Taxatie discussie

De discussie omtrent het taxeren is in volle gang. Deze wordt al een tijdje gevoerd en de uitzending van de Monitor heeft het verhaal compleet gemaakt. Het blijft namelijk een mooi iets.

Wat is nou de marktwaarde? 

Wat wordt er namelijk verstaan onder de marktwaarde? Deze definitie stamt uit het EVS en staat in het taxatierapport:

Waarderingsgrondslag Onder Marktwaarde wordt verstaan: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 

Het blijft dus een schatting wat een bereidwillige koper en verkoper bereid zijn om een woning te kopen / verkopen. Maar ja hoe bepaal je die waarde in een markt die op hol is geslagen?

Voorbeeld:

Stel dat je in een straat een woning moet taxeren waarin de transactiesommen allen in de voorgaande transactie die  liggen tussen grofweg 125.000,-- / 135.000,-- kosten koper. Je krijgt de opdracht een om een vergelijkbare woning te taxeren die is verkocht voor 158.500,-- kosten koper. Het enige verschil is dat deze voor deze woning 35 man is afgekomen waarvan er 10 een bieding hebben gedaan die liggen tussen 150.000 / 160.000,-- Dan is dit toch ook de marktwaarde? Of moet je als taxateur dan vasthouden aan de eerdere transacties?

Verkoopmakelaars hebben hun praatjes altijd klaar en er zitten aardige "gladde jongens" tussen. Daar telt 1 ding bij en dat is courtage. Die jongens krijgen bijvoorbeeld nog een stenen zwemvest verkocht. Het is dus anders als een eenling uit een geheel andere woonplaats komt en te veel voor een woning betaalt. Hier moet de taxateur dus hard op de rem trappen.

VBO taxateur -- SWOT analyse

Vandaag viel ik achterover van verbazing. VBO adviseert hun leden om het volgende in hun taxatie rapport op te nemen als een bedreiging in de SWOT analyse:

- Bij het taxeren van vastgoedobjecten is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. 
- Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het object. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: 
· Onzekere marktomstandigheden, zoals economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit; 
· Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; 
· Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; 
· Algemene taxatie onnauwkeurigheid.

Oftewel als we dit lezen in een taxatierapport is het compleet waardeloos! Ze zeggen eigenlijk wij kunnen niet taxeren, dus kijk maar wat je met dit rapport doet. Wij nemen geen enkele verantwoordelijkheid voor ons taxatierapport.

Laat dit stoppen

VBO haalt hiermee het vak van taxateur volledig onderuit. Laten we hopen dat de validatie instituten zoals NWWI, TaxateursUnie of I validatie korte metten mee maken. Of dat geldverstrekkers dit volledig "afschieten".

Laat het helder zijn dat taxateurs die voor ons taxeren en deze onzin in hun rapport durven te zetten geen enkele opdracht meer krijgen. Wij staan voor kwaliteit en voor taxateurs die volledig achter hun taxatierapport kunnen staan.

Heeft u een betrouwbaar taxatie rapport nodig? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag!

Taxatie De Monitor

Daarnet het programma van de Monitor zitten kijken over de taxateur. Dit geeft een goed beeld van de huidige taxatie markt en de taxateur. Zoals Frits Markus het vertelde zo zou het moeten zijn. De realiteit is helaas  anders.

Waarom laten taxateurs zich leiden? 

1.) Een belangrijke oorzaak ligt bij de banken.

Voorbeeld:
Een woning wordt verkocht voor 250.000,-- kosten koper. Er komt een taxateur langs om de waarde vast te stellen. Deze taxeert de woning op 245.000,--. De bank zegt tot dit bedrag verstrekken wij een financiering (risico afdekking), de overige 5.000,-- moeten de mensen met eigen middelen in brengen.

In veel gevallen gaat de koop niet door want de 5.000,-- en overige bijkomende kosten kunnen ze niet betalen. Dus dag deal, dag hypotheek. De taxatie waarde zal in veel gevallen dus op tenminste de koopsom liggen of net iets hoger.

2.) De taxateur is afhankelijk van de opdrachtverstrekker.

Dit is vaak de hypotheek adviseur. Ze krijgen van bepaalde partijen redelijk veel opdrachten. Dus veel omzet. Men is vaker geneigd om de gevraagde waarde te schrijven omdat ze anders geen opdrachten meer krijgen en dus deze omzet mis lopen.

3.) Het NWWI.

Taxatierapporten worden gevalideerd. De grootste partij is hierin het NWWI. Zij controleren het taxatierapport op de inhoud en onderbouwing. Op het moment als er een koopakte in zit (bij bijvoorbeeld een verkoop door een professionele opdrachtgever), of de taxatie waarde ligt boven de vraagprijs of Funda krijg je als taxateur de vraag om dit extra te gaan toelichten in het taxatie rapport. Terwijl je als taxateur volledig onafhankelijk taxeert dus je zelf niet laat leiden door een koopsom of vraagprijs. Er zijn namelijk situaties denkbaar dat een vraagprijs laag is ingezet omdat de verkoper er van af moet. Veel taxateurs denken dan ook dat ze de exacte koopsom moeten taxeren omdat het anders niet geaccepteerd wordt door de bank (mede bang gemaakt door het NWWI).

4.) De taxatiebureaus

Ze accepteren taxatie opdrachten van taxatiebureaus. Deze betalen de taxateur een klein bedrag voor zijn werkzaamheden (varierend van 130.-- tot 160,-- euro). De kortste weg is dus de koopsom op papier te zetten, een Funda tekst te kopiëren en er van uitgaan dat de verkopend makelaar de woning heeft opgemeten. De rest is in het taxatierapport met 'Macro's" standaard ingeregeld en mag verder absoluut geen tijd kosten.

Ook hier geldt weer sommige taxateurs zijn qua omzet afhankelijk van dit soort bureaus en doen wat ze zeggen. Anders krijgen ze geen opdrachten meer.

5.) Beroepsethiek

Helaas zijn er nog taxateurs en Financiele adviseurs die het met de beroepsethiek niet zo nauw nemen. Een veel te hoge hypotheek wordt onderbouwd met een taxatierapport. Helaas hebben we al eens meerdere malen meegemaakt dat een hypotheek adviseur rond belde met de vraag om een bepaalde hoge waarde op papier te zetten. Zo niet, dan gaan we naar een ander. En ze vinden altijd een taxateur die het op papier zet.

Oplossingen voor de taxatiemarkt:

Die zijn niet zo snel gevonden. De banken kunnen beginnen door een percentage afwijking te accepteren van de getaxeerde marktwaarde. Sommige geldverstrekkers gaan inmiddels ook al akkoord met modelwaarderapporten. 

Particulieren moeten beseffen dat een super goedkope taxatie niet kan. Dus als je rond belt naar makelaars en die rekenen allemaal bedragen tussen 400,-- / 600,-- euro en je vindt er 1 die het voor 237,50 doet inclusief alle kosten (via bijvoorbeeld taxatievergelijk), dan kun je er niet veel van verwachten.  

De beroepsethiek zal bij een gedeelte van de taxateurs  (en financiële adviseurs) moeten veranderen. Laat je beroep als taxateur in ere! 

Tot slot:

Taxeren is geen exacte wetenschap. Als een verkopend makelaar bij je langs komt geeft hij ook vaak een waarde af die ergens tussen bijvoorbeeld 185.000 / 195.000 ligt gebaseerd op recente verkopen in deze buurt. De vraagprijs zal vaker nog iets hoger liggen. De taxateur zal de trekker overhalen en moet een bedrag op papier zetten. Die zal als het goed binnen deze range vallen. 

Het beeld wat geschetst werd bij de Monitor is niet heel rooskleurig. Maar gelukkig zijn er nog veel taxateurs die wel hun werk serieus nemen. Die zullen het ook aangeven als de koopsom te hoog is. Een slimme consument of hypotheekadviseur zal de koop om deze reden afblazen. Een naïeve consument of slechte hypotheekadviseur zal zoeken naar een taxateur die het wel op papier zet.