Kadata overzicht bij bijzonder beheer

Steeds verbazen wij weer bij taxaties in het kader van Bijzonder Beheer. Het wordt steeds beter hoor, maar we krijgen er nog steeds vragen over.

De vraag van deze week: Waarom moet er een Kadata overzicht bij het taxatie rapport bijzonder beheer? 

Deze vraag kwam van een taxateur die een heel uitgebreid referentie panden overzicht had toegevoegd en hiervoor 25 euro moest betalen aan het Kadaster omdat er veel panden waren verkocht in zijn zoek range.

Het antwoord is eenvoudig: Dit komt van de geldverstrekkers af. Aan de hand van dit overzicht
kunnen zij zien of de woning "meerdere malen" is verkocht. Dit komt nog uit de "Rotterdamse fraude tijd" toen verschillende woningen 's ochtends voor 50.000,-- zijn verkocht en aan het einde van de dag voor 150.000,-- euro.

Daarom dient alleen het overzicht van de desbetreffende postcode te worden toegevoegd. Ook als er geen transacties zijn een printscreentje toevoegen.

Tip aan alle taxateurs: Bespaar je de moeite en de kosten om een andere postcode op te vragen. Dit is namelijk totaal niet relevant voor de bank. 

Mocht u vragen hebben in het kader van Bijzonder Beheer taxaties, neem gerust contact met ons op. #WijHelpenGraag #Taxatie #BijzonderBeheer 

Totale verloedering van de Taxatie wereld

Deze week ontvingen wij een schokkend bericht en laten we hopen dat het niet waar is. Via een taxateur waar we regelmatig mee samen werken hoorde we dat de NVM - SOM een opleiding aan het maken is om makelaars / taxateurs te leren om de referentie objecten te onderbouwen in een taxatierapport.

Dit kan toch niet waar zijn? Dit is toch de basis van het taxeren? Het is geen kunstje die je iedereen kunt leren! Het is pure marktkennis met een juiste vertaling te maken naar een heldere uitleg. Dan krijgen de validatie instituten weer de schuld van de taxateurs. Nee, dat is ook erg vreemd. Het onderbouwen van een taxatiewaarde is namelijk zeer eenvoudig.

Wat is een goed referentie object?
- Gelijkwaardige woning qua inhoud, perceeloppervlakte, bouwjaar, woonoppervlakte en type;
- Zo dichtbij mogelijk gelegen bij het getaxeerde;
- Een zo jong mogelijke transactiedatum;

Eenvoudiger kunnen we het niet maken. Helaas zijn deze regelmatig niet te vinden die hier precies op aan sluiten. Op zich ook logisch. Zeker als je een plaats hebt waar niet zo heel veel transacties zijn. Hier komt dus het werk van de taxateur kijken. Een juiste interpretatie van "de andere referenties" omgezet naar het getaxeerde.

Het doel van de onderbouwing is om de opdrachtgever, de bank, de bijzonder beheer afdeling of de woningcorporatie willen graag een vertaalslag van de marktkennis van de taxateur en de getaxeerde marktwaarde. De toelichting moet in combinatie met de kerngegevens van het object een logisch verhaal zijn waar je als "leek" van denkt dat klopt als een bus!

Enkele voorbeelden van een afwijkende onderbouwing:
- Een goed gemoderniseerde tussenwoning kan gerust worden vergeleken met een gedateerde woning. Laat dit wel duidelijk uit het commentaar blijken en het dient uiteraard logisch te zijn (een verschil van 60.000 euro is wel heel erg veel). Geeft zo duidelijk mogelijk aan waar de verschillen in zitten;
- Woningen in een klein dorp, kunnen makkelijk worden vergeleken met vergelijkbare woningen uit een ander nabij gelegen dorp. Leg wel even uit waar de verschillen inzitten op basis van bijvoorbeeld de voorzieningen;
- Een grotere of kleinere woning is makkelijk te onderbouwen. Als het maar logisch is. Een appartement van 150 m2 vergelijken met een appartement van 43 m2 kan natuurlijk niet.  Een doorrekening van de m2 gaat in deze spaak, maar een appartement van 95 m2 gaat al stukken beter;
- Een woning uit 1998 kun je best vergelijken met een woning van een veel ouder bouwjaar. Zeker als deze volledig gemoderniseerd is. Dit geeft namelijk een beeld van woningprijzen van dergelijke woningen;

Oproep aan iedereen die een taxatie nodig heeft:
Wij willen iedereen oproepen die een taxatierapport nodig heeft een taxateur te nemen die deze cursus niet nodig heeft en nooit heeft gedaan! Je wilt een taxateur die kennis heeft van zijn markt waarin hij taxeert, je wilt immers een realistische waarde. Een goede taxateur heeft deze onzinnige cursus niet nodig!

Geveltaxatie bij Bijzonder Beheer een eitje

Deze week hebben we een discussie gehad met een taxateur inzake een gevel taxatie bijzonder beheer. Hij vond dat "levensgevaarlijk". Wij denken daar anders over. Het principe is namelijk zeer simpel je mag niet binnen en ga je dus uit van een aantal uitgangspunten in combinatie met je marktkennis.

Uitgangspunt 1. is eenvoudig: Het binnenonderhoud is slecht. Je hebt de woning niet van binnen kunnen inspecteren en dit dus niet beoordelen. Je kunt dit dus niet mee te nemen in je waardering. Hiervoor trek je dus minimaal 10% van de normale marktwaarde af.

Veel woningen staan onder water 

Uitgangspunt 2. Aangezien het huis niet van binnen is gezien kan deze dus niet worden opgemeten. Hiervoor heb je mogelijke bronnen: Bag - viewer, via de gemeente tekeningen opvragen, meten via de Kadastrale kaart of het halen uit het archief van de branchevereniging NVM, VastgoedPro of de VBO. Daarnaast is men niet bekend met de indeling, echter gezien op basis van de marktkennis is hiervan best een inschatting te maken. Uiteraard zijn dit aannames en laat dit goed uit het taxatierapport blijken.

Uitgangspunt 3. Het laatste uitgangspunt is onbewoonde oplevering. Dit is vaak niet te achterhalen. Oftewel hier is het uitgangspunt dat er geen medewerking is.

Dit zijn de drie belangrijkste uitgangspunten. Het overige "taxatie recherche werk"  mbt de omgeving, publiekrechtelijke aspecten en de privaatrechtelijke aspecten zijn op een normale manier uit te voeren. De gemeente is gewoon bereikbaar, het Bodemloket voor eventuele bodeminformatie, voor de VVE zijn vaak de gegevens op een normale manier bij een collega makelaar  / taxateur te achterhalen.

Het volgende punt waar taxateurs over vallen zijn de modelwaarde rapporten. Je krijgt 6 referentie objecten. Als het rapport goed is ingevuld met inachtneming van de bovenstaande uitgangspunten ligt het in de lijn der verwachting dat de aangeleverde objecten hogere transactieprijzen hebben dan het getaxeerde (hierbij rekening houdend met verschillen zoals ligging etc.). Oftewel simpel te onderbouwen.

Heb je het geval dat het een ander type woning is, dan is het ook eenvoudig te onderbouwen. Om de waarde vast te stellen ben je uit gegaan van je uitgangspunten en met je marktkennis de waarde gebaseerd op omliggende objecten. Het ligt in de lijn der verwachting dat je getaxeerde marktwaarde lager ligt dan de referentie objecten. Het uitgangspunt is immers slecht! Oftewel simpel te onderbouwen en bij een bijzonder beheer taxatie rapport heb je drie goed bruikbare referentie woningen nodig. (Bv: Goed vergelijkbare woning, ten tijde van de transactie had deze woning een nette keuken en badkamer, qua inhoud en perceeloppervlakte gelijkwaardig echter het uitgangspunt bij het getaxeerde is slecht en zijn de inhoud en go wonen gebaseerd op aannames verkregen via het BAG register.)

Waarde in de verhuurde staat vaak een probleem

Bij de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat ga je uit van een "fictieve situatie". Dit waarde begrip is namelijk in een normale bijzonder beheer taxatie net zo lastig vast te stellen als in een geveltaxatie rapport. Je gaat uit van een normale huurprijs die men in een normale markt zou betalen. Het is aan de taxateur om te bepalen  of hij het slechte onderhoud meeneemt (is niet geheel logisch want dan is een woning vaak niet te verhuren). Ligt onder sectie N. toe, of laat in je rendements berekening zien dat je hiermee (geen) rekening hebt gehouden.

Een groot probleem bij de geveltaxaties (en bijzonder beheer taxatie opdrachten in z'n algemeenheid)  is vaak dat de opdrachten via "grote taxatiebureaus" worden verstrekt. Men zegt dat een geveltaxatie minder werk is (immers geen opname) en men als taxateur nog minder betaalt krijgt! Echter om een goede taxatie op te stellen heb je tijd nodig en tijd is geld. Als men hiervoor niet bereid is om te betalen, krijg je afraffelwerk en dus een slecht onderbouwd rapport. Een belangenbehartiger zoals "Vereniging Eigen Huis" zou hier tegen moeten optreden, echter hebben zij zelf ook een contract met een van deze taxatiebureaus waardoor volledige onafhankelijkheid niet wordt gegarandeerd. Hier zijn de klanten en de banken niet mee geholpen! Maar alles is een keuze toch?

Wilt u meer weten? Neem dan gerust contact met ons op. Via www.taxatiereus.nl vind je onze contactgegevens of vul het formulier op onze site in.


Lees ook: 3 Veiling referentie objecten taxatierapport Bijzonder Beheer.