Breda, 23 september 2015
Verkoopopbrengst ten gunste van sociale opgave
AlleeWonen verkoopt de twee - nog in aanbouw zijnde - woonblokken aan de zuidkant van het
nieuwe station Breda aan Vesteda. In totaal gaat het om 75 appartementen in de woontorens A
en B. Na een openbare inschrijfprocedure is Vesteda uit de bus gekomen als de beste bieder.
Verkoop ten gunste van onze sociale opgave
AlleeWonen had deze woningen voor de economische crisis gekocht van NS Vastgoed. Inmiddels is
de markt en wetgeving voor corporaties gewijzigd en passen deze woningen beter in de portefeuille
van een belegger. Het geld dat door de verkoop beschikbaar komt, zetten wij in ten gunste van de
betaalbare woningvoorraad van AlleeWonen. Denk aan het betaalbaar houden van de huren, aan
onderhoud en renovatie van woningen, nieuwe sociale huurwoningen en ons werk in de wijken en
buurten op het gebied van leefbaarheid. Het betaalbaar en beschikbaar houden van de sociale
huurvoorraad is onze belangrijkste focus.
Landelijke belegger
De woontorens A en B van OV Terminal hebben een huurprijs boven € 710,68 en vallen daardoor niet
binnen de sociale huurvoorraad maar in de vrije sector huur. Dit heeft ertoe geleid dat AlleeWonen de
woningen in het voorjaar van 2015 – via een openbare inschrijfprocedure - te koop heeft aangeboden
aan beleggers. Het resultaat van deze procedure is dat AlleeWonen de woontorens verkoopt aan
Vesteda die uit de bus is gekomen als de beste bieder. Vesteda is een grote aanbieder in vrije sector
huurwoningen.
Verkoop woontoren D blijft bij AlleeWonen
Bij het nieuwe station van Breda heeft AlleeWonen sinds eind 2014 de 18 appartementen van
woontoren D aan de noordkant van het station in verkoop onder de naam SEINBreda.
Belangstellenden voor deze woningen kunnen zich gewoon blijven melden bij AlleeWonen.
Goedkeuring Rijksoverheid
AlleeWonen heeft een openbare inschrijfprocedure doorlopen. De procedure voldoet aan de
regelgeving vanuit de Rijksoverheid. De benodigde formele goedkeuringsprocedure is inmiddels in
gang gezet.
zondag 27 september 2015
dinsdag 15 september 2015
Minister Blok
Het nieuwe beleid op de woningmarkt volgens de heer Blok:
Dit zijn mooie positieve berichten, wij zijn beniewd wat er van terecht gaat komen. Gezien het aantal financierings taxaties van de laatste tijd, gaat het helemaal goed komen! Laten we de opgaande lijn in de huizen markt met zijn allen voort zetten.
Dit zijn mooie positieve berichten, wij zijn beniewd wat er van terecht gaat komen. Gezien het aantal financierings taxaties van de laatste tijd, gaat het helemaal goed komen! Laten we de opgaande lijn in de huizen markt met zijn allen voort zetten.
dinsdag 8 september 2015
NHG Taxatie en de kwaliteitsverbeteringen...
Wat ons altijd bevreemdt heeft is zijn de regels met betrekking tot taxaties welke zijn bedoeld om een financiering met NHG te verkrijgen. NHG staat voor de Nationale Hypotheek Garantie. Dit betekent als je de hypotheek niet meer kunt betalen door bepaalde redenen zoals ontslag, echtscheiding etc, en je moet het huis noodgedwongen verkopen, kan het zijn dat dit fonds de eventuele restschuld betaalt aan de bank. Deze loopt dan minder risico en wil hierdoor een rente korting geven.
 |
| NHG is een extra zekerheid voor woningbezitters |
Om aan een NHG hypotheek te voldoen dien je aan een aantal voorwaarden te voldoen. Waar het ons om gaat is de waarde van het huis. De kosten grens is nu ten tijde van het schrijven van deze blog bepaalt op 245.000,--. Dit betekent de waarde van het huis, inclusief kosten koper bij de aanschaf van de woning. Dit komt neer op grofweg een aankoopprijs van het huis van 231.000,--. Dit is niet ons punt.
Waar het ons om gaat zijn de kwaliteitsverbeteringen. Indien je een kwaliteitsverbetering toepast, mag de waarde van het huis niet meer zijn 245.000,--
Wat valt er onder een kwaliteitsverbetering bij NHG?
Punt 1: Kleine nietszeggende kwaliteitsverbeteringen:
Wat we vaak aan kwaliteitsverbeteringen tegenkomen in taxatierapporten:
- Schilderwerk a 25,-- euro;
- Deurklink a 100,-- euro;
- Kraanvervangen a 10,-- euro;
- Tegeltje vervangen a 15,-- euro;
- En de topper: schroefje vastzetten a 1,-- euro;
Het wordt allemaal geaccepteerd door NHG. Het heeft geen enkele meerwaarde tov het getaxeerde maar dit moet in het taxatierapport staan. Anders kan de financiering niet onder NHG afgesloten worden.
Punt 2: De grote verbouwing in een taxatierapport
Als een taxateur een verbouwing in zijn rapport opneemt, dan moet deze altijd zo volledig mogelijk meegenomen worden. (Anders krijgen ze niet genoeg geld voor de verbouwing). Maar als uit de taxatie blijkt dat de waarde van het huis teveel is, krijgen ze geen NHG. Dit wordt dus weer vaak gereduceerd tot een marktwaarde na verbouwing van (je raad het al), 245.000,--
Een paar voorbeelden:
- Marktwaarde voor verbouwing: 230.000,-- euro, een verbouwing van 35.000,-- euro voor de keuken, badkamer en een aanbouw, komt normaal neer op een minimale waarde na verbouwing tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus minimaal 250.000,--) Wat zien wij als het een NHG post betreft? Een marktwaarde van 245.000,-- euro...
- Marktwaarde voor verbouwing 240.000,-- euro, een verbouwing van 10.000,-- euro, voor nieuwe cv ketel, zonnepanelen, en nieuwe keuken, normale waardestijging van tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus bv. 247.500,--); nu voor de NHG grens: slechts 245.000,--. Rara hoe kan dit?
Gelukkig laten taxateurs zich niet leiden door waardes die hypotheekadviseurs ze meegeven. Althans, dat verklaart een taxateur als hij bij het NWWI, Taxateursunie, Ivalidatie en TVI het taxatierapport accepteert en zullen de huizen echt wel 245.000,-- waard zijn...
Vragen over taxaties? Vul gerust ons contactformulier in op www.taxatiereus.nl
#WijHelpenGraag
zaterdag 5 september 2015
Aankoopmakelaar toch handig
Deze week is er een uitspraak gedaan door de rechter met betrekking tot het fout lopen na de aankoop van een huis. Het komt er kort gezegd dat de koopster voor bijna 9.000,-- het schip in gaat...
De casus:
Mevrouw Jansen koopt een huis van een vastgoed handelaar via een NVM verkoop makelaar. Het huis is door de vastgoed handelaar gekocht op een vastgoedveiling na een executoriale verkoop door de bank. De eigenaar had al gemerkt dat het dak van het huis lek was en heeft deze vervangen. Het dak van de serre laat hij zitten.
Tijdens de bezichtiging had mevrouw Jansen al opgemerkt dat er een lekkage in de serre en dat de electriciteit niet helemaa goed was. Als hij contact opneemt met de koopster meldt hij dat het probleem is opgelost omdat de goot verstopt zat en de electriciteit is aangepast. Mevrouw Jansen neemt dit ter kennisgeving aan en gaat er van uit dat dit is opgelost. Uiteraard een beetje naief. Ze gaan de NVM koopakte tekenen, waar door de makelaar is opgenomen:
Dit is overigens een standaard clausule bij vele verkoop makelaars als de eigenaar een professionele opdrachtgever, vastgoedhandelaar of erfgenamen zijn.
Nadat de sleutel overdracht is geweest gaat mevrouw Jansen lekker klussen in haar huis. Ze komt erachter dat er veel meer aan de hand. Ze laat achteraf een bouwkundige keuring uitvoeren waaruit een schade post blijkt van bijna 8.500,-- euro aan het dak van de serre. Het was meer dan alleen een volle dakgoot.
Ondanks dit, is mevrouw Jansen toch in het ongelijk gesteld en dient zij ook de proces kosten te betalen. Zij had dit vooraf kunnen doen en was ze naief in de antwoorden van de oude eigenaar.
Zij had dit dus kunnen voorkomen. Een aankoopmakelaar kan je heel goed adviseren in dit traject. Hij let onder andere op:
- De bouwkundige staat van het huis (als hij twijfelt schakelt hij een bouwkundige in die een uitgebreide rapportage voor u maakt);
- In de onderhandelingen had hij eventuele uitsluitingsclausules tegen kunnen gaan;
- Wellicht nog meer met de prijs te doen (hij heeft een groot archief en weet voor welk bedrag de woning op de vastgoedveiling is verkocht);
Let dus op mensen! Als je een huis gaat kopen, weet dan zeker dat het goed zit! Als je twijfelt, vraag om hulp aan een professionele aankoopmakelaar! Dit bespaart u heel veel ellende bij de aankoop van uw grootste bezit!
Meer informatie? kijk eens op www.aankoopreus.nl
De casus:
Mevrouw Jansen koopt een huis van een vastgoed handelaar via een NVM verkoop makelaar. Het huis is door de vastgoed handelaar gekocht op een vastgoedveiling na een executoriale verkoop door de bank. De eigenaar had al gemerkt dat het dak van het huis lek was en heeft deze vervangen. Het dak van de serre laat hij zitten.
Tijdens de bezichtiging had mevrouw Jansen al opgemerkt dat er een lekkage in de serre en dat de electriciteit niet helemaa goed was. Als hij contact opneemt met de koopster meldt hij dat het probleem is opgelost omdat de goot verstopt zat en de electriciteit is aangepast. Mevrouw Jansen neemt dit ter kennisgeving aan en gaat er van uit dat dit is opgelost. Uiteraard een beetje naief. Ze gaan de NVM koopakte tekenen, waar door de makelaar is opgenomen:
“Artikel 20 Nadere afspraken
Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeen gekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.
Dit is overigens een standaard clausule bij vele verkoop makelaars als de eigenaar een professionele opdrachtgever, vastgoedhandelaar of erfgenamen zijn.
Nadat de sleutel overdracht is geweest gaat mevrouw Jansen lekker klussen in haar huis. Ze komt erachter dat er veel meer aan de hand. Ze laat achteraf een bouwkundige keuring uitvoeren waaruit een schade post blijkt van bijna 8.500,-- euro aan het dak van de serre. Het was meer dan alleen een volle dakgoot.
Ondanks dit, is mevrouw Jansen toch in het ongelijk gesteld en dient zij ook de proces kosten te betalen. Zij had dit vooraf kunnen doen en was ze naief in de antwoorden van de oude eigenaar.
Zij had dit dus kunnen voorkomen. Een aankoopmakelaar kan je heel goed adviseren in dit traject. Hij let onder andere op:
- De bouwkundige staat van het huis (als hij twijfelt schakelt hij een bouwkundige in die een uitgebreide rapportage voor u maakt);
- In de onderhandelingen had hij eventuele uitsluitingsclausules tegen kunnen gaan;
- Wellicht nog meer met de prijs te doen (hij heeft een groot archief en weet voor welk bedrag de woning op de vastgoedveiling is verkocht);
Let dus op mensen! Als je een huis gaat kopen, weet dan zeker dat het goed zit! Als je twijfelt, vraag om hulp aan een professionele aankoopmakelaar! Dit bespaart u heel veel ellende bij de aankoop van uw grootste bezit!
Meer informatie? kijk eens op www.aankoopreus.nl
Abonneren op:
Posts (Atom)