Deze week hebben we een discussie gehad met een taxateur inzake een gevel taxatie bijzonder beheer. Hij vond dat "levensgevaarlijk". Wij denken daar anders over. Het principe is namelijk zeer simpel je mag niet binnen en ga je dus uit van een aantal uitgangspunten in combinatie met je marktkennis.
Uitgangspunt 1. is eenvoudig: Het binnenonderhoud is slecht. Je hebt de woning niet van binnen kunnen inspecteren en dit dus niet beoordelen. Je kunt dit dus niet mee te nemen in je waardering. Hiervoor trek je dus minimaal 10% van de normale marktwaarde af.
 |
| Veel woningen staan onder water |
Uitgangspunt 2. Aangezien het huis niet van binnen is gezien kan deze dus niet worden opgemeten. Hiervoor heb je mogelijke bronnen:
Bag - viewer, via de gemeente tekeningen opvragen, meten via de
Kadastrale kaart of het halen uit het archief van de branchevereniging
NVM,
VastgoedPro of de
VBO. Daarnaast is men niet bekend met de indeling, echter gezien op basis van de marktkennis is hiervan best een inschatting te maken. Uiteraard zijn dit aannames en laat dit goed uit het taxatierapport blijken.
Uitgangspunt 3. Het laatste uitgangspunt is onbewoonde oplevering. Dit is vaak niet te achterhalen. Oftewel hier is het uitgangspunt dat er geen medewerking is.
Dit zijn de drie belangrijkste uitgangspunten. Het overige "taxatie recherche werk" mbt de omgeving, publiekrechtelijke aspecten en de privaatrechtelijke aspecten zijn op een normale manier uit te voeren. De gemeente is gewoon bereikbaar, het Bodemloket voor eventuele bodeminformatie, voor de VVE zijn vaak de gegevens op een normale manier bij een collega makelaar / taxateur te achterhalen.
Het volgende punt waar taxateurs over vallen zijn de modelwaarde rapporten. Je krijgt 6 referentie objecten. Als het rapport goed is ingevuld met inachtneming van de bovenstaande uitgangspunten ligt het in de lijn der verwachting dat de aangeleverde objecten hogere transactieprijzen hebben dan het getaxeerde (hierbij rekening houdend met verschillen zoals ligging etc.). Oftewel simpel te onderbouwen.
Heb je het geval dat het een ander type woning is, dan is het ook eenvoudig te onderbouwen. Om de waarde vast te stellen ben je uit gegaan van je uitgangspunten en met je marktkennis de waarde gebaseerd op omliggende objecten. Het ligt in de lijn der verwachting dat je getaxeerde marktwaarde lager ligt dan de referentie objecten. Het uitgangspunt is immers slecht! Oftewel simpel te onderbouwen en bij een bijzonder beheer taxatie rapport heb je drie goed bruikbare referentie woningen nodig. (Bv: Goed vergelijkbare woning, ten tijde van de transactie had deze woning een nette keuken en badkamer, qua inhoud en perceeloppervlakte gelijkwaardig echter het uitgangspunt bij het getaxeerde is slecht en zijn de inhoud en go wonen gebaseerd op aannames verkregen via het
BAG register.)
 |
| Waarde in de verhuurde staat vaak een probleem |
Bij de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat ga je uit van een "fictieve situatie". Dit waarde begrip is namelijk in een normale bijzonder beheer taxatie net zo lastig vast te stellen als in een geveltaxatie rapport. Je gaat uit van een normale huurprijs die men in een normale markt zou betalen. Het is aan de taxateur om te bepalen of hij het slechte onderhoud meeneemt (is niet geheel logisch want dan is een woning vaak niet te verhuren). Ligt onder sectie N. toe, of laat in je rendements berekening zien dat je hiermee (geen) rekening hebt gehouden.
Een groot probleem bij de geveltaxaties (en bijzonder beheer taxatie opdrachten in z'n algemeenheid) is vaak dat de opdrachten via "grote taxatiebureaus" worden verstrekt. Men zegt dat een geveltaxatie minder werk is (immers geen opname) en men als taxateur nog minder betaalt krijgt! Echter om een goede taxatie op te stellen heb je tijd nodig en tijd is geld. Als men hiervoor niet bereid is om te betalen, krijg je afraffelwerk en dus een slecht onderbouwd rapport. Een belangenbehartiger zoals "
Vereniging Eigen Huis" zou hier tegen moeten optreden, echter hebben zij zelf ook een contract met een van deze taxatiebureaus waardoor volledige onafhankelijkheid niet wordt gegarandeerd. Hier zijn de klanten en de banken niet mee geholpen! Maar alles is een keuze toch?
Wilt u meer weten? Neem dan gerust contact met ons op. Via
www.taxatiereus.nl vind je onze contactgegevens of vul het formulier op onze site in.
Lees ook: 3 Veiling referentie objecten taxatierapport Bijzonder Beheer.
