NVM Meetinstructie gebouwgebonden buitenruimte

Deze week spraken wij 2 collega makelaars over de meetinstructie. Heel toevallig ging het bij beide nvm makelaars over de gebouwgebonden buitenruimte bij een normaal woonhuis.

Casus makelaar 1: 

Die had een woonhuis met balkon. Volgens haar is dit geen gebouw gebonden buitenruimte. Dat kan alleen maar bij een appartement. 

Het antwoord: Nee hoor! Dit hoort wel bij de gebouwgebonden buitenruimte volgens de Nvm meetinstructie. De regel is namelijk als het vastzit aan het woonhuis is het gebouwgebonden buitenruimte.

Casus Makelaar 2:

Deze makelaar had een woning met een carport. Hij zei het zelfde als de andere makelaar. Nee hoort er niet bij want dat kan niet bij een woonhuis.

Het antwoord was ook in dit geval: Ja hoor! Deze hoort er wel bij. De meetinstructie is hier helder in: Een carport waarvan de dakconstructie is verbonden met de woning wordt gerekend tot de gebouwgebonden buitenruimte.

En dat was hier dus ook het geval. Het validatie instituut had in deze dan toch gelijk.


Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Brexit en het taxatierapport

De ontwikkelingen van de "Brexit" is dat ook van belang in de taxatiewereld? Dit zou namelijk van grote invloed kunnen zijn. Stel dat alles weer als een kaartenhuis in elkaar gaat storten? Of zou het allemaal wel meevallen?

Deze week kwam namelijk ook een bericht naar buiten dat het hooggerechtshof de ABN Amro vrij heeft gesproken nadat een klant die in de problemen is gekomen door de flinke waardedaling van zijn woning deze bank hiervoor aansprakelijk had gesteld. Volgens de rechter kunnen de prijzen stijgen, maar ook dalen. Dat is immers een risico. Maar blijft dat ook zo? 

Onze tip: neem het in ieder geval wel mee in het taxatierapport. Je kunt dit namelijk zien als een mogelijke macro economische bedreiging  in je swot analyse, conform het nieuwe Blue Book 2016 van de EVS. Als je dit als taxateur in je taxatie rapport opneemt heb je in ieder geval aan je verplichting voldaan en is het risico weer bij de geldverstrekker alsmede de klant gelegd. 

Bijzondere uitgangspunten van een waardering

Vandaag ontvingen wij een nieuwsbericht vanuit een collega taxateur over bijzondere uitgangspunten van een taxatierapport. Maar wij vragen ons af, wat in de meeste gevallen hier het nut van is.

Het gaat dan in principe om het aantreffen van de toestand bij de waardepeildatum. In principe is dat volgens de EVS de enige en juiste benadering. In theorie kunnen wij ons hier in vinden, maar zetten hier wel grote vraagtekens bij wat de toegevoegde waarde is voor de opdrachtgever en geldverstrekkers.

Voorbeeld 1 Waarde in verhuurde staat:

Waarde in verhuurde staat bij koop aan zittende huurder

- Stel een huurder gaat de woning kopen die hij van de woningstichting huurt. "Vroeger" zette je de
waarde leeg en ontruim en vrij van huur en gebruik in het taxatierapport. Dat is immers het uitgangspunt voor het verkrijgen van de financiering. 

In de nieuwe situatie dien je dus als taxateur de marktwaarde in verhuurde staat opnemen (uiteraard inclusief berekening etc.) en een marktwaarde met een bijzonder uitgangspunt zijnde leeg en ontruimd en vrij van huur. 

Voor de geldverstrekker is de marktwaarde in verhuurde staat volledig overbodig. De consument geeft immers de opdracht voor de taxatie, om een financiering te verkrijgen als hij het eigendom over de woning krijgt. Als hij deze financiering namelijk niet krijgt dan blijft hij het huis gewoon huren. 

Voorbeeld 2 Agrarische bestemming:

Het komt steeds vaker voor dat oude boerderijen in particuliere handen komt. De bedrijfsactiviteiten worden dan niet voortgezet en de bestemming wordt gewijzigd naar "wonen". "Vroeger" taxeerde je de woning dan met de marktwaarde van de gewijzigde bestemming.

In de huidige situatie moet je de woning dus in de staat en bestemming taxeren zoals je deze op de
waardepeildatum aantreft. Dus (vaak) als bedrijfswoning of bijvoorbeeld de agrarische bestemming, 

De taxateur dient echter wel rekening te houden met de brief van de gemeente dat er een bestemmingswijziging aan de orde is. (wat deze zin betekent dat vragen wij ons serieus af!) 

De tweede waarde met bijzonder uitgangspunt is dan de woning met bestemmingswijziging naar wonen. Ontzettend vaak zie je dat er in de koopakte staat dat de transactie alleen doorgaat als deze omzetting geëffectueerd wordt. De eerste waarde is dan dus ook niet meer van toepassing. 

Dit voorbeeld is voor vele taxateurs een gevalletje heel glad ijs. De waardering van een bedrijfswoning of agrarische bestemming is namelijk helemaal anders dan een normaal particulier woonhuis. Als je deze waarde als taxateur dus op papier gaat zetten terwijl je er niet zoveel verstand van hebt en het gaat mis, dan ga je voor gaas. En je beroepsverzekering zal dit niet dekken.

Vraagje aan de taxateurs

Wij zijn echt benieuwd wat u van deze ontwikkelingen vind. Maakt dit het werk juist leuker, of bent u van plan om af te haken?