Invul instructie verbouwingsspecificatie

Sinds 1 oktober is het verplicht om een verbouwingsspecificatie toe te voegen aan het taxatierapport. Dit levert bij vele taxateurs en mensen een hoop ergernis op. Echter het is een welkome aanvulling op het taxatierapport. Hiermee leg je namelijk een stukje verantwoordelijkheid bij de opdrachtgever weg.

Uitleg NHG verbouwingsspecificatie 

De bedenkers van het formulier hebben het formulier wel onnodig moeilijk gemaakt en daardoor maken veel mensen fouten bij het invullen van de specificatie. Hierbij de invulinstructie: 

1. NAAM / TAXATIE ADRES

Het bovenste gedeelte is eenvoudig want daar staat de naam van de opdrachtgever en het taxatie adres;

2. VERNIEUWEN / VERBETEREN 

Kolom 1:
Het eerste gedeelte van de verbouwingsspecificatie gaat over algemene woning verbeteringen van de woning (Badkamer, keuken, vloer, schilderwerk, CV installatie, tuin, oprit etc.).

Kolom 2: Hier kun je de omschrijving geven van de werkzaamheid. (bijvoorbeeld schilderen binnen deuren op de 1e verdieping).

Kolom 3:  Hier heb je de keuze tussen 1 & 2. LET OP: De 1 vul je in als de werkzaamheden ZELF gaat uitvoeren. De TWEE vul je in als uit een bouwkundig onderzoek blijkt dat het aangepakt moet worden. Dit moet dan ook expliciet in het taxatierapport staan ingevuld in sectie I.2.C.

Indien je de werkzaamheden door een aannemer laat uitvoeren hoef hier dus NIETS in te vullen.

Kolom 4: Hier kun je het bedrag invullen.

TIPJE: Indien je de specificatie invult op de computer telt deze de ingevulde bedragen allemaal bij elkaar op. 

3: BOUWKUNDIGE AANPASSINGEN

Kolom 1:
Het tweede gedeelte van de verbouwingsspecificatie gaat over bouwkundige aanpassingen (Aanbouw, plaatsen nieuwe dakkapel, gevel renovatie, plaatsen dakopbouw etc.).

Kolom 2: Hier kun je de omschrijving geven van de werkzaamheid. (bijvoorbeeld plaatsen aanbouw van 10 m2 aan de achterzijde)

Kolom 3:  Hier heb je de keuze tussen 1 & 2. LET OP: De 1 vul je in als de werkzaamheden ZELF gaat uitvoeren. De TWEE vul je in als uit een bouwkundig onderzoek blijkt dat het aangepakt moet worden. Dit moet dan ook expliciet in het taxatierapport staan ingevuld in sectie I.2.C.

Indien je de werkzaamheden door een aannemer laat uitvoeren hoef hier dus NIETS in te vullen.

Kolom 4: Hier kun je het bedrag invullen. 

4: RENOVEREN NAAR NUL OP DE METER WONING  

Kolom 1: Hier staan de werkzaamheden om te zien wat noodzakelijk is om er een "nul op de meter woning van te maken".

Kolom 2: Hier kun je de omschrijving geven van de werkzaamheid.

Kolom 3: Hier kun je het bedrag invullen.


Waar is de kolom met vinkjes vraagt u zich zelf af? Het is correct dat u deze mist. Het uitgangspunt om een "nul op de meter" woning te maken is het uitgangspunt dat dit ALTIJD door professionele partijen wordt gerealiseerd. Deze kunnen dus volgens NHG niet volgens eigen werkzaamheden worden gemaakt.

5: HANDTEKENING 

Tot slot heeft de opdrachtgever hier de mogelijkheid om de handtekening te zetten. In principe maakt het voor de validatie of de geldverstrekker niet uit dat deze er niet onder staat, echter als taxateur heb je wel een bewijs in aanvulling van de opdrachtvoorwaarden dat de opdrachtgever het e.e.a. heeft verklaard omtrent de verbouwing van zijn huis. Zeker bij grotere verbouwingen is dit aan te raden om deze wel te hebben. Dit is dan ook je uitgangspunt voor je waarde na verbouwing. 

DOWNLOAD DE VERBOUWINGSSPECIFICATIE

Mocht u na aanleiding van deze blog nog vragen hebben dan horen wij dat graag! Vul het formulier in en wij helpen u graag! 

Lees ook: Kwaliteitsverbeteringen conform NHG

Taxatie in Breda en Dordrecht snel en goedkoop geregeld! Vraag nu een vrijblijvende offerte aan. 

Taxatie De Monitor

Daarnet het programma van de Monitor zitten kijken over de taxateur. Dit geeft een goed beeld van de huidige taxatie markt en de taxateur. Zoals Frits Markus het vertelde zo zou het moeten zijn. De realiteit is helaas  anders.

Waarom laten taxateurs zich leiden? 

1.) Een belangrijke oorzaak ligt bij de banken.

Voorbeeld:
Een woning wordt verkocht voor 250.000,-- kosten koper. Er komt een taxateur langs om de waarde vast te stellen. Deze taxeert de woning op 245.000,--. De bank zegt tot dit bedrag verstrekken wij een financiering (risico afdekking), de overige 5.000,-- moeten de mensen met eigen middelen in brengen.

In veel gevallen gaat de koop niet door want de 5.000,-- en overige bijkomende kosten kunnen ze niet betalen. Dus dag deal, dag hypotheek. De taxatie waarde zal in veel gevallen dus op tenminste de koopsom liggen of net iets hoger.

2.) De taxateur is afhankelijk van de opdrachtverstrekker.

Dit is vaak de hypotheek adviseur. Ze krijgen van bepaalde partijen redelijk veel opdrachten. Dus veel omzet. Men is vaker geneigd om de gevraagde waarde te schrijven omdat ze anders geen opdrachten meer krijgen en dus deze omzet mis lopen.

3.) Het NWWI.

Taxatierapporten worden gevalideerd. De grootste partij is hierin het NWWI. Zij controleren het taxatierapport op de inhoud en onderbouwing. Op het moment als er een koopakte in zit (bij bijvoorbeeld een verkoop door een professionele opdrachtgever), of de taxatie waarde ligt boven de vraagprijs of Funda krijg je als taxateur de vraag om dit extra te gaan toelichten in het taxatie rapport. Terwijl je als taxateur volledig onafhankelijk taxeert dus je zelf niet laat leiden door een koopsom of vraagprijs. Er zijn namelijk situaties denkbaar dat een vraagprijs laag is ingezet omdat de verkoper er van af moet. Veel taxateurs denken dan ook dat ze de exacte koopsom moeten taxeren omdat het anders niet geaccepteerd wordt door de bank (mede bang gemaakt door het NWWI).

4.) De taxatiebureaus

Ze accepteren taxatie opdrachten van taxatiebureaus. Deze betalen de taxateur een klein bedrag voor zijn werkzaamheden (varierend van 130.-- tot 160,-- euro). De kortste weg is dus de koopsom op papier te zetten, een Funda tekst te kopiëren en er van uitgaan dat de verkopend makelaar de woning heeft opgemeten. De rest is in het taxatierapport met 'Macro's" standaard ingeregeld en mag verder absoluut geen tijd kosten.

Ook hier geldt weer sommige taxateurs zijn qua omzet afhankelijk van dit soort bureaus en doen wat ze zeggen. Anders krijgen ze geen opdrachten meer.

5.) Beroepsethiek

Helaas zijn er nog taxateurs en Financiele adviseurs die het met de beroepsethiek niet zo nauw nemen. Een veel te hoge hypotheek wordt onderbouwd met een taxatierapport. Helaas hebben we al eens meerdere malen meegemaakt dat een hypotheek adviseur rond belde met de vraag om een bepaalde hoge waarde op papier te zetten. Zo niet, dan gaan we naar een ander. En ze vinden altijd een taxateur die het op papier zet.

Oplossingen voor de taxatiemarkt:

Die zijn niet zo snel gevonden. De banken kunnen beginnen door een percentage afwijking te accepteren van de getaxeerde marktwaarde. Sommige geldverstrekkers gaan inmiddels ook al akkoord met modelwaarderapporten. 

Particulieren moeten beseffen dat een super goedkope taxatie niet kan. Dus als je rond belt naar makelaars en die rekenen allemaal bedragen tussen 400,-- / 600,-- euro en je vindt er 1 die het voor 237,50 doet inclusief alle kosten (via bijvoorbeeld taxatievergelijk), dan kun je er niet veel van verwachten.  

De beroepsethiek zal bij een gedeelte van de taxateurs  (en financiële adviseurs) moeten veranderen. Laat je beroep als taxateur in ere! 

Tot slot:

Taxeren is geen exacte wetenschap. Als een verkopend makelaar bij je langs komt geeft hij ook vaak een waarde af die ergens tussen bijvoorbeeld 185.000 / 195.000 ligt gebaseerd op recente verkopen in deze buurt. De vraagprijs zal vaker nog iets hoger liggen. De taxateur zal de trekker overhalen en moet een bedrag op papier zetten. Die zal als het goed binnen deze range vallen. 

Het beeld wat geschetst werd bij de Monitor is niet heel rooskleurig. Maar gelukkig zijn er nog veel taxateurs die wel hun werk serieus nemen. Die zullen het ook aangeven als de koopsom te hoog is. Een slimme consument of hypotheekadviseur zal de koop om deze reden afblazen. Een naïeve consument of slechte hypotheekadviseur zal zoeken naar een taxateur die het wel op papier zet.

Totale verloedering van de Taxatie wereld

Deze week ontvingen wij een schokkend bericht en laten we hopen dat het niet waar is. Via een taxateur waar we regelmatig mee samen werken hoorde we dat de NVM - SOM een opleiding aan het maken is om makelaars / taxateurs te leren om de referentie objecten te onderbouwen in een taxatierapport.

Dit kan toch niet waar zijn? Dit is toch de basis van het taxeren? Het is geen kunstje die je iedereen kunt leren! Het is pure marktkennis met een juiste vertaling te maken naar een heldere uitleg. Dan krijgen de validatie instituten weer de schuld van de taxateurs. Nee, dat is ook erg vreemd. Het onderbouwen van een taxatiewaarde is namelijk zeer eenvoudig.

Wat is een goed referentie object?
- Gelijkwaardige woning qua inhoud, perceeloppervlakte, bouwjaar, woonoppervlakte en type;
- Zo dichtbij mogelijk gelegen bij het getaxeerde;
- Een zo jong mogelijke transactiedatum;

Eenvoudiger kunnen we het niet maken. Helaas zijn deze regelmatig niet te vinden die hier precies op aan sluiten. Op zich ook logisch. Zeker als je een plaats hebt waar niet zo heel veel transacties zijn. Hier komt dus het werk van de taxateur kijken. Een juiste interpretatie van "de andere referenties" omgezet naar het getaxeerde.

Het doel van de onderbouwing is om de opdrachtgever, de bank, de bijzonder beheer afdeling of de woningcorporatie willen graag een vertaalslag van de marktkennis van de taxateur en de getaxeerde marktwaarde. De toelichting moet in combinatie met de kerngegevens van het object een logisch verhaal zijn waar je als "leek" van denkt dat klopt als een bus!

Enkele voorbeelden van een afwijkende onderbouwing:
- Een goed gemoderniseerde tussenwoning kan gerust worden vergeleken met een gedateerde woning. Laat dit wel duidelijk uit het commentaar blijken en het dient uiteraard logisch te zijn (een verschil van 60.000 euro is wel heel erg veel). Geeft zo duidelijk mogelijk aan waar de verschillen in zitten;
- Woningen in een klein dorp, kunnen makkelijk worden vergeleken met vergelijkbare woningen uit een ander nabij gelegen dorp. Leg wel even uit waar de verschillen inzitten op basis van bijvoorbeeld de voorzieningen;
- Een grotere of kleinere woning is makkelijk te onderbouwen. Als het maar logisch is. Een appartement van 150 m2 vergelijken met een appartement van 43 m2 kan natuurlijk niet.  Een doorrekening van de m2 gaat in deze spaak, maar een appartement van 95 m2 gaat al stukken beter;
- Een woning uit 1998 kun je best vergelijken met een woning van een veel ouder bouwjaar. Zeker als deze volledig gemoderniseerd is. Dit geeft namelijk een beeld van woningprijzen van dergelijke woningen;

Oproep aan iedereen die een taxatie nodig heeft:
Wij willen iedereen oproepen die een taxatierapport nodig heeft een taxateur te nemen die deze cursus niet nodig heeft en nooit heeft gedaan! Je wilt een taxateur die kennis heeft van zijn markt waarin hij taxeert, je wilt immers een realistische waarde. Een goede taxateur heeft deze onzinnige cursus niet nodig!

Het jaar 2016 is weer begonnen!

Het jaar 2016 is weer een paar weken onderweg. Toch zijn er alweer een aantal ontwikkelingen op taxatie gebied.

- Het NRVT is operationeel geworden. De inschrijvingen worden nu verwerkt. Iedereen die niet aan de eisen voldoet heeft helaas pech. De eisen zijn enorm streng voor de taxateurs. Dit wordt de nieuwe standaard op het taxatie gebied. Meer informatie

- Er is een nieuwe meetinstructie. Althans, een update van de oude instructie. Gelukkig geen grote wijzigingen. Lees meer over de nieuwe invulstructie of download deze op onze "link"pagina.

-  Minder lenen ten opzichte van de waarde van de woning. De grens is verlaagd naar 102% van de waarde van de woning. Dit loopt terug naar 100% in 2018. De kosten voor een taxatie rapport, kosten voor de Nationale hypotheek garantie, hypotheek kosten  zul je zelf moeten betalen. Overigens betekent het niet dat je altijd op zoek moet gaan naar de goedkoopste maar het loont wel om te shoppen.  Meer informatie

- Het is mogelijk om subsidie te krijgen voor het verwijderen van Asbest. Dit is per 2024 verboden en het dient dus op alle "bereikbare" locaties verwijderd te worden. Asbest gaat dus een nog grotere invloed hebben in de taxatierapporten. Meer informatie

- Waar Asbest een negatief effect heeft, is er aan de andere kant wel weer een positieve invloed: Er is namelijk ook subsidie mogelijk op energiebesparende maatregelen. Sinds 4 januari 2016 kunt u
subsidie aanvragen voor zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. Meer informatie.


Gelukkig wijzigt er in onze dienstverlening niets ;-)) 

NHG Taxatie en de kwaliteitsverbeteringen...

Wat ons altijd bevreemdt heeft is zijn de regels met betrekking tot taxaties welke zijn bedoeld om een financiering met NHG te verkrijgen. NHG staat voor de Nationale Hypotheek Garantie. Dit betekent als je de hypotheek niet meer kunt betalen door bepaalde redenen zoals ontslag, echtscheiding etc, en je moet het huis noodgedwongen verkopen, kan het zijn dat dit fonds de eventuele restschuld betaalt aan de bank. Deze loopt dan minder risico en wil hierdoor een rente korting geven.

NHG is een extra
zekerheid voor
woningbezitters

Om aan een NHG hypotheek te voldoen dien je aan een aantal voorwaarden te voldoen. Waar het ons om gaat is de waarde van het huis. De kosten grens is nu ten tijde van het schrijven van deze blog bepaalt op 245.000,--. Dit betekent de waarde van het huis, inclusief kosten koper bij de aanschaf van de woning. Dit komt neer op grofweg een aankoopprijs van het huis van 231.000,--. Dit is niet ons punt. 

Waar het ons om gaat zijn de kwaliteitsverbeteringen. Indien je een kwaliteitsverbetering toepast, mag de waarde van het huis niet meer zijn 245.000,-- 

Wat valt er onder een kwaliteitsverbetering bij NHG?

Punt 1: Kleine nietszeggende kwaliteitsverbeteringen: 

Wat we vaak aan kwaliteitsverbeteringen tegenkomen in taxatierapporten:

- Schilderwerk a 25,-- euro;

- Deurklink a 100,-- euro;

- Kraanvervangen a 10,-- euro;

- Tegeltje vervangen a 15,-- euro;

- En de topper: schroefje vastzetten a 1,-- euro;

Het wordt allemaal geaccepteerd door NHG. Het heeft geen enkele meerwaarde tov het getaxeerde maar dit moet in het taxatierapport staan. Anders kan de financiering niet onder NHG afgesloten worden. 

Punt 2: De grote verbouwing in een taxatierapport

Als een taxateur een verbouwing in zijn rapport opneemt, dan moet deze altijd zo volledig mogelijk meegenomen worden. (Anders krijgen ze niet genoeg geld voor de verbouwing). Maar als uit de taxatie blijkt dat de waarde van het huis teveel is, krijgen ze geen NHG. Dit wordt dus weer vaak gereduceerd tot een marktwaarde na verbouwing van (je raad het al), 245.000,-- 

Een paar voorbeelden: 

- Marktwaarde voor verbouwing: 230.000,-- euro, een verbouwing van 35.000,-- euro voor de keuken, badkamer en een aanbouw, komt normaal neer op een minimale waarde na verbouwing tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus minimaal 250.000,--) Wat zien wij als het een NHG post betreft? Een marktwaarde van 245.000,-- euro...

- Marktwaarde voor verbouwing 240.000,-- euro, een verbouwing van 10.000,-- euro, voor nieuwe cv ketel, zonnepanelen, en nieuwe keuken, normale waardestijging van tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus bv. 247.500,--); nu voor de NHG grens: slechts 245.000,--. Rara hoe kan dit? 

Gelukkig laten taxateurs zich niet leiden door waardes die hypotheekadviseurs ze meegeven. Althans, dat verklaart een taxateur als hij bij het NWWI, Taxateursunie, Ivalidatie en TVI het taxatierapport accepteert en zullen de huizen echt wel 245.000,-- waard zijn... 

Vragen over taxaties? Vul gerust ons contactformulier in op www.taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag 

Drama bij Bijzonder beheer Taxaties

Wij komen op heel veel plaatsen om te taxeren en soms worden we gevraagd voor een second opinion voor eigenaren die een rapport hebben ontvangen in het kader van Bijzonder beheer. Of we krijgen het rapport onder ogen als we gaan taxeren voor de financiering bij een verkoop transactie.

Het is soms schrijnend om te zien welke kwaliteit dan wordt afgeleverd. Vaak zijn de rapporten snel
en hatseflats in elkaar gezet. Er staan zaken in die totaal niet kloppen met de realiteit. Er worden referentie objecten gebruikt die totaal nergens op slaan en dan hebben we het nog niet eens over de veilingkosten!

In het zwarte gat van bijzonder beheer

Daar staan bedragen in, die totaal niet overeen komen met de gangbare normen. Makelaar / taxateurs wordt wakker! Informatie op internet is hierover eenvoudig te vinden. Kijk eens op www.veilingnotaris, www.veilingbiljet.nl . Of nog belangrijker bezoek eens een veiling bij je in de buurt. Dan weet je waar je over praat alvoren je onzin in je rapport gaat zetten. Als deze bedragen niet kloppen, dan kun je dus ook sterke twijfels hebben over de executiewaarde! Zeker als deze te laag is ingeschat heeft dit enorme consequenties voor de particuliere huis eigenaar!

We vragen ons ook af waarom de eis van de te koop staande objecten is vervallen? Het lijkt ons niet meer dan logisch dat een bijzonder beheer afdeling graag zou willen zien hoe het object zich verhoud tot de plaatselijke markt. Gelukkig zijn er nog taxateurs die ze wel toevoegen, maar je ze ziet ze steeds minder.

Het lijkt wel of de makelaars om centjes verlegen zitten en voor een appel en ei taxaties erbij gaan doen. Geldverstrekkers hebben contracten met taxatieburo's die hun taxateurs voor slechts 140,-- euro op pad sturen, daar ook nog de kadastrale kosten van moeten betalen als ze niet via het NWWI laten valideren. Per saldo blijft er dan nog maximaal 130,-- euro over. De rest verdwijnt in de zakken van het taxatieburo. Geldverstrekkers open jullie ogen! Dit kan niet! Je kunt niet verwachten dat er kwaliteit wordt geleverd.

Niet door ons gecontroleerd, maar vanuit ons werkveld uit het zuid - westelijke gedeelte van Brabant en 1 keer uit het Noorden des Lands, ontvingen wij signalen dat er gevalideerde taxatie rapporten in omloop zijn voor bijzonder beheer / NHG van taxateurs waarin de straal meer dan 50 km van de taxateur t.o.v. zijn kantoor en het taxatie adres. Laten we hopen dat dit onjuiste informatie is en deze rapporten door de geldverstrekker kei hard worden afgeschoten. Want anders is er nog veel werk aan de winkel voor de bijzonder beheer afdelingen van de geldverstrekkers of NHG...

Wij zijn benieuwd naar uw ervaring met bijzonder beheer taxaties. Uiteraard horen wij ook graag de goede verhalen! Of heb je als taxateur een vraag m.b.t. tot een bijzonder beheer taxatie? mail gerust naar info@taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag

Hypotheekrente begint weer te stijgen

Het is voorlopig gedaan met de rente dalingen op de hypotheken. Overal uit het land horen wij dat de rentes voorzichtig gaan stijgen. De Rabobank is hiermee begonnen, nu zijn vrijwel alle banken gevolgd. Zelfs de nieuwe geld verstrekker MUNT hypotheken heeft haar rente tarieven verhoogd.

Nieuwsbericht van Nu.nl

Ben je van plan om een huis te gaan kopen? Wacht dan niet langer. De hypotheekrente is nog steeds op een historisch laag niveau (overigens nog wel steeds hoger dan de bij ons omringende landen). Wil je de boot niet missen? Stap dan nu over naar een andere geldverstrekker.

Deze trend heeft (voorlopig) nog geen gevolgen voor de huizen prijzen. Het is echter afwachten wat de lange termijn gaat doen. Blijft de rente stijgen? Dat betekent dat de huizenkopers minder kunnen lenen. We zullen het tijdens ons taxatie werk en als aankoopmakelaar de trend voor u in de gaten houden.

Aanstaande donderdag komt de NVM met haar kwartaal cijfers. We zijn benieuwd!

TVI volgt ook...

Vandaag heeft TVI ook haar prijs verlaagd voor een gevalideerd Taxatierapport. De kosten voor de validatie bedragen hier nu 36,50.

Daarmee zijn ze qua validatiekosten het goedkoopste, echter het NWWI heeft het grote voordeel dat zij "gratis" kadastraal bericht en kadastrale kaart leveren. Dit scheelt voor de taxateur dus 7 euro per taxatierapport. Een aantal taxateurs zal dit voordeel ook aan hun klant doorrekenen. Let hier dus op als u een taxatierapport aanvraagd.

Het is nu nog wachten op I-validatie dat zij hen tarief naar beneden bijstellen voor een gevalideerd taxatierapport...

Nieuwe tariefsverlaging in de Validatiewereld

Vandaag heeft in navolging van het NWWI de TaxateursUnie haar prijs per validatie verlaagt naar 42,50 excl. BTW. Daarmee komt TaxateursUnie gelijk te liggen aan I-Validatie.

Daarnaast heeft zij een extra "tool" voor de taxateurs ontwikkelt: de referentie zoeker. Als de taxateur in zijn taxatie rapport de kerngegevens invoert van het taxatie object, dan kan de taxateur via een button 30 referenties opvragen waaruit hij kan kiezen om er 3 van in zijn taxatie rapport te plaatsen. Hiermee maakt de TaxateursUnie dus het werk van de taxateur eenvoudiger, sneller, efficienter en dus goedkoper. Daarnaast geeft deze tool al de gecorrigeerde verkoopwaarde. Hoeft de taxateur hier ook niet meer over na te denken.

Nu TaxateursUnie ook zijn tarief heeft aangepast, volgen I-Validatie en TVI ook? Of blijft het NWWI de grootste? Komen zij ook met een extra tool om het werk van de taxateur eenvoudiger en nog goedkoper te maken? We blijven het voor u op de voet volgen. #StayTuned

Goedkoopste hypotheek

Deze week stond er een leuk artikel over de tarieven van de hypotheekadviseurs in Nederland. In Friesland schijnt het tarief het laagst te zijn, en Brabant het duurst:

Nieuws artikel van Hypotheek adviseurs

Laat je goed adviseren als
je een huis gaat kopen door
een hypotheekadviseur,
aankoopmakelaar en / of een
taxateur

Maar laat ook hier duidelijk zijn, tarief zegt niet alles. Ga als je een hypotheek gaat afsluiten hier niet alleen door leiden. De kwaliteit is veel belangrijker. Je hebt niets aan haast werk omdat jouw hypotheek adviseur zo veel mogelijk moet draaien om uberhaupt een boterham te kunnen verdienen.

Je betaalt immers een hypotheek dertig jaar lang en het zou zonde zijn als je hiervoor te veel zou moeten betalen doordat je onvoldoende advies hebt gekregen. Daarom bespaar niet op een hypotheek adviseur, aankoopmakelaar en taxateur. Nu lijkt het veel geld, maar ik weet zeker dat het je duizenden euro's aan het einde van de rit kan schelen.

De taxateur wordt weer de baas

Eindelijk wordt de rol van taxateurs weer belangrijk. Laten we hopen dat het gezeik over de modelwaarde rapporten eindelijk tot het einde behoort. Altijd hoor je taxateurs klagen over slechte modelwaarderapporten.

U denkt nu vast modelwaarde rapporten? Een korte uitleg. Om een gevalideerd (nwwi) taxatierapport
te maken dient de taxateur zijn waarde te onderbouwen. Veelal werd dit niet gedaan, vandaar dat hier een systeem voor is bedacht: De modelwaarderapporten. In taxatierapport komen op basis van de door taxateur ingevoerde gegevens over de woning (inhoud, woonoppervlakte, woningtype en perceeloppervlakte) twee keer drie referentie objecten.

Aan de hand van deze referentie objecten gaat een computer berekenen wat de waarde van het object zou moeten zijn. Ingewikkelde systemen, die alleen de kenmerken beoordelen en hiermee gaan rekenen. Indien de getaxeerde marktwaarde minder dan 10 % afwijkt van de geleverde modelwaarde, hoeft een taxateur in principe geen commentaar te geven. Is de afwijking meer, dan moet de taxateur commentaar geven op de modelwaarde of eigenlijk op de geleverde referentie objecten.

Hier zit voor veel taxateurs de frictie. Het komt namelijk regelmatig voor dat een modelwaarde rapport meer dan 10 % afwijkt tov de marktwaarde maar dat de objecten wel allemaal in lijn liggen. (lijkt ons eenvoudig, geef kort commentaar op de objecten en het is onderbouwd) Het komt ook regelmatig voor dat de referentie objecten echt niet vergelijkbaar zijn, maar de afwijking minder dan 10 % is. Veel taxateurs zullen het hierbij laten en zetten geen commentaar in het taxatie rapport.

Het idee van de modelwaarderapporten is een uitdrukkelijke wens van de geldverstrekkers. Zo konden zij zien of de taxateur echt had getaxeerd, of de taxatie waarde naar de modelwaarderapporten had geschreven. Dit is onlangs al veranderd door de fixatie en nu staat er dus weer een grote verandering op stapel. De taxateur krijgt weer de macht over zijn eigen (nwwi) taxatie rapport.

De taxateur dient eerst drie referentie objecten aan te leveren, Hij vult zijn marktwaarde in en daarna vraagt hij de modelwaarderapporten op. Hij fixeert dan gelijk alle gegevens en kan dus niets meer aan passen. Uit de modelwaarderapporten kiest hij 4 objecten die hij bruikbaar acht (ook al heeft hij deze zelf toegevoegd en voorziet deze van commentaar. De 2 niet bruikbare huizen worden niet in het taxatierapport getoond. Dit om het gezeik te voorkomen.

Het enige nadeel wat wij zien is dat de gegevens gefixeerd worden op het moment van het opvragen van de modelwaarderapporten. Het gaat dan niet om de waarde want dat is akkoord. Echter de taxateur kan eventuele schrijffouten niet herstellen. Hiervoor dient met het validatie instituut contact opgenomen te worden om de fixatie eraf te halen.

Gelukkig hadden wij al Taxatiereus al een vooruitziende blik en leveren onze taxatierapporten al bijna op deze manier aan. Onze taxateurs leveren altijd (tenminste) drie goed onderbouwde referentie objecten aan. Hen hoort u dus niet klagen over deze wijziging. U wilt toch graag zeker weten dat de getaxeerde marktwaarde klopt?

Modelwaarderapport leveranciers:
Calcasa
NBWO
MIDAS 
Ortec
VBO (zij zijn bezig met een modelwaarderapport voor taxatie, wellicht een beetje te laat gezien de meest recente ontwikkelingen)


Taxatie rapport nodig? Vraag deze nu hier eenvoudig aan. 

Nieuwe website is online

Deze week is onze nieuwe website online gekomen! Het is dus vanaf nu mogelijk om direct een offerte op te vragen voor een taxatie!

Kijk dus snel op www.taxatiereus.nl

Mocht u nog vragen of opmerkingen hebben over de site, laat het ons weten.

Nieuws van NHG

Voorlopige jaarcijfers 2013 - 16 januari 2014

In 2013 hebben in totaal 4.522 (2012: 3.548) huishoudens vanwege een verlies na gedwongen verkoop een beroep gedaan op de Nationale Hypotheek Garantie. De toename van 27% ten opzichte van 2012 is vanwege de in 2013 verder gedaalde woningprijzen overeenkomstig de verwachtingen.

De beëindiging van de relatie was in 65% (2012: 61%) van de gevallen de aanleiding voor de gedwongen verkoop met verlies. In 17% (2012: 16%) was werkloosheid de aanleiding voor de verkoop. Relatiebeëindiging is bij een daling van de woningprijs een groter risico dan werkloosheid. In geval van relatiebeëindiging is bij tweeverdieners veelal sprake van een directe noodzaak tot verkoop. Bij werkloosheid kan verkoop dankzij de WW en in afwachting van ander werk worden uitgesteld en vaker worden voorkomen.

NHG vangnet voor restschulden

In 2013 kon in 79% (2012: 75%) van de verliezen de restschuld van de voormalige eigenaar-bewoners worden

kwijtgescholden. Bij relatiebeëindiging was dat 93% en bij werkloosheid 81%. Kwijtschelding van de restschuld is uiteraard niet mogelijk indien op basis van het inkomen en/of het vermogen de verkoop niet noodzakelijk is.

“Meer dan ooit blijkt NHG een uniek vangnet voor huishoudens die na een noodzakelijke verkoop van hun woning worden geconfronteerd met een restschuld”, stelt Karel Schiffer, algemeen directeur van de Nationale Hypotheek Garantie. “Zonder NHG zouden deze huishoudens nog jaren gebukt gaan onder een torenhoge schuld”.

Kopers blijven kiezen voor NHG

Binnen de actuele NHG-kostengrens heeft ongeveer 90% van alle kopers de aankoop van de woning gefinancierd met NHG. NHG is dus onverminderd populair onder kopers. In 2013 hebben in totaal 85.200 (2012: 93.700) huishoudens de aankoop van hun woning gefinancierd met NHG. Dat is 9% minder dan in 2012. Deze daling laat zich verklaren door de afbouw van de NHG-kostengrens van € 350.000 naar € 320.000 per 1 juli 2012 en naar € 290.000 per 1 juli 2013. Deze afname van het aantal nieuwe NHG’s is wel minder dan verwacht. Achtergrond hiervan is dat de koopwoningmarkt in 2013 vooral in het NHG-segment is aangetrokken.

NHG voor woningverbetering verliest aan betekenis

Daarentegen wordt steeds minder gebruik gemaakt van NHG voor woningverbetering. In 2013 maakten nog slechts 13.700 huishoudens gebruik van deze garantiefaciliteit in verband met de financiering van onder meer het herstel van achterstallig onderhoud, energiebesparing en/of funderingsherstel. In 2012 waren dat er nog 22.100 (-38%) en in 2011 zelfs nog 32.800 (-60%).

Deze dalende trend vloeit voort uit de aanscherping van de hypotheekregels op basis waarvan woningverbetering nog slechts tot maximaal de hieruit voortvloeiende waardevermeerdering mag worden meegefinancierd. In de praktijk betekent dit dat financiering van woningverbetering alleen mogelijk is indien ongeveer 40% van de investering wordt betaald uit eigen middelen. Bij het ontbreken van eigen geld zal financiering dus niet mogelijk zijn en zal van de woningverbetering moeten worden afgezien.

Hierdoor verliest deze met de gemeenten ontwikkelde garantiefaciliteit haar betekenis als instrument ter optimalisering van de kwaliteit en duurzaamheid van het eigen woningbezit.

Toenemende verliezen beheersbaar

Het NHG-garantiefonds is de afgelopen jaren opgebouwd met als doel onder economisch ongunstige omstandigheden toenemende restschulden bij gedwongen verkopen op te vangen. In 2013 is het NHG-garantiefonds vanwege de toenemende verliezen voor een bedrag van € 8 miljoen aangesproken. Per 31 december 2013 is sprake van een NHG-garantiefonds van € 778 miljoen.

Voor de komende jaren wordt rekening gehouden met nog oplopende verliezen en, vanwege de verdere afbouw van de NHG-kostengrens, met minder nieuwe garanties. In de Liquiditeitsprognose 2013-2018 is dan ook de verwachting dat het NHG-garantiefonds de komende jaren verder zal dalen. Op basis van de actuele inzichten in de ontwikkeling van de economie en in het bijzonder de koopwoningmarkt, is de verwachting dat vanaf 2018 sprake zal zijn van een snel herstel. Aanspraken op de achtervang van het Rijk worden dan ook niet verwacht.

Bron: www.nhg.nl