Alleen de taxateur kan zichzelf redden

Met steeds groter verbazing volgen wij de taxatie discussie en we staan aan de vooravond van grote veranderingen in de wondere wereld van woningtaxaties. Onze mond viel open toen we de reactie van het NWWI zagen op een woningtaxatie voor een corporatie.

En het ergste is dat ze nog gelijk hebben ook. Als de taxateur zijn rapport goed onderbouwd kan hij alles op papier zetten. Een voorbeeld voor een taxatie in Breda:

Referentie objecten taxatie Breda in Midas:
- Tussenwoning;
- Perceel tussen 125 / 175 m2
- Bouwjaar tussen 1960 / 1970
- Inhoud tussen 325 / 375 m3

Vanaf de periode van 1 januari 2016 zijn er in Breda 43 woningen verkocht die voldoen aan deze criteria. De goedkoopste woning is verkocht voor 134.000,-- en de duurste voor 309.000,-- euro. (dan is de zoekoptie al zeer beperkt en het vergelijkbare aanbod is vele malen groter als je de variabelen nog iets ruimer zet!)

Dan komt toch weer de beroepsethiek van de taxateur om de hoek kijken. Qua kerngegevens en type zijn dit allemaal zeer goed vergelijkbare woningen. Waar zit dan het verschil in? Met name afwerking, maar uiteraard de LOCATIE. Echter als een taxateur een hogere waarde nodig heeft (omdat zijn opdrachtgever dit verlangt of geen plaatselijke kennis heeft), dan kan hij dus maar kiezen. Hij moet alleen verklaren dat de woning in een gelijksoortige wijk ligt en soortgelijkig is afgewerkt.

Validatie instituten

Gelukkig zijn er de validatie instituten om dit dit te ondervangen. Maar helaas! Zo werkt het niet. De taxateur kan zeker in dit voorbeeld aannemelijk maken dat het een zeer goede referentie is en dat zijn waarde dus klopt. Een validatie instituut is immers plaatselijk niet bekend en controleert het taxatierapport op aannemelijkheid en of het juist is ingevuld. Ook al is de validatiemedewerker wel plaatselijk bekend, dan is hij nog niet in het huis geweest. Hij kan er hooguit een extra vraag over stellen. Het is geen hertaxatie. 

Maar wat dan? 

Helaas is er vooralsnog weinig tegen te doen. Validatie wordt als heilig middel gezien, maar "De Monitor"  heeft aangetoond dat dit ook niet zaligmakend is. Er werd vanuit het NWWI geopperd dat ze meer macht willen hebben. Maar ook dit is zeer vreemd, want 1 van de twee taxateurs heeft het meeste gelijk. En wie bepaalt er welke taxateur gelijk heeft? Dat kan echt niet iemand doen vanaf achter zijn bureau. 

Willen ze die hogere waarde dan niet "goedkeuren" omdat er een ander rapport ligt die lager ligt? De commerciele validatieinstituten gaan hier soepeler mee om want ook hier speelt een belang en dat is winst maken. Er zijn dus ondanks het Centraal Register Taxaties diverse uitwijk mogelijkheden. Een andere taxateur kan immers een ander inzicht hebben (de zelfde taxateur kan niet twee maal het zelfde rapport uitbrengen met 2 verschillende waardes dus deze worden altijd geweigerd). 

Als de moraliteit van de taxateurs niet snel veranderd, dan zullen geldverstrekkers op zeer afzienbare tijd gaan grijpen naar alternatieven zoals modelmatige waarde rapporten. Door alle "Big Data" zeggen ze dat ze zeer betrouwbare rapporten kunnen maken. Zolang er altijd een taxateur te vinden is om een bepaalde veel te hoge waarde op papier te zetten wordt de taxateur langzaamaan buiten spel gezet. En dat hebben ze dan zelf een beetje gedaan... 

Taxatie discussie

De discussie omtrent het taxeren is in volle gang. Deze wordt al een tijdje gevoerd en de uitzending van de Monitor heeft het verhaal compleet gemaakt. Het blijft namelijk een mooi iets.

Wat is nou de marktwaarde? 

Wat wordt er namelijk verstaan onder de marktwaarde? Deze definitie stamt uit het EVS en staat in het taxatierapport:

Waarderingsgrondslag Onder Marktwaarde wordt verstaan: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 

Het blijft dus een schatting wat een bereidwillige koper en verkoper bereid zijn om een woning te kopen / verkopen. Maar ja hoe bepaal je die waarde in een markt die op hol is geslagen?

Voorbeeld:

Stel dat je in een straat een woning moet taxeren waarin de transactiesommen allen in de voorgaande transactie die  liggen tussen grofweg 125.000,-- / 135.000,-- kosten koper. Je krijgt de opdracht een om een vergelijkbare woning te taxeren die is verkocht voor 158.500,-- kosten koper. Het enige verschil is dat deze voor deze woning 35 man is afgekomen waarvan er 10 een bieding hebben gedaan die liggen tussen 150.000 / 160.000,-- Dan is dit toch ook de marktwaarde? Of moet je als taxateur dan vasthouden aan de eerdere transacties?

Verkoopmakelaars hebben hun praatjes altijd klaar en er zitten aardige "gladde jongens" tussen. Daar telt 1 ding bij en dat is courtage. Die jongens krijgen bijvoorbeeld nog een stenen zwemvest verkocht. Het is dus anders als een eenling uit een geheel andere woonplaats komt en te veel voor een woning betaalt. Hier moet de taxateur dus hard op de rem trappen.

Taxatie De Monitor

Daarnet het programma van de Monitor zitten kijken over de taxateur. Dit geeft een goed beeld van de huidige taxatie markt en de taxateur. Zoals Frits Markus het vertelde zo zou het moeten zijn. De realiteit is helaas  anders.

Waarom laten taxateurs zich leiden? 

1.) Een belangrijke oorzaak ligt bij de banken.

Voorbeeld:
Een woning wordt verkocht voor 250.000,-- kosten koper. Er komt een taxateur langs om de waarde vast te stellen. Deze taxeert de woning op 245.000,--. De bank zegt tot dit bedrag verstrekken wij een financiering (risico afdekking), de overige 5.000,-- moeten de mensen met eigen middelen in brengen.

In veel gevallen gaat de koop niet door want de 5.000,-- en overige bijkomende kosten kunnen ze niet betalen. Dus dag deal, dag hypotheek. De taxatie waarde zal in veel gevallen dus op tenminste de koopsom liggen of net iets hoger.

2.) De taxateur is afhankelijk van de opdrachtverstrekker.

Dit is vaak de hypotheek adviseur. Ze krijgen van bepaalde partijen redelijk veel opdrachten. Dus veel omzet. Men is vaker geneigd om de gevraagde waarde te schrijven omdat ze anders geen opdrachten meer krijgen en dus deze omzet mis lopen.

3.) Het NWWI.

Taxatierapporten worden gevalideerd. De grootste partij is hierin het NWWI. Zij controleren het taxatierapport op de inhoud en onderbouwing. Op het moment als er een koopakte in zit (bij bijvoorbeeld een verkoop door een professionele opdrachtgever), of de taxatie waarde ligt boven de vraagprijs of Funda krijg je als taxateur de vraag om dit extra te gaan toelichten in het taxatie rapport. Terwijl je als taxateur volledig onafhankelijk taxeert dus je zelf niet laat leiden door een koopsom of vraagprijs. Er zijn namelijk situaties denkbaar dat een vraagprijs laag is ingezet omdat de verkoper er van af moet. Veel taxateurs denken dan ook dat ze de exacte koopsom moeten taxeren omdat het anders niet geaccepteerd wordt door de bank (mede bang gemaakt door het NWWI).

4.) De taxatiebureaus

Ze accepteren taxatie opdrachten van taxatiebureaus. Deze betalen de taxateur een klein bedrag voor zijn werkzaamheden (varierend van 130.-- tot 160,-- euro). De kortste weg is dus de koopsom op papier te zetten, een Funda tekst te kopiëren en er van uitgaan dat de verkopend makelaar de woning heeft opgemeten. De rest is in het taxatierapport met 'Macro's" standaard ingeregeld en mag verder absoluut geen tijd kosten.

Ook hier geldt weer sommige taxateurs zijn qua omzet afhankelijk van dit soort bureaus en doen wat ze zeggen. Anders krijgen ze geen opdrachten meer.

5.) Beroepsethiek

Helaas zijn er nog taxateurs en Financiele adviseurs die het met de beroepsethiek niet zo nauw nemen. Een veel te hoge hypotheek wordt onderbouwd met een taxatierapport. Helaas hebben we al eens meerdere malen meegemaakt dat een hypotheek adviseur rond belde met de vraag om een bepaalde hoge waarde op papier te zetten. Zo niet, dan gaan we naar een ander. En ze vinden altijd een taxateur die het op papier zet.

Oplossingen voor de taxatiemarkt:

Die zijn niet zo snel gevonden. De banken kunnen beginnen door een percentage afwijking te accepteren van de getaxeerde marktwaarde. Sommige geldverstrekkers gaan inmiddels ook al akkoord met modelwaarderapporten. 

Particulieren moeten beseffen dat een super goedkope taxatie niet kan. Dus als je rond belt naar makelaars en die rekenen allemaal bedragen tussen 400,-- / 600,-- euro en je vindt er 1 die het voor 237,50 doet inclusief alle kosten (via bijvoorbeeld taxatievergelijk), dan kun je er niet veel van verwachten.  

De beroepsethiek zal bij een gedeelte van de taxateurs  (en financiële adviseurs) moeten veranderen. Laat je beroep als taxateur in ere! 

Tot slot:

Taxeren is geen exacte wetenschap. Als een verkopend makelaar bij je langs komt geeft hij ook vaak een waarde af die ergens tussen bijvoorbeeld 185.000 / 195.000 ligt gebaseerd op recente verkopen in deze buurt. De vraagprijs zal vaker nog iets hoger liggen. De taxateur zal de trekker overhalen en moet een bedrag op papier zetten. Die zal als het goed binnen deze range vallen. 

Het beeld wat geschetst werd bij de Monitor is niet heel rooskleurig. Maar gelukkig zijn er nog veel taxateurs die wel hun werk serieus nemen. Die zullen het ook aangeven als de koopsom te hoog is. Een slimme consument of hypotheekadviseur zal de koop om deze reden afblazen. Een naïeve consument of slechte hypotheekadviseur zal zoeken naar een taxateur die het wel op papier zet.