Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Meten is weten. Dat geldt zeker in Makelaarsland. De inhoud maar zeker de woonoppervlakte is van essentiele waarde om woningen te vergelijken. Vandaar dat hiervoor strenge regels zijn opgesteld welke zijn vastgelegd in de NEN 2580 - norm.

Deze regelgeving is erg streng, vandaar dat deze in de praktijk iets is aangepast om deze werkbaar te maken en is vastgelegd in de meetinstructie. Dit document is vastgelegd door de NVM, Vastgoedpro, VBO, VNG en de Waarderingskamer. Een uniforme wijze van meten zodat elke woning op Funda met elkaar te vergelijken is.

Maar is dit ook zo? Wij hebben deze week een opfris cursus gehad mbt de nen 2580 ( NVM meet instructie etc.) en daaruit blijkt dat dit vaak niet lijkt te kloppen. De grote verschillen zitten vaak in de gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte.

Een paar voorbeelden:
- Een zolder welke alleen bereikbaar is via een vlizo trap --> overige inpandige ruimte. (ook al is er een kamer gemaakt, dat doet er dus niet toe);
- De woonoppervlakte op een zolder begint pas bij de hooge 1,50 meter. De rest telt eigenlijk niet mee;
- Bij de inhoudsberekening houd je 30 centimeter aan bij buitengevels, 15 cm voor binnengevels, 30 cm voor een verdiepingsvloer en 40 centimeter bij de grondvloer;
- Een trapkast is altijd overige inpandige ruimte, een meterkast behoort bij woonruimte;

Dat het een moeilijk verhaal is, bewijst deze rechtzaak:
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNHO:2014:13253 

In het vonnis wordt gesproken over een woonoppervlakte van 125 m2, 105 m2, 111 m2 (bruto 119 m2), 108,5 m2  en het blijkt uiteindelijk 107,8 m2 te zijn. De verkopend NVM makelaar had in zijn documentatie staan dat dit een ca. maat is, dus is vrij gesproken. Maar het gaat erom dat verschillende partijen een andere visie hebben over de zelfde term gebruiksoppervlakte wonen.

Tegenwoordig maken makelaar het zich er makkelijk vanaf om het af te schuiven op speciale "meet bureaus". Op zich vreemd omdat als je de waarde van een huis bepaalt de woonoppervlakte en inhoud toch van een wezenlijk belang zijn. Overigens wees kritisch als u een prijsvechter inschakelt om de NVM meetinstructie in te meten. De woningopnemers krijgen slechts 35,-- euro per woning om het op te meten, uit te rekenen en om hiervoor vanuit kantoor te komen. Een foutje llgt al snel op de loer.

De verantwoordelijkheid ligt dus altijd bij u zelf. U kunt een NVM aankoopmakelaar of  een "meetbureau" inschakelen of zelf de rolmaat meenemen.

Enkele handige links vindt je op onze pagina: NVM Meetinstructie woonoppervlakte en inhoud.

Tevens hierbij de meestgestelde vragen over de NVM meetinstructie: Meest gestelde vragen NVM meetinstructie

Makelaars en taxateurs let wel op, u kunt aansprakelijk gesteld worden voor het niet juist vermelden / toepassen van de Meetinstructie, hier een uitspraak waarbij de makelaar werd veroordeeld:
- Uitspraak --> Schade bedrag ruim 16.000,-- euro;  


Heeft u vragen over de oppervlakte van uw woning? Wij helpen graag.

Lees ook: Gebouwgebonden buitenruimte is moeilijk
Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Drama bij Bijzonder beheer Taxaties

Wij komen op heel veel plaatsen om te taxeren en soms worden we gevraagd voor een second opinion voor eigenaren die een rapport hebben ontvangen in het kader van Bijzonder beheer. Of we krijgen het rapport onder ogen als we gaan taxeren voor de financiering bij een verkoop transactie.

Het is soms schrijnend om te zien welke kwaliteit dan wordt afgeleverd. Vaak zijn de rapporten snel
en hatseflats in elkaar gezet. Er staan zaken in die totaal niet kloppen met de realiteit. Er worden referentie objecten gebruikt die totaal nergens op slaan en dan hebben we het nog niet eens over de veilingkosten!

In het zwarte gat van bijzonder beheer

Daar staan bedragen in, die totaal niet overeen komen met de gangbare normen. Makelaar / taxateurs wordt wakker! Informatie op internet is hierover eenvoudig te vinden. Kijk eens op www.veilingnotaris, www.veilingbiljet.nl . Of nog belangrijker bezoek eens een veiling bij je in de buurt. Dan weet je waar je over praat alvoren je onzin in je rapport gaat zetten. Als deze bedragen niet kloppen, dan kun je dus ook sterke twijfels hebben over de executiewaarde! Zeker als deze te laag is ingeschat heeft dit enorme consequenties voor de particuliere huis eigenaar!

We vragen ons ook af waarom de eis van de te koop staande objecten is vervallen? Het lijkt ons niet meer dan logisch dat een bijzonder beheer afdeling graag zou willen zien hoe het object zich verhoud tot de plaatselijke markt. Gelukkig zijn er nog taxateurs die ze wel toevoegen, maar je ze ziet ze steeds minder.

Het lijkt wel of de makelaars om centjes verlegen zitten en voor een appel en ei taxaties erbij gaan doen. Geldverstrekkers hebben contracten met taxatieburo's die hun taxateurs voor slechts 140,-- euro op pad sturen, daar ook nog de kadastrale kosten van moeten betalen als ze niet via het NWWI laten valideren. Per saldo blijft er dan nog maximaal 130,-- euro over. De rest verdwijnt in de zakken van het taxatieburo. Geldverstrekkers open jullie ogen! Dit kan niet! Je kunt niet verwachten dat er kwaliteit wordt geleverd.

Niet door ons gecontroleerd, maar vanuit ons werkveld uit het zuid - westelijke gedeelte van Brabant en 1 keer uit het Noorden des Lands, ontvingen wij signalen dat er gevalideerde taxatie rapporten in omloop zijn voor bijzonder beheer / NHG van taxateurs waarin de straal meer dan 50 km van de taxateur t.o.v. zijn kantoor en het taxatie adres. Laten we hopen dat dit onjuiste informatie is en deze rapporten door de geldverstrekker kei hard worden afgeschoten. Want anders is er nog veel werk aan de winkel voor de bijzonder beheer afdelingen van de geldverstrekkers of NHG...

Wij zijn benieuwd naar uw ervaring met bijzonder beheer taxaties. Uiteraard horen wij ook graag de goede verhalen! Of heb je als taxateur een vraag m.b.t. tot een bijzonder beheer taxatie? mail gerust naar info@taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag