NVM Meetinstructie gebouwgebonden buitenruimte

Deze week spraken wij 2 collega makelaars over de meetinstructie. Heel toevallig ging het bij beide nvm makelaars over de gebouwgebonden buitenruimte bij een normaal woonhuis.

Casus makelaar 1: 

Die had een woonhuis met balkon. Volgens haar is dit geen gebouw gebonden buitenruimte. Dat kan alleen maar bij een appartement. 

Het antwoord: Nee hoor! Dit hoort wel bij de gebouwgebonden buitenruimte volgens de Nvm meetinstructie. De regel is namelijk als het vastzit aan het woonhuis is het gebouwgebonden buitenruimte.

Casus Makelaar 2:

Deze makelaar had een woning met een carport. Hij zei het zelfde als de andere makelaar. Nee hoort er niet bij want dat kan niet bij een woonhuis.

Het antwoord was ook in dit geval: Ja hoor! Deze hoort er wel bij. De meetinstructie is hier helder in: Een carport waarvan de dakconstructie is verbonden met de woning wordt gerekend tot de gebouwgebonden buitenruimte.

En dat was hier dus ook het geval. Het validatie instituut had in deze dan toch gelijk.


Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Meten is niet weten volgens de rechter

Een belangrijke bron voor informatie is www.rechtspraak.nl. Regelmatig publiceren zij uitspraken die betrekking hebben op ons vakgebied. Deze week vonden we er weer een in het kader van de NEN 2580 meetinstructie opgesteld door de VNG, NVM, VastgoedPro en VBO. .

In het kort de Casus:

NVM makelaar biedt een woning te koop aan met de oppervlakte van 85 m2. Een dame koopt het appartement en later blijkt het maar 78,14 m2 te zijn (nagemeten door een professioneel inmetingsbureau). Zij wil een schadevergoeding van de verkeerde m2 a ca. 4000,-- per m2, dus een totaal bedrag van bijna 30.000,-- (inclusief de kosten etc.).

-

Het verweer 
Volgens de NVM makelaar klopte het aangeleverde meetrapport niet, er kunnen namelijk interpretatie verschillen zijn en in de koopakte akte stond een uitsluitingsclausule:

Toelichtingsclausule NEN2580 De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. 

-
De uitspraak
De rechter wijst de vordering dus af op basis van deze afstandsverklaring en vind inderdaad ook dat er interpretatie verschillen kunnen zijn. Als zij aanspraak had willen doen op de onjuiste m2 dan had ze dit in haar vooronderzoek moeten laten doen (door een aankoopmakelaar danwel een NEN 2580 meet instituut).
.
De eiseres is gehouden aan de betaling van de proceskosten voor de makelaar.

Lees hier de volledige uitspraak en casus 
---

Op zich vinden wij de uitspraak over de interpretatie verschillen in het meten het meest opmerkelijk. Het is niet voor niets de standaard en een m2 = m2. Wij zien het meer als laksigheid van een verkopend makelaar. Zij hebben de taak om het huis zo goed mogelijk weg te zetten en zij "fleuren" de boel graag erg leuk op. Wees als koper dus altijd op uw hoede!

Als je namelijk de Meetinstructie op de JUISTE WIJZE volgt kan er niets mis gaan en kom je altijd het zelfde uit. Dat kan gewoon niet anders. Het kost misschien wel wat extra tijd voor de makelaar. Wellicht is het verstandig voor VastgoedPro, NVM en de VBO verplichten om alle makelaars een meetinstructie cursus te laten volgen! (bijv. via dit bedrijf)

Wij vragen ons werkelijk af wat de waarde is van onderstaande afbeelding nog is als toch alles uitgesloten kan worden door de verkopend makelaars.

Ga je een huis of zeker een appartement kopen dan kan een aankoopmakelaar je beschermen en weet je zeker dat je voor de juiste m2 betaalt. Zeker in Rotterdam, Amsterdam, Dordrecht, Breda en Utrecht waar de m2 voor een appartement erg duur betaald zijn kan een aankoopmakelaar je erg veel geld besparen.

#WijHelpenGraag #TaxatieReus #AankoopMakelaar #BouwkundigeKeuring #Meetinstructie

Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Het jaar 2016 is weer begonnen!

Het jaar 2016 is weer een paar weken onderweg. Toch zijn er alweer een aantal ontwikkelingen op taxatie gebied.

- Het NRVT is operationeel geworden. De inschrijvingen worden nu verwerkt. Iedereen die niet aan de eisen voldoet heeft helaas pech. De eisen zijn enorm streng voor de taxateurs. Dit wordt de nieuwe standaard op het taxatie gebied. Meer informatie

- Er is een nieuwe meetinstructie. Althans, een update van de oude instructie. Gelukkig geen grote wijzigingen. Lees meer over de nieuwe invulstructie of download deze op onze "link"pagina.

-  Minder lenen ten opzichte van de waarde van de woning. De grens is verlaagd naar 102% van de waarde van de woning. Dit loopt terug naar 100% in 2018. De kosten voor een taxatie rapport, kosten voor de Nationale hypotheek garantie, hypotheek kosten  zul je zelf moeten betalen. Overigens betekent het niet dat je altijd op zoek moet gaan naar de goedkoopste maar het loont wel om te shoppen.  Meer informatie

- Het is mogelijk om subsidie te krijgen voor het verwijderen van Asbest. Dit is per 2024 verboden en het dient dus op alle "bereikbare" locaties verwijderd te worden. Asbest gaat dus een nog grotere invloed hebben in de taxatierapporten. Meer informatie

- Waar Asbest een negatief effect heeft, is er aan de andere kant wel weer een positieve invloed: Er is namelijk ook subsidie mogelijk op energiebesparende maatregelen. Sinds 4 januari 2016 kunt u
subsidie aanvragen voor zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. Meer informatie.


Gelukkig wijzigt er in onze dienstverlening niets ;-)) 

Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Meten is weten. Dat geldt zeker in Makelaarsland. De inhoud maar zeker de woonoppervlakte is van essentiele waarde om woningen te vergelijken. Vandaar dat hiervoor strenge regels zijn opgesteld welke zijn vastgelegd in de NEN 2580 - norm.

Deze regelgeving is erg streng, vandaar dat deze in de praktijk iets is aangepast om deze werkbaar te maken en is vastgelegd in de meetinstructie. Dit document is vastgelegd door de NVM, Vastgoedpro, VBO, VNG en de Waarderingskamer. Een uniforme wijze van meten zodat elke woning op Funda met elkaar te vergelijken is.

Maar is dit ook zo? Wij hebben deze week een opfris cursus gehad mbt de nen 2580 ( NVM meet instructie etc.) en daaruit blijkt dat dit vaak niet lijkt te kloppen. De grote verschillen zitten vaak in de gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte.

Een paar voorbeelden:
- Een zolder welke alleen bereikbaar is via een vlizo trap --> overige inpandige ruimte. (ook al is er een kamer gemaakt, dat doet er dus niet toe);
- De woonoppervlakte op een zolder begint pas bij de hooge 1,50 meter. De rest telt eigenlijk niet mee;
- Bij de inhoudsberekening houd je 30 centimeter aan bij buitengevels, 15 cm voor binnengevels, 30 cm voor een verdiepingsvloer en 40 centimeter bij de grondvloer;
- Een trapkast is altijd overige inpandige ruimte, een meterkast behoort bij woonruimte;

Dat het een moeilijk verhaal is, bewijst deze rechtzaak:
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNHO:2014:13253 

In het vonnis wordt gesproken over een woonoppervlakte van 125 m2, 105 m2, 111 m2 (bruto 119 m2), 108,5 m2  en het blijkt uiteindelijk 107,8 m2 te zijn. De verkopend NVM makelaar had in zijn documentatie staan dat dit een ca. maat is, dus is vrij gesproken. Maar het gaat erom dat verschillende partijen een andere visie hebben over de zelfde term gebruiksoppervlakte wonen.

Tegenwoordig maken makelaar het zich er makkelijk vanaf om het af te schuiven op speciale "meet bureaus". Op zich vreemd omdat als je de waarde van een huis bepaalt de woonoppervlakte en inhoud toch van een wezenlijk belang zijn. Overigens wees kritisch als u een prijsvechter inschakelt om de NVM meetinstructie in te meten. De woningopnemers krijgen slechts 35,-- euro per woning om het op te meten, uit te rekenen en om hiervoor vanuit kantoor te komen. Een foutje llgt al snel op de loer.

De verantwoordelijkheid ligt dus altijd bij u zelf. U kunt een NVM aankoopmakelaar of  een "meetbureau" inschakelen of zelf de rolmaat meenemen.

Enkele handige links vindt je op onze pagina: NVM Meetinstructie woonoppervlakte en inhoud.

Tevens hierbij de meestgestelde vragen over de NVM meetinstructie: Meest gestelde vragen NVM meetinstructie

Makelaars en taxateurs let wel op, u kunt aansprakelijk gesteld worden voor het niet juist vermelden / toepassen van de Meetinstructie, hier een uitspraak waarbij de makelaar werd veroordeeld:
- Uitspraak --> Schade bedrag ruim 16.000,-- euro;  


Heeft u vragen over de oppervlakte van uw woning? Wij helpen graag.

Lees ook: Gebouwgebonden buitenruimte is moeilijk
Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie