Vereniging Eigen Huis Taxatie

Vandaag verscheen er een nieuws bericht over de NVM die hun taxateurs geen verplichting oplegt om zich zelf in te schrijven in het NRVT. Reden hiervoor is dat het NRVT hun tarieven voor de Kamers bedrijfsonroerend goed alsmede Agrarisch hebben verdubbeld.

Wat ons op viel in het stukje wat op Nu.nl staat en in de NRC Next heeft hier niets mee van doen, maar om de Vereniging Eigen Huis. Zij hebben onder andere Stef Blok opgeroepen om de taxateurs aan te pakken. Maar hoe zit het bij de Vereniging Eigen Huis zelf?

Vereniging Eigen Huis Taxatie Service

Want wij vinden dit op zich een vreemde reactie van de Veh. Waarom vraagt u zichzelf af? Zij hebben een klein beetje boter op het hoofd.  Via de Vereniging Eigen Huis kun je een taxateur inschakelen (zelfs met korting als je lid bent). Zij maken daarvoor gebruik van de Nationale taxatie service. 

Op zich klinkt dit allemaal best plausibel, maar zij vergeten dat taxateurs die voor dit soort taxatie bureaus qua tarief volledig worden "uitgeknepen". Zij houden dus aan het bedrag wat u moet betalen maar een relatief klein gedeelte over (nog niet eens de helft). De rest is voor Validatie, BTW en het taxatiebureau zelf. 

Afraffel taxatie rapporten

Wat je dus krijgt is dat de taxateurs de taxatie rapporten vaak "afraffelen" en kwaliteit op de allerlaatste plaats zetten. Dit blijkt helaas uit de praktijk aangezien we in de afgelopen jaren al eens een hertaxatie hebben mogen uitvoeren doordat bijvoorbeeld totaal verkeerde referentie objecten zijn gebruikt waardoor de waarde totaal verkeerd uit kwam. 

Wij vinden dat de kwaliteit van veel taxatie rapporten omhoog moet daar zijn we het met de Vereniging Eigen Huis helemaal eens. Wij zijn het ook eens dat "frauduleuze taxateurs" direct uit de registers moet worden geschrapt. Maar wellicht kan Vereniging Eigen Huis dus eerst de hand in eigen boezem steken alvorens hoog van de toren te gaan blazen en alle taxateurs over 1 kam scheren. 

Het jaar 2016 is weer begonnen!

Het jaar 2016 is weer een paar weken onderweg. Toch zijn er alweer een aantal ontwikkelingen op taxatie gebied.

- Het NRVT is operationeel geworden. De inschrijvingen worden nu verwerkt. Iedereen die niet aan de eisen voldoet heeft helaas pech. De eisen zijn enorm streng voor de taxateurs. Dit wordt de nieuwe standaard op het taxatie gebied. Meer informatie

- Er is een nieuwe meetinstructie. Althans, een update van de oude instructie. Gelukkig geen grote wijzigingen. Lees meer over de nieuwe invulstructie of download deze op onze "link"pagina.

-  Minder lenen ten opzichte van de waarde van de woning. De grens is verlaagd naar 102% van de waarde van de woning. Dit loopt terug naar 100% in 2018. De kosten voor een taxatie rapport, kosten voor de Nationale hypotheek garantie, hypotheek kosten  zul je zelf moeten betalen. Overigens betekent het niet dat je altijd op zoek moet gaan naar de goedkoopste maar het loont wel om te shoppen.  Meer informatie

- Het is mogelijk om subsidie te krijgen voor het verwijderen van Asbest. Dit is per 2024 verboden en het dient dus op alle "bereikbare" locaties verwijderd te worden. Asbest gaat dus een nog grotere invloed hebben in de taxatierapporten. Meer informatie

- Waar Asbest een negatief effect heeft, is er aan de andere kant wel weer een positieve invloed: Er is namelijk ook subsidie mogelijk op energiebesparende maatregelen. Sinds 4 januari 2016 kunt u
subsidie aanvragen voor zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. Meer informatie.


Gelukkig wijzigt er in onze dienstverlening niets ;-)) 

Hypotheekrente begint weer te stijgen

Het is voorlopig gedaan met de rente dalingen op de hypotheken. Overal uit het land horen wij dat de rentes voorzichtig gaan stijgen. De Rabobank is hiermee begonnen, nu zijn vrijwel alle banken gevolgd. Zelfs de nieuwe geld verstrekker MUNT hypotheken heeft haar rente tarieven verhoogd.

Nieuwsbericht van Nu.nl

Ben je van plan om een huis te gaan kopen? Wacht dan niet langer. De hypotheekrente is nog steeds op een historisch laag niveau (overigens nog wel steeds hoger dan de bij ons omringende landen). Wil je de boot niet missen? Stap dan nu over naar een andere geldverstrekker.

Deze trend heeft (voorlopig) nog geen gevolgen voor de huizen prijzen. Het is echter afwachten wat de lange termijn gaat doen. Blijft de rente stijgen? Dat betekent dat de huizenkopers minder kunnen lenen. We zullen het tijdens ons taxatie werk en als aankoopmakelaar de trend voor u in de gaten houden.

Aanstaande donderdag komt de NVM met haar kwartaal cijfers. We zijn benieuwd!

Foto's met Datum / Eigen Referenties

Het is bijna 1 juli en dus is het weer tijd voor een wijziging in het taxatierapport. Deze keer zijn het 2 belangrijke wijzigingen:

1.  Aanleveren van 3 eigen refenties:

- De taxateur levert zelf 3 vergelijkingsobjecten aan en fixeert daarna zijn waarde en vraagt 2 modelwaarde rapporten op. Hieruit kiest hij 4 vergelijkbare objecten (ongeacht of hij deze zelf heeft uitgekozen). Zijn eigen objecten moeten in principe dichtbij het getaxeerde zijn gelegen en niet ouder zijn dan een jaar. Indien het anders is, moeten zij dit extra toelichten en / of een gecorrigeerde waarde in te vullen.

Banken krijgen de mogelijkheid om via het systeem van de validatie instituten met een directe link te kijken waar de referentie objecten op Google Maps liggen ten op zichte van het getaxeerde. De taxateur dient het dus zeer te onderbouwen indien de objecten verder weg zijn gelegen;

2. Datum in de foto:

- Helaas komt het nog regelmatig voor dat taxateurs niet ter plaatse gaan voor een interne opname

Als je de foto aanklikt en kiest voor details zie je
allerlei info over de foto en zo ook de
opnamedatum - Tip Taxatie

van de woning en eigen oude foto's gebruiken of die van verkopend makelaar. Gelukkig komt hier nu een eind aan. Tenminste voor de gevalideerde rapporten. Er komt een controle op de datum van de opname van de foto. Deze moet tenminste van de opname datum of later zijn. Wees niet bang dat je een nieuwe camera moet kopen, aangezien elke digitale camera de datum in de foto vastlegt. Je moet dus wel de datum in de camera goed zetten.

Eindelijk zijn er weer grote stappen gemaakt in het betrouwbaar maken van de taxatiemarkt. Het vak komt weer echt bij de taxateur te liggen. De geldverstrekker weet met de controle van de opname datum dat het in principe weer goed zit. Helaas is deze controle nodig doordat er af en toe aan de opname datums werden getwijfeld. Laten we hopen dat de taxatiemarkt hiermee weer wat transparanter wordt en fraude nog beter kan worden bestreden.

Goedkoopste hypotheek

Deze week stond er een leuk artikel over de tarieven van de hypotheekadviseurs in Nederland. In Friesland schijnt het tarief het laagst te zijn, en Brabant het duurst:

Nieuws artikel van Hypotheek adviseurs

Laat je goed adviseren als
je een huis gaat kopen door
een hypotheekadviseur,
aankoopmakelaar en / of een
taxateur

Maar laat ook hier duidelijk zijn, tarief zegt niet alles. Ga als je een hypotheek gaat afsluiten hier niet alleen door leiden. De kwaliteit is veel belangrijker. Je hebt niets aan haast werk omdat jouw hypotheek adviseur zo veel mogelijk moet draaien om uberhaupt een boterham te kunnen verdienen.

Je betaalt immers een hypotheek dertig jaar lang en het zou zonde zijn als je hiervoor te veel zou moeten betalen doordat je onvoldoende advies hebt gekregen. Daarom bespaar niet op een hypotheek adviseur, aankoopmakelaar en taxateur. Nu lijkt het veel geld, maar ik weet zeker dat het je duizenden euro's aan het einde van de rit kan schelen.

De taxateur wordt weer de baas

Eindelijk wordt de rol van taxateurs weer belangrijk. Laten we hopen dat het gezeik over de modelwaarde rapporten eindelijk tot het einde behoort. Altijd hoor je taxateurs klagen over slechte modelwaarderapporten.

U denkt nu vast modelwaarde rapporten? Een korte uitleg. Om een gevalideerd (nwwi) taxatierapport
te maken dient de taxateur zijn waarde te onderbouwen. Veelal werd dit niet gedaan, vandaar dat hier een systeem voor is bedacht: De modelwaarderapporten. In taxatierapport komen op basis van de door taxateur ingevoerde gegevens over de woning (inhoud, woonoppervlakte, woningtype en perceeloppervlakte) twee keer drie referentie objecten.

Aan de hand van deze referentie objecten gaat een computer berekenen wat de waarde van het object zou moeten zijn. Ingewikkelde systemen, die alleen de kenmerken beoordelen en hiermee gaan rekenen. Indien de getaxeerde marktwaarde minder dan 10 % afwijkt van de geleverde modelwaarde, hoeft een taxateur in principe geen commentaar te geven. Is de afwijking meer, dan moet de taxateur commentaar geven op de modelwaarde of eigenlijk op de geleverde referentie objecten.

Hier zit voor veel taxateurs de frictie. Het komt namelijk regelmatig voor dat een modelwaarde rapport meer dan 10 % afwijkt tov de marktwaarde maar dat de objecten wel allemaal in lijn liggen. (lijkt ons eenvoudig, geef kort commentaar op de objecten en het is onderbouwd) Het komt ook regelmatig voor dat de referentie objecten echt niet vergelijkbaar zijn, maar de afwijking minder dan 10 % is. Veel taxateurs zullen het hierbij laten en zetten geen commentaar in het taxatie rapport.

Het idee van de modelwaarderapporten is een uitdrukkelijke wens van de geldverstrekkers. Zo konden zij zien of de taxateur echt had getaxeerd, of de taxatie waarde naar de modelwaarderapporten had geschreven. Dit is onlangs al veranderd door de fixatie en nu staat er dus weer een grote verandering op stapel. De taxateur krijgt weer de macht over zijn eigen (nwwi) taxatie rapport.

De taxateur dient eerst drie referentie objecten aan te leveren, Hij vult zijn marktwaarde in en daarna vraagt hij de modelwaarderapporten op. Hij fixeert dan gelijk alle gegevens en kan dus niets meer aan passen. Uit de modelwaarderapporten kiest hij 4 objecten die hij bruikbaar acht (ook al heeft hij deze zelf toegevoegd en voorziet deze van commentaar. De 2 niet bruikbare huizen worden niet in het taxatierapport getoond. Dit om het gezeik te voorkomen.

Het enige nadeel wat wij zien is dat de gegevens gefixeerd worden op het moment van het opvragen van de modelwaarderapporten. Het gaat dan niet om de waarde want dat is akkoord. Echter de taxateur kan eventuele schrijffouten niet herstellen. Hiervoor dient met het validatie instituut contact opgenomen te worden om de fixatie eraf te halen.

Gelukkig hadden wij al Taxatiereus al een vooruitziende blik en leveren onze taxatierapporten al bijna op deze manier aan. Onze taxateurs leveren altijd (tenminste) drie goed onderbouwde referentie objecten aan. Hen hoort u dus niet klagen over deze wijziging. U wilt toch graag zeker weten dat de getaxeerde marktwaarde klopt?

Modelwaarderapport leveranciers:
Calcasa
NBWO
MIDAS 
Ortec
VBO (zij zijn bezig met een modelwaarderapport voor taxatie, wellicht een beetje te laat gezien de meest recente ontwikkelingen)


Taxatie rapport nodig? Vraag deze nu hier eenvoudig aan.