Taxatie De Monitor

Daarnet het programma van de Monitor zitten kijken over de taxateur. Dit geeft een goed beeld van de huidige taxatie markt en de taxateur. Zoals Frits Markus het vertelde zo zou het moeten zijn. De realiteit is helaas  anders.

Waarom laten taxateurs zich leiden? 

1.) Een belangrijke oorzaak ligt bij de banken.

Voorbeeld:
Een woning wordt verkocht voor 250.000,-- kosten koper. Er komt een taxateur langs om de waarde vast te stellen. Deze taxeert de woning op 245.000,--. De bank zegt tot dit bedrag verstrekken wij een financiering (risico afdekking), de overige 5.000,-- moeten de mensen met eigen middelen in brengen.

In veel gevallen gaat de koop niet door want de 5.000,-- en overige bijkomende kosten kunnen ze niet betalen. Dus dag deal, dag hypotheek. De taxatie waarde zal in veel gevallen dus op tenminste de koopsom liggen of net iets hoger.

2.) De taxateur is afhankelijk van de opdrachtverstrekker.

Dit is vaak de hypotheek adviseur. Ze krijgen van bepaalde partijen redelijk veel opdrachten. Dus veel omzet. Men is vaker geneigd om de gevraagde waarde te schrijven omdat ze anders geen opdrachten meer krijgen en dus deze omzet mis lopen.

3.) Het NWWI.

Taxatierapporten worden gevalideerd. De grootste partij is hierin het NWWI. Zij controleren het taxatierapport op de inhoud en onderbouwing. Op het moment als er een koopakte in zit (bij bijvoorbeeld een verkoop door een professionele opdrachtgever), of de taxatie waarde ligt boven de vraagprijs of Funda krijg je als taxateur de vraag om dit extra te gaan toelichten in het taxatie rapport. Terwijl je als taxateur volledig onafhankelijk taxeert dus je zelf niet laat leiden door een koopsom of vraagprijs. Er zijn namelijk situaties denkbaar dat een vraagprijs laag is ingezet omdat de verkoper er van af moet. Veel taxateurs denken dan ook dat ze de exacte koopsom moeten taxeren omdat het anders niet geaccepteerd wordt door de bank (mede bang gemaakt door het NWWI).

4.) De taxatiebureaus

Ze accepteren taxatie opdrachten van taxatiebureaus. Deze betalen de taxateur een klein bedrag voor zijn werkzaamheden (varierend van 130.-- tot 160,-- euro). De kortste weg is dus de koopsom op papier te zetten, een Funda tekst te kopiëren en er van uitgaan dat de verkopend makelaar de woning heeft opgemeten. De rest is in het taxatierapport met 'Macro's" standaard ingeregeld en mag verder absoluut geen tijd kosten.

Ook hier geldt weer sommige taxateurs zijn qua omzet afhankelijk van dit soort bureaus en doen wat ze zeggen. Anders krijgen ze geen opdrachten meer.

5.) Beroepsethiek

Helaas zijn er nog taxateurs en Financiele adviseurs die het met de beroepsethiek niet zo nauw nemen. Een veel te hoge hypotheek wordt onderbouwd met een taxatierapport. Helaas hebben we al eens meerdere malen meegemaakt dat een hypotheek adviseur rond belde met de vraag om een bepaalde hoge waarde op papier te zetten. Zo niet, dan gaan we naar een ander. En ze vinden altijd een taxateur die het op papier zet.

Oplossingen voor de taxatiemarkt:

Die zijn niet zo snel gevonden. De banken kunnen beginnen door een percentage afwijking te accepteren van de getaxeerde marktwaarde. Sommige geldverstrekkers gaan inmiddels ook al akkoord met modelwaarderapporten. 

Particulieren moeten beseffen dat een super goedkope taxatie niet kan. Dus als je rond belt naar makelaars en die rekenen allemaal bedragen tussen 400,-- / 600,-- euro en je vindt er 1 die het voor 237,50 doet inclusief alle kosten (via bijvoorbeeld taxatievergelijk), dan kun je er niet veel van verwachten.  

De beroepsethiek zal bij een gedeelte van de taxateurs  (en financiële adviseurs) moeten veranderen. Laat je beroep als taxateur in ere! 

Tot slot:

Taxeren is geen exacte wetenschap. Als een verkopend makelaar bij je langs komt geeft hij ook vaak een waarde af die ergens tussen bijvoorbeeld 185.000 / 195.000 ligt gebaseerd op recente verkopen in deze buurt. De vraagprijs zal vaker nog iets hoger liggen. De taxateur zal de trekker overhalen en moet een bedrag op papier zetten. Die zal als het goed binnen deze range vallen. 

Het beeld wat geschetst werd bij de Monitor is niet heel rooskleurig. Maar gelukkig zijn er nog veel taxateurs die wel hun werk serieus nemen. Die zullen het ook aangeven als de koopsom te hoog is. Een slimme consument of hypotheekadviseur zal de koop om deze reden afblazen. Een naïeve consument of slechte hypotheekadviseur zal zoeken naar een taxateur die het wel op papier zet.

Het jaar 2016 is weer begonnen!

Het jaar 2016 is weer een paar weken onderweg. Toch zijn er alweer een aantal ontwikkelingen op taxatie gebied.

- Het NRVT is operationeel geworden. De inschrijvingen worden nu verwerkt. Iedereen die niet aan de eisen voldoet heeft helaas pech. De eisen zijn enorm streng voor de taxateurs. Dit wordt de nieuwe standaard op het taxatie gebied. Meer informatie

- Er is een nieuwe meetinstructie. Althans, een update van de oude instructie. Gelukkig geen grote wijzigingen. Lees meer over de nieuwe invulstructie of download deze op onze "link"pagina.

-  Minder lenen ten opzichte van de waarde van de woning. De grens is verlaagd naar 102% van de waarde van de woning. Dit loopt terug naar 100% in 2018. De kosten voor een taxatie rapport, kosten voor de Nationale hypotheek garantie, hypotheek kosten  zul je zelf moeten betalen. Overigens betekent het niet dat je altijd op zoek moet gaan naar de goedkoopste maar het loont wel om te shoppen.  Meer informatie

- Het is mogelijk om subsidie te krijgen voor het verwijderen van Asbest. Dit is per 2024 verboden en het dient dus op alle "bereikbare" locaties verwijderd te worden. Asbest gaat dus een nog grotere invloed hebben in de taxatierapporten. Meer informatie

- Waar Asbest een negatief effect heeft, is er aan de andere kant wel weer een positieve invloed: Er is namelijk ook subsidie mogelijk op energiebesparende maatregelen. Sinds 4 januari 2016 kunt u
subsidie aanvragen voor zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. Meer informatie.


Gelukkig wijzigt er in onze dienstverlening niets ;-)) 

NHG Taxatie en de kwaliteitsverbeteringen...

Wat ons altijd bevreemdt heeft is zijn de regels met betrekking tot taxaties welke zijn bedoeld om een financiering met NHG te verkrijgen. NHG staat voor de Nationale Hypotheek Garantie. Dit betekent als je de hypotheek niet meer kunt betalen door bepaalde redenen zoals ontslag, echtscheiding etc, en je moet het huis noodgedwongen verkopen, kan het zijn dat dit fonds de eventuele restschuld betaalt aan de bank. Deze loopt dan minder risico en wil hierdoor een rente korting geven.

NHG is een extra
zekerheid voor
woningbezitters

Om aan een NHG hypotheek te voldoen dien je aan een aantal voorwaarden te voldoen. Waar het ons om gaat is de waarde van het huis. De kosten grens is nu ten tijde van het schrijven van deze blog bepaalt op 245.000,--. Dit betekent de waarde van het huis, inclusief kosten koper bij de aanschaf van de woning. Dit komt neer op grofweg een aankoopprijs van het huis van 231.000,--. Dit is niet ons punt. 

Waar het ons om gaat zijn de kwaliteitsverbeteringen. Indien je een kwaliteitsverbetering toepast, mag de waarde van het huis niet meer zijn 245.000,-- 

Wat valt er onder een kwaliteitsverbetering bij NHG?

Punt 1: Kleine nietszeggende kwaliteitsverbeteringen: 

Wat we vaak aan kwaliteitsverbeteringen tegenkomen in taxatierapporten:

- Schilderwerk a 25,-- euro;

- Deurklink a 100,-- euro;

- Kraanvervangen a 10,-- euro;

- Tegeltje vervangen a 15,-- euro;

- En de topper: schroefje vastzetten a 1,-- euro;

Het wordt allemaal geaccepteerd door NHG. Het heeft geen enkele meerwaarde tov het getaxeerde maar dit moet in het taxatierapport staan. Anders kan de financiering niet onder NHG afgesloten worden. 

Punt 2: De grote verbouwing in een taxatierapport

Als een taxateur een verbouwing in zijn rapport opneemt, dan moet deze altijd zo volledig mogelijk meegenomen worden. (Anders krijgen ze niet genoeg geld voor de verbouwing). Maar als uit de taxatie blijkt dat de waarde van het huis teveel is, krijgen ze geen NHG. Dit wordt dus weer vaak gereduceerd tot een marktwaarde na verbouwing van (je raad het al), 245.000,-- 

Een paar voorbeelden: 

- Marktwaarde voor verbouwing: 230.000,-- euro, een verbouwing van 35.000,-- euro voor de keuken, badkamer en een aanbouw, komt normaal neer op een minimale waarde na verbouwing tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus minimaal 250.000,--) Wat zien wij als het een NHG post betreft? Een marktwaarde van 245.000,-- euro...

- Marktwaarde voor verbouwing 240.000,-- euro, een verbouwing van 10.000,-- euro, voor nieuwe cv ketel, zonnepanelen, en nieuwe keuken, normale waardestijging van tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus bv. 247.500,--); nu voor de NHG grens: slechts 245.000,--. Rara hoe kan dit? 

Gelukkig laten taxateurs zich niet leiden door waardes die hypotheekadviseurs ze meegeven. Althans, dat verklaart een taxateur als hij bij het NWWI, Taxateursunie, Ivalidatie en TVI het taxatierapport accepteert en zullen de huizen echt wel 245.000,-- waard zijn... 

Vragen over taxaties? Vul gerust ons contactformulier in op www.taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag 

Drama bij Bijzonder beheer Taxaties

Wij komen op heel veel plaatsen om te taxeren en soms worden we gevraagd voor een second opinion voor eigenaren die een rapport hebben ontvangen in het kader van Bijzonder beheer. Of we krijgen het rapport onder ogen als we gaan taxeren voor de financiering bij een verkoop transactie.

Het is soms schrijnend om te zien welke kwaliteit dan wordt afgeleverd. Vaak zijn de rapporten snel
en hatseflats in elkaar gezet. Er staan zaken in die totaal niet kloppen met de realiteit. Er worden referentie objecten gebruikt die totaal nergens op slaan en dan hebben we het nog niet eens over de veilingkosten!

In het zwarte gat van bijzonder beheer

Daar staan bedragen in, die totaal niet overeen komen met de gangbare normen. Makelaar / taxateurs wordt wakker! Informatie op internet is hierover eenvoudig te vinden. Kijk eens op www.veilingnotaris, www.veilingbiljet.nl . Of nog belangrijker bezoek eens een veiling bij je in de buurt. Dan weet je waar je over praat alvoren je onzin in je rapport gaat zetten. Als deze bedragen niet kloppen, dan kun je dus ook sterke twijfels hebben over de executiewaarde! Zeker als deze te laag is ingeschat heeft dit enorme consequenties voor de particuliere huis eigenaar!

We vragen ons ook af waarom de eis van de te koop staande objecten is vervallen? Het lijkt ons niet meer dan logisch dat een bijzonder beheer afdeling graag zou willen zien hoe het object zich verhoud tot de plaatselijke markt. Gelukkig zijn er nog taxateurs die ze wel toevoegen, maar je ze ziet ze steeds minder.

Het lijkt wel of de makelaars om centjes verlegen zitten en voor een appel en ei taxaties erbij gaan doen. Geldverstrekkers hebben contracten met taxatieburo's die hun taxateurs voor slechts 140,-- euro op pad sturen, daar ook nog de kadastrale kosten van moeten betalen als ze niet via het NWWI laten valideren. Per saldo blijft er dan nog maximaal 130,-- euro over. De rest verdwijnt in de zakken van het taxatieburo. Geldverstrekkers open jullie ogen! Dit kan niet! Je kunt niet verwachten dat er kwaliteit wordt geleverd.

Niet door ons gecontroleerd, maar vanuit ons werkveld uit het zuid - westelijke gedeelte van Brabant en 1 keer uit het Noorden des Lands, ontvingen wij signalen dat er gevalideerde taxatie rapporten in omloop zijn voor bijzonder beheer / NHG van taxateurs waarin de straal meer dan 50 km van de taxateur t.o.v. zijn kantoor en het taxatie adres. Laten we hopen dat dit onjuiste informatie is en deze rapporten door de geldverstrekker kei hard worden afgeschoten. Want anders is er nog veel werk aan de winkel voor de bijzonder beheer afdelingen van de geldverstrekkers of NHG...

Wij zijn benieuwd naar uw ervaring met bijzonder beheer taxaties. Uiteraard horen wij ook graag de goede verhalen! Of heb je als taxateur een vraag m.b.t. tot een bijzonder beheer taxatie? mail gerust naar info@taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag

TVI volgt ook...

Vandaag heeft TVI ook haar prijs verlaagd voor een gevalideerd Taxatierapport. De kosten voor de validatie bedragen hier nu 36,50.

Daarmee zijn ze qua validatiekosten het goedkoopste, echter het NWWI heeft het grote voordeel dat zij "gratis" kadastraal bericht en kadastrale kaart leveren. Dit scheelt voor de taxateur dus 7 euro per taxatierapport. Een aantal taxateurs zal dit voordeel ook aan hun klant doorrekenen. Let hier dus op als u een taxatierapport aanvraagd.

Het is nu nog wachten op I-validatie dat zij hen tarief naar beneden bijstellen voor een gevalideerd taxatierapport...

Nieuwe tariefsverlaging in de Validatiewereld

Vandaag heeft in navolging van het NWWI de TaxateursUnie haar prijs per validatie verlaagt naar 42,50 excl. BTW. Daarmee komt TaxateursUnie gelijk te liggen aan I-Validatie.

Daarnaast heeft zij een extra "tool" voor de taxateurs ontwikkelt: de referentie zoeker. Als de taxateur in zijn taxatie rapport de kerngegevens invoert van het taxatie object, dan kan de taxateur via een button 30 referenties opvragen waaruit hij kan kiezen om er 3 van in zijn taxatie rapport te plaatsen. Hiermee maakt de TaxateursUnie dus het werk van de taxateur eenvoudiger, sneller, efficienter en dus goedkoper. Daarnaast geeft deze tool al de gecorrigeerde verkoopwaarde. Hoeft de taxateur hier ook niet meer over na te denken.

Nu TaxateursUnie ook zijn tarief heeft aangepast, volgen I-Validatie en TVI ook? Of blijft het NWWI de grootste? Komen zij ook met een extra tool om het werk van de taxateur eenvoudiger en nog goedkoper te maken? We blijven het voor u op de voet volgen. #StayTuned

Nieuw validatie tarief

Vandaag heeft het grootste validatie instituut aangekondigd om haar prijs te verlagen. Dit was voorheen 42.50 maar heeft dit vandaag verlaagd met 5 euro naar 37,50 exclusief BTW. De taxateurs zullen dit extra prettig vinden aangezien dit weer in hun marge scheelt.

De prijzen van een validatie lopen hiermee sterk uiteen:

NWWI:  37,50  exclusief BTW --> 45,38 inclusief BTW;
-
TVI: 38,50 exclusief BTW --> 46,59 inclusief BTW;
-
I-Validatie: 42,50 exlusief BTW --> 51,43 inclusief BTW;
-
Taxateurs Unie: 47,50 exclusief BTW --> 57,47 inclusief BTW;


Daarnaast heeft het NWWI als kosten voordeel dat zij gratis kadastraal bericht en kadastrale kaart aanleveren. Dit betekent dat zij voor de taxateur veruit de goedkoopste zijn. Deze kosten komen er immers bij de andere validatie instuten nog boven op. Het verschil met het duurste en het goedkoopste instituut is dan maar liefst 24 euro exclusief BTW / 29,04 euro inclusief BTW!

Echter het NWWI heeft voor taxateurs ook grote nadelen, aangezien zij wel kadastrale berichten vragen voor mandelige percelen (niet nodig), een bijlage voor energielabel en hanteren hun eigen validatie regels terwijl ze dit in principe niet mogen doen. Deze zijn immers door STeNV vastgesteld en borgen de kwaliteit van het taxatie rapport. Daarnaast is het vaak zo dat zij vaak langere doorlooptijden hebben en een rapport van een taxateur onnodig kunnen laten wachten om pietleuterig nietszeggende verbetervoorstellen.  In dit geval zegt prijs dus ook niet alles.

Wij schrijven dit op 2 juli 2015. Onze inschatting is dat de overige validatie instituten als makke lammetjes achter het NWWI aanlopen en zo ook hun prijzen gaan verlagen.

Goedkoopste hypotheek

Deze week stond er een leuk artikel over de tarieven van de hypotheekadviseurs in Nederland. In Friesland schijnt het tarief het laagst te zijn, en Brabant het duurst:

Nieuws artikel van Hypotheek adviseurs

Laat je goed adviseren als
je een huis gaat kopen door
een hypotheekadviseur,
aankoopmakelaar en / of een
taxateur

Maar laat ook hier duidelijk zijn, tarief zegt niet alles. Ga als je een hypotheek gaat afsluiten hier niet alleen door leiden. De kwaliteit is veel belangrijker. Je hebt niets aan haast werk omdat jouw hypotheek adviseur zo veel mogelijk moet draaien om uberhaupt een boterham te kunnen verdienen.

Je betaalt immers een hypotheek dertig jaar lang en het zou zonde zijn als je hiervoor te veel zou moeten betalen doordat je onvoldoende advies hebt gekregen. Daarom bespaar niet op een hypotheek adviseur, aankoopmakelaar en taxateur. Nu lijkt het veel geld, maar ik weet zeker dat het je duizenden euro's aan het einde van de rit kan schelen.

Belangrijke ontwikkelingen in taxaties en validaties bij corporatiewoningen (webinar)

Wij lezen en horen veel over taxeren en volgen het nieuws op de voet. Onlangs hebben wij deze webinar gevolgd met informatie over ontwikkelingen bij taxaties bij corporatiewoningen.

Taxeert u veel voor een woningstichting? Dan is het zeker een aanrader om even te kijken en deze met jullie te delen.

Link naar webinar op CorporatieNL