huis niet van binnen is gezien kan deze dus niet worden opgemeten. Hiervoor heb je mogelijke bronnen: Bag - viewer, via de gemeente tekeningen opvragen, meten via de Kadastrale kaart of het halen uit het archief van de branchevereniging NVM, VastgoedPro of de VBO. Daarnaast is men niet bekend met de indeling, echter gezien op basis van de marktkennis is hiervan best een inschatting te maken. Uiteraard zijn dit aannames en laat dit goed uit het taxatierapport blijken.

Uitgangspunt 3. Het laatste uitgangspunt is onbewoonde oplevering. Dit is vaak niet te achterhalen. Oftewel hier is het uitgangspunt dat er geen medewerking is.

Dit zijn de drie belangrijkste uitgangspunten. Het overige "taxatie recherche werk"  mbt de omgeving, publiekrechtelijke aspecten en de privaatrechtelijke aspecten zijn op een normale manier uit te voeren. De gemeente is gewoon bereikbaar, het Bodemloket voor eventuele bodeminformatie, voor de VVE zijn vaak de gegevens op een normale manier bij een collega makelaar  / taxateur te achterhalen.

Het volgende punt waar taxateurs over vallen zijn de modelwaarde rapporten. Je krijgt 6 referentie objecten. Als het rapport goed is ingevuld met inachtneming van de bovenstaande uitgangspunten ligt het in de lijn der verwachting dat de aangeleverde objecten hogere transactieprijzen hebben dan het getaxeerde (hierbij rekening houdend met verschillen zoals ligging etc.). Oftewel simpel te onderbouwen.

Heb je het geval dat het een ander type woning is, dan is het ook eenvoudig te onderbouwen. Om de waarde vast te stellen ben je uit gegaan van je uitgangspunten en met je marktkennis de waarde gebaseerd op omliggende objecten. Het ligt in de lijn der verwachting dat je getaxeerde marktwaarde lager ligt dan de referentie objecten. Het uitgangspunt is immers slecht! Oftewel simpel te onderbouwen en bij een bijzonder beheer taxatie rapport heb je drie goed bruikbare referentie woningen nodig. (Bv: Goed vergelijkbare woning, ten tijde van de transactie had deze woning een nette keuken en badkamer, qua inhoud en perceeloppervlakte gelijkwaardig echter het uitgangspunt bij het getaxeerde is slecht en zijn de inhoud en go wonen gebaseerd op aannames verkregen via het BAG register.)

Waarde in de verhuurde staat vaak een probleem

Bij de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat ga je uit van een "fictieve situatie". Dit waarde begrip is namelijk in een normale bijzonder beheer taxatie net zo lastig vast te stellen als in een geveltaxatie rapport. Je gaat uit van een normale huurprijs die men in een normale markt zou betalen. Het is aan de taxateur om te bepalen  of hij het slechte onderhoud meeneemt (is niet geheel logisch want dan is een woning vaak niet te verhuren). Ligt onder sectie N. toe, of laat in je rendements berekening zien dat je hiermee (geen) rekening hebt gehouden.

Een groot probleem bij de geveltaxaties (en bijzonder beheer taxatie opdrachten in z'n algemeenheid)  is vaak dat de opdrachten via "grote taxatiebureaus" worden verstrekt. Men zegt dat een geveltaxatie minder werk is (immers geen opname) en men als taxateur nog minder betaalt krijgt! Echter om een goede taxatie op te stellen heb je tijd nodig en tijd is geld. Als men hiervoor niet bereid is om te betalen, krijg je afraffelwerk en dus een slecht onderbouwd rapport. Een belangenbehartiger zoals "Vereniging Eigen Huis" zou hier tegen moeten optreden, echter hebben zij zelf ook een contract met een van deze taxatiebureaus waardoor volledige onafhankelijkheid niet wordt gegarandeerd. Hier zijn de klanten en de banken niet mee geholpen! Maar alles is een keuze toch?

Wilt u meer weten? Neem dan gerust contact met ons op. Via www.taxatiereus.nl vind je onze contactgegevens of vul het formulier op onze site in.


Lees ook: 3 Veiling referentie objecten taxatierapport Bijzonder Beheer. 

Obvion versus de validatie instituten

Waarom worden gevalideerde taxatierapporten door ELKE geldverstrekker geaccepteerd? Maar dient bij Obvion deze persee door het NWWI gevalideerd te worden? Dat begrijpen wij niet.

Elk huidig taxatie gevalideer door elk validatie instituut wordt geaccepteerd door iedere geldvertrekker omdat zij voldoen aan alle door STENV opgestelde criteria. Zij voldoen dus aan strenge eisen die door alle belangrijke partijen wordt gesteld. Stenv wordt vertegenwoordigd door geldverstrekkers, branche organisatie (NVM, VastgoedPro en VBO), en de instituten zelf.

Echter als wij een rapport door I-validatie, Taxateursunie of TVI laten valideren voor de geldverstrekker Obvion wordt deze niet geaccepteerd. Zij willen, dus in onze ogen geheel onterecht, alleen acceptatie door het NWWI. Je zou haast gaan denken dat de geldverstrekker Obvion een financieel belang heeft in het NWWI, anders zouden zij niet zo moeilijk ten opzichte van de rest van de validatie instituten.

Of denkt u daar anders over? Of wellicht heeft Obvion daar een andere motivatie voor? Dan kunnen wij het wellicht als taxatie verstrekker accepteren dat zij ander niet kunnen accepteren.

Welkom bij de Taxatiereus.nl

Welkom op onze blog. Dit is een onafhankelijk platform met betrekking tot taxeren van onroerend goed. We delen nieuws en geven ongezouten onze mening over vastgoed ontwikkelingen.

We werken aan een landelijk dekkend netwerk van zeer gekwalificeerde taxateurs die een echt taxatierapport voor u opstellen. Via onze website kunt u een aanvraag doen voor een taxatie. Tevens vind u hier extra informatie en handige links.

Er is volledige keuze vrijheid in validatie instituut zoals NWWI, TaxateursUnie, TVI of I-validatie. Alle staan voor kwaliteit en zekerheid. Dat past dus precies bij ons. Geen goedkoop afraffelwerk, maar een goed onderbouwd taxatierapport.

Bent u bent u benieuwd geworden? Houd dan deze site, twitter of onze facebookpagina in de gaten voor meer informatie! 2014 is het jaar dat de Taxatiereus.nl echt van start gaat!