Onafhankelijkheid taxatie (Sectie E.5.)

We krijgen regelmatig vragen van taxateurs inzake het invullen van taxatierapporten. Sinds het nieuwe taxatie model en het voldoen aan de EVS - taxatie standaard is het voortaan verplicht om je onafhankelijkheid aan te geven.

Het doel van E.5 Verklaring onafhankelijkheid

De achterliggende gedachte is zeer eenvoudig: binnen afzienbare tijd is het vak van Makelaar en het vak Taxateur compleet gescheiden. Dit is hier een voorloper van. Indien er op zich enige bemoeienis is geweest in de transactie (dus bijvoorbeeld aankoop en of verkoop), heeft dat natuurlijk invloed op de waarde. Je vind immers als makelaar dat je je vak goed hebt gedaan en dat de mensen het huis niet te duur hebben verkocht of juist gekocht. Kun je de waarde dan als taxateur onafhankelijk vast stellen? 

Dit geldt ook als je de woning in de afgelopen 2 jaar hebt getaxeerd. Je moet in het kort verklaren waarom je vind dat je de woning onafhankelijk opnieuw kunt taxeren. Er wordt vaak aan voorbij gegaan, maar de vraag is toch belangrijk. Want heb je in de afgelopen twee jaar getaxeerd voor de verkoper en nu voor de aankoop? Of voor bijzonder beheer en nu voor de koper? Dit zijn toch tegengestelde belangen. 

Wat vul ik als taxateur in? 

Een taxatie rapport is in de basis zeer eenvoudig: Er wordt een vraag gesteld en daar geef je als taxateur een passend antwoord op. De vraag is letterlijk:

----

5. Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur verklaart dat hij in de afgelopen 2 jaar wel/niet* betrokken is geweest bij de aankoop, verkoop en/of taxatie van het getaxeerde object (en wel op de volgende wijze: ..... 

Op grond van de volgende overwegingen verklaart de taxateur de taxatie onafhankelijk uit te kunnen voeren: ……).

----

Dus op basis van welke overwegingen kun je de taxatie uitvoeren? Wij hebben mailtjes van taxateurs gehad die hele epistels hadden geschreven over waarom en hoe etc, maar hieruit bleek geen onafhankelijkheid. 

1) Hertaxaties voor de zelfde opdrachtgever: 

Zeker bij hertaxaties voor de zelfde opdrachtgever geef je aan als taxateur dat je op geen enkele wijze bent betrokken bij aankoop / verkoop en geen enkel financieel belang hebt bij de opdrachtgever. 

2) Taxatie voor andere opdrachtever: 

Dit hangt ook weer geheel van de situatie af aangezien je in de basis niet eerst voor de verkoper (kan zijn een woningstichting), of in het kader van Bijzonder of intensief Beheer van een bank niet nadien mag taxeren voor de koper voor de financierings aanvraag. Dit zijn in de basis toch tegengestelde belangen (ook al taxeer je 2 keer de zelfde waarde). Hier krijg je het niet uitgelegd. Taxeer je twee keer voor een andere opdrachtgever in verband met een financieringsaanvraag dan is het in de basis wel mogelijk. Je hebt immers geen financiele binding met de opdrachtgevers. 

3) Aankoop / Verkoop:

Dit zijn de lastigste en zijn ook van de situatie afhankelijk inzake welke termijn. In principe is het gewoon mogelijk aangezien je vaak een opdracht tot taxatie krijgt als ze in het huis wonen en bijvoorbeeld gaan verbouwen of juist scheiden. Moet je taxeren voor bijzonder beheer dan is het nog lastiger. Ook hier kun je het beste aangeven dat je na de sleutel overdracht geen enkele financiele verbondenheid hebt met de opdrachtgever. Uitgebreide toelichtingen over aan / verkoopprijzen zouden wij buiten wegen laten.