Invul instructie verbouwingsspecificatie

Sinds 1 oktober is het verplicht om een verbouwingsspecificatie toe te voegen aan het taxatierapport. Dit levert bij vele taxateurs en mensen een hoop ergernis op. Echter het is een welkome aanvulling op het taxatierapport. Hiermee leg je namelijk een stukje verantwoordelijkheid bij de opdrachtgever weg.

Uitleg NHG verbouwingsspecificatie 

De bedenkers van het formulier hebben het formulier wel onnodig moeilijk gemaakt en daardoor maken veel mensen fouten bij het invullen van de specificatie. Hierbij de invulinstructie: 

1. NAAM / TAXATIE ADRES

Het bovenste gedeelte is eenvoudig want daar staat de naam van de opdrachtgever en het taxatie adres;

2. VERNIEUWEN / VERBETEREN 

Kolom 1:
Het eerste gedeelte van de verbouwingsspecificatie gaat over algemene woning verbeteringen van de woning (Badkamer, keuken, vloer, schilderwerk, CV installatie, tuin, oprit etc.).

Kolom 2: Hier kun je de omschrijving geven van de werkzaamheid. (bijvoorbeeld schilderen binnen deuren op de 1e verdieping).

Kolom 3:  Hier heb je de keuze tussen 1 & 2. LET OP: De 1 vul je in als de werkzaamheden ZELF gaat uitvoeren. De TWEE vul je in als uit een bouwkundig onderzoek blijkt dat het aangepakt moet worden. Dit moet dan ook expliciet in het taxatierapport staan ingevuld in sectie I.2.C.

Indien je de werkzaamheden door een aannemer laat uitvoeren hoef hier dus NIETS in te vullen.

Kolom 4: Hier kun je het bedrag invullen.

TIPJE: Indien je de specificatie invult op de computer telt deze de ingevulde bedragen allemaal bij elkaar op. 

3: BOUWKUNDIGE AANPASSINGEN

Kolom 1:
Het tweede gedeelte van de verbouwingsspecificatie gaat over bouwkundige aanpassingen (Aanbouw, plaatsen nieuwe dakkapel, gevel renovatie, plaatsen dakopbouw etc.).

Kolom 2: Hier kun je de omschrijving geven van de werkzaamheid. (bijvoorbeeld plaatsen aanbouw van 10 m2 aan de achterzijde)

Kolom 3:  Hier heb je de keuze tussen 1 & 2. LET OP: De 1 vul je in als de werkzaamheden ZELF gaat uitvoeren. De TWEE vul je in als uit een bouwkundig onderzoek blijkt dat het aangepakt moet worden. Dit moet dan ook expliciet in het taxatierapport staan ingevuld in sectie I.2.C.

Indien je de werkzaamheden door een aannemer laat uitvoeren hoef hier dus NIETS in te vullen.

Kolom 4: Hier kun je het bedrag invullen. 

4: RENOVEREN NAAR NUL OP DE METER WONING  

Kolom 1: Hier staan de werkzaamheden om te zien wat noodzakelijk is om er een "nul op de meter woning van te maken".

Kolom 2: Hier kun je de omschrijving geven van de werkzaamheid.

Kolom 3: Hier kun je het bedrag invullen.


Waar is de kolom met vinkjes vraagt u zich zelf af? Het is correct dat u deze mist. Het uitgangspunt om een "nul op de meter" woning te maken is het uitgangspunt dat dit ALTIJD door professionele partijen wordt gerealiseerd. Deze kunnen dus volgens NHG niet volgens eigen werkzaamheden worden gemaakt.

5: HANDTEKENING 

Tot slot heeft de opdrachtgever hier de mogelijkheid om de handtekening te zetten. In principe maakt het voor de validatie of de geldverstrekker niet uit dat deze er niet onder staat, echter als taxateur heb je wel een bewijs in aanvulling van de opdrachtvoorwaarden dat de opdrachtgever het e.e.a. heeft verklaard omtrent de verbouwing van zijn huis. Zeker bij grotere verbouwingen is dit aan te raden om deze wel te hebben. Dit is dan ook je uitgangspunt voor je waarde na verbouwing. 

DOWNLOAD DE VERBOUWINGSSPECIFICATIE

Mocht u na aanleiding van deze blog nog vragen hebben dan horen wij dat graag! Vul het formulier in en wij helpen u graag! 

Lees ook: Kwaliteitsverbeteringen conform NHG

Taxatie in Breda en Dordrecht snel en goedkoop geregeld! Vraag nu een vrijblijvende offerte aan. 

Vereniging Eigen Huis Taxatie

Vandaag verscheen er een nieuws bericht over de NVM die hun taxateurs geen verplichting oplegt om zich zelf in te schrijven in het NRVT. Reden hiervoor is dat het NRVT hun tarieven voor de Kamers bedrijfsonroerend goed alsmede Agrarisch hebben verdubbeld.

Wat ons op viel in het stukje wat op Nu.nl staat en in de NRC Next heeft hier niets mee van doen, maar om de Vereniging Eigen Huis. Zij hebben onder andere Stef Blok opgeroepen om de taxateurs aan te pakken. Maar hoe zit het bij de Vereniging Eigen Huis zelf?

Vereniging Eigen Huis Taxatie Service

Want wij vinden dit op zich een vreemde reactie van de Veh. Waarom vraagt u zichzelf af? Zij hebben een klein beetje boter op het hoofd.  Via de Vereniging Eigen Huis kun je een taxateur inschakelen (zelfs met korting als je lid bent). Zij maken daarvoor gebruik van de Nationale taxatie service. 

Op zich klinkt dit allemaal best plausibel, maar zij vergeten dat taxateurs die voor dit soort taxatie bureaus qua tarief volledig worden "uitgeknepen". Zij houden dus aan het bedrag wat u moet betalen maar een relatief klein gedeelte over (nog niet eens de helft). De rest is voor Validatie, BTW en het taxatiebureau zelf. 

Afraffel taxatie rapporten

Wat je dus krijgt is dat de taxateurs de taxatie rapporten vaak "afraffelen" en kwaliteit op de allerlaatste plaats zetten. Dit blijkt helaas uit de praktijk aangezien we in de afgelopen jaren al eens een hertaxatie hebben mogen uitvoeren doordat bijvoorbeeld totaal verkeerde referentie objecten zijn gebruikt waardoor de waarde totaal verkeerd uit kwam. 

Wij vinden dat de kwaliteit van veel taxatie rapporten omhoog moet daar zijn we het met de Vereniging Eigen Huis helemaal eens. Wij zijn het ook eens dat "frauduleuze taxateurs" direct uit de registers moet worden geschrapt. Maar wellicht kan Vereniging Eigen Huis dus eerst de hand in eigen boezem steken alvorens hoog van de toren te gaan blazen en alle taxateurs over 1 kam scheren. 

3 Veiling referenties

Begin dit jaar is weer wat veranderd bij de taxaties voor het Bijzonder Beheer. Het lijkt ons een zeer positieve ontwikkeling om juist de taxateur weer een toegevoegde waarde te laten hebben. Deze ontwikkeling komt voornamelijk uit de koker van het NWWI en het register van Bijzonder Beheer.

Vanaf 1 januari willen zij graag drie transacties die vanuit de veiling komen. Bij voorkeur dienen het gelijksoortige woningen welke overeenkomen met het getaxeerde en zo dichtbij mogelijk liggen. Voor een goede Bijzonder Beheer Taxateur is dit toch een eitje? Je hebt immers kennis van de markt en van de veilingen zoals deze gehouden worden en weet wat er leeft. 

Het doel 

Wat willen ze hiermee bereiken? De executie veilingen zijn in de afgelopen jaren flink veranderd. Vroeger kwamen hier enkel en alleen handelaren op af, tegenwoordig wordt het steeds transparanter en hebben nu ook particulieren de mogelijkheid om te kopen op de veiling. Je kunt nu ook kopen via internet en hoeft er niet eens meer naar toe. Uiteraard is de kosten structuur veranderd. 

Door deze ontwikkelingen zie je in veel gebieden stijgingen in de prijzen op de executieveilingen.
Geldverstrekkers zagen deze ontwikkeling vaak niet terug in de taxatierapporten. Door een groot deel van makelaar / taxateurs werd stug vast gehouden aan een percentage van de vrije verkoopwaarde omdat het altijd zo is geweest. 

Door te verplichten om drie referentie vanuit de veiling toe te voegen dwingt men de makelaar / taxateur om voortaan de veilingen te bezoeken. Of om hier in ieder geval kennis van te nemen. Zo kun je als taxateur aannemelijk maken hoe je aan de executiewaarde bent gekomen. Want de standaard 65/75 % zoals het vroeger was, is nu in veel gevallen niet meer. We zien soms extreme stijgingen richting de "normale vrije verkoopwaarde". 

Wat te doen bij te weinig vergelijkbare woningen?

Het doel is om aannemelijk te maken hoe je aan de "Vermoedelijke Veiling Opbrengst" bent gekomen. Je kunt in dit geval dus ook kiezen voor minder exact vergelijkbare woningen tov het getaxeerde. Zeker als ze zijn gelegen in het zelfde Veilinggebied. Maak in je toelichting helder waarom je juist voor deze woning hebt gekozen en breng een relatie met de marktwaarde / veilingopbrengst. 

Door dit op een juiste wijze toe te passen houd je het vak van taxateur belangrijk. Je hebt hiermee een goede onderbouwing van al je getaxeerde marktwaardes in je taxatierapport. Zo kan de bijzonder beheer afdeling een juiste afweging maken voor de eigenaren voor de bank zelf. Wij zijn in ieder geval erg voor dit soort ontwikkelingen, Samen tillen we het vak van taxateur naar een hoger niveau.



Lees ook:
Geveltaxatie Bijzonder beheer een Eitje

Onafhankelijkheid taxatie (Sectie E.5.)

We krijgen regelmatig vragen van taxateurs inzake het invullen van taxatierapporten. Sinds het nieuwe taxatie model en het voldoen aan de EVS - taxatie standaard is het voortaan verplicht om je onafhankelijkheid aan te geven.

Het doel van E.5 Verklaring onafhankelijkheid

De achterliggende gedachte is zeer eenvoudig: binnen afzienbare tijd is het vak van Makelaar en het vak Taxateur compleet gescheiden. Dit is hier een voorloper van. Indien er op zich enige bemoeienis is geweest in de transactie (dus bijvoorbeeld aankoop en of verkoop), heeft dat natuurlijk invloed op de waarde. Je vind immers als makelaar dat je je vak goed hebt gedaan en dat de mensen het huis niet te duur hebben verkocht of juist gekocht. Kun je de waarde dan als taxateur onafhankelijk vast stellen? 

Dit geldt ook als je de woning in de afgelopen 2 jaar hebt getaxeerd. Je moet in het kort verklaren waarom je vind dat je de woning onafhankelijk opnieuw kunt taxeren. Er wordt vaak aan voorbij gegaan, maar de vraag is toch belangrijk. Want heb je in de afgelopen twee jaar getaxeerd voor de verkoper en nu voor de aankoop? Of voor bijzonder beheer en nu voor de koper? Dit zijn toch tegengestelde belangen. 

Wat vul ik als taxateur in? 

Een taxatie rapport is in de basis zeer eenvoudig: Er wordt een vraag gesteld en daar geef je als taxateur een passend antwoord op. De vraag is letterlijk:

----

5. Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur verklaart dat hij in de afgelopen 2 jaar wel/niet* betrokken is geweest bij de aankoop, verkoop en/of taxatie van het getaxeerde object (en wel op de volgende wijze: ..... 

Op grond van de volgende overwegingen verklaart de taxateur de taxatie onafhankelijk uit te kunnen voeren: ……).

----

Dus op basis van welke overwegingen kun je de taxatie uitvoeren? Wij hebben mailtjes van taxateurs gehad die hele epistels hadden geschreven over waarom en hoe etc, maar hieruit bleek geen onafhankelijkheid. 

1) Hertaxaties voor de zelfde opdrachtgever: 

Zeker bij hertaxaties voor de zelfde opdrachtgever geef je aan als taxateur dat je op geen enkele wijze bent betrokken bij aankoop / verkoop en geen enkel financieel belang hebt bij de opdrachtgever. 

2) Taxatie voor andere opdrachtever: 

Dit hangt ook weer geheel van de situatie af aangezien je in de basis niet eerst voor de verkoper (kan zijn een woningstichting), of in het kader van Bijzonder of intensief Beheer van een bank niet nadien mag taxeren voor de koper voor de financierings aanvraag. Dit zijn in de basis toch tegengestelde belangen (ook al taxeer je 2 keer de zelfde waarde). Hier krijg je het niet uitgelegd. Taxeer je twee keer voor een andere opdrachtgever in verband met een financieringsaanvraag dan is het in de basis wel mogelijk. Je hebt immers geen financiele binding met de opdrachtgevers. 

3) Aankoop / Verkoop:

Dit zijn de lastigste en zijn ook van de situatie afhankelijk inzake welke termijn. In principe is het gewoon mogelijk aangezien je vaak een opdracht tot taxatie krijgt als ze in het huis wonen en bijvoorbeeld gaan verbouwen of juist scheiden. Moet je taxeren voor bijzonder beheer dan is het nog lastiger. Ook hier kun je het beste aangeven dat je na de sleutel overdracht geen enkele financiele verbondenheid hebt met de opdrachtgever. Uitgebreide toelichtingen over aan / verkoopprijzen zouden wij buiten wegen laten.

Commerciele validatie instituten kan dat?

De taxatie markt ligt al enige tijd onder vuur. Hierbij wordt voornamelijk gekeken naar de Taxateurs, maar hoe zit dit bij de Validatieinstituten? Er zijn er vier in Nederland die volgens de strenge normen van Stenv werken en worden hierop jaarlijks gecontroleerd. Maar als je duizenden taxaties per jaar controleerd en er wordt een steekproef gedaan op 10 taxatierapporten door een senior taxateur, wat zegt dat dan?

Winstoogmerk

Drie van de vier validatieinstituten hebben een winstoogmerk (TVI, I-validatie en Taxateursunie). Kan dat? Want taxateurs krijgen de wind van voren als ze bijvoorbeeld voor een woningstichting taxeren en er gezegd wordt dat ze "afhankelijk" zijn van zo een grote partij en beïnvloedbaar over een mogelijke uitkomst. Dit verwijdt kunnen we ook weerleggen naar (voornamelijk) de Commerciële Validatie Instituten. Zij zien voor grote opdrachtgevers vaak wat dingen door de vingers en is ineens meer mogelijk volgens de regelgeving want zij zijn immers "afhankelijk" van grote taxatie bureaus, woningstichtingen, bijzonder beheer partijen etcetera. 

Want zoals gezegd ze willen winst maken! Er zijn in de taxatiewereld diverse grote partijen die de taxateurs van taxatie opdrachten voorzien zoals bijvoorbeeld de Taxatiebureaus, woningstichtingen en NHG. Zelfs Vereniging Eigen Huis maakt gebruik van een taxatiebureau. Heel toevallig hebben velen van deze partijen een vast validatie instituut en vaak zijn dit een van de commerciëlen. En wat is de meest gehoorde reden vanuit de markt? Bij het NWWI doen ze altijd zo moeilijk en daar is niets mogelijk... Dat zegt volgens mij al veel over de werkwijze. 

Onafhankelijkheid

Zijn de Validatie instituten daarom wel afhankelijk? Of is dit schijn onafhankelijkheid? Bij veel van deze grotere partijen hebben een systeem die direct is gekoppeld met hun "eigen validatie instituut". Ondanks dat deze onder streng toezicht staat van STeNV, lijkt er toch geen sprake van "echte onafhankelijkheid" omdat ze toch veel voor elkaar krijgen.

Een taxateur moet in zijn rapport invullen of 25% procent van zijn omzet van 1 opdrachtgever komt. Indien dit ja is, wordt er sterk getwijfeld aan zijn onafhankelijkheid gezien het financiële belang en heeft hij al tenminste de schijn tegen. Zou het ook iets zijn voor de Validatie instituten? Dat zij geen opdrachtgevers mogen hebben waarbij zij "financieel afhankelijk zijn"?

Spreiding

De oplossing voor dit probleem is zeer eenvoudig: spreiding. Indien er taxatie opdrachten uitgezet worden dienen deze verdeeld te worden over de vier verschillende validatie instituten. Zo haal je de "commerciele" winstgevende trigger weg en leidt tot echte onafhankelijkheid in de taxatiewereld. Zo houd iedereen elkaar "scherp".