Geveltaxatie bij Bijzonder Beheer een eitje

Deze week hebben we een discussie gehad met een taxateur inzake een gevel taxatie bijzonder beheer. Hij vond dat "levensgevaarlijk". Wij denken daar anders over. Het principe is namelijk zeer simpel je mag niet binnen en ga je dus uit van een aantal uitgangspunten in combinatie met je marktkennis.

Uitgangspunt 1. is eenvoudig: Het binnenonderhoud is slecht. Je hebt de woning niet van binnen kunnen inspecteren en dit dus niet beoordelen. Je kunt dit dus niet mee te nemen in je waardering. Hiervoor trek je dus minimaal 10% van de normale marktwaarde af.

Veel woningen staan onder water 

Uitgangspunt 2. Aangezien het huis niet van binnen is gezien kan deze dus niet worden opgemeten. Hiervoor heb je mogelijke bronnen: Bag - viewer, via de gemeente tekeningen opvragen, meten via de Kadastrale kaart of het halen uit het archief van de branchevereniging NVM, VastgoedPro of de VBO. Daarnaast is men niet bekend met de indeling, echter gezien op basis van de marktkennis is hiervan best een inschatting te maken. Uiteraard zijn dit aannames en laat dit goed uit het taxatierapport blijken.

Uitgangspunt 3. Het laatste uitgangspunt is onbewoonde oplevering. Dit is vaak niet te achterhalen. Oftewel hier is het uitgangspunt dat er geen medewerking is.

Dit zijn de drie belangrijkste uitgangspunten. Het overige "taxatie recherche werk"  mbt de omgeving, publiekrechtelijke aspecten en de privaatrechtelijke aspecten zijn op een normale manier uit te voeren. De gemeente is gewoon bereikbaar, het Bodemloket voor eventuele bodeminformatie, voor de VVE zijn vaak de gegevens op een normale manier bij een collega makelaar  / taxateur te achterhalen.

Het volgende punt waar taxateurs over vallen zijn de modelwaarde rapporten. Je krijgt 6 referentie objecten. Als het rapport goed is ingevuld met inachtneming van de bovenstaande uitgangspunten ligt het in de lijn der verwachting dat de aangeleverde objecten hogere transactieprijzen hebben dan het getaxeerde (hierbij rekening houdend met verschillen zoals ligging etc.). Oftewel simpel te onderbouwen.

Heb je het geval dat het een ander type woning is, dan is het ook eenvoudig te onderbouwen. Om de waarde vast te stellen ben je uit gegaan van je uitgangspunten en met je marktkennis de waarde gebaseerd op omliggende objecten. Het ligt in de lijn der verwachting dat je getaxeerde marktwaarde lager ligt dan de referentie objecten. Het uitgangspunt is immers slecht! Oftewel simpel te onderbouwen en bij een bijzonder beheer taxatie rapport heb je drie goed bruikbare referentie woningen nodig. (Bv: Goed vergelijkbare woning, ten tijde van de transactie had deze woning een nette keuken en badkamer, qua inhoud en perceeloppervlakte gelijkwaardig echter het uitgangspunt bij het getaxeerde is slecht en zijn de inhoud en go wonen gebaseerd op aannames verkregen via het BAG register.)

Waarde in de verhuurde staat vaak een probleem

Bij de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat ga je uit van een "fictieve situatie". Dit waarde begrip is namelijk in een normale bijzonder beheer taxatie net zo lastig vast te stellen als in een geveltaxatie rapport. Je gaat uit van een normale huurprijs die men in een normale markt zou betalen. Het is aan de taxateur om te bepalen  of hij het slechte onderhoud meeneemt (is niet geheel logisch want dan is een woning vaak niet te verhuren). Ligt onder sectie N. toe, of laat in je rendements berekening zien dat je hiermee (geen) rekening hebt gehouden.

Een groot probleem bij de geveltaxaties (en bijzonder beheer taxatie opdrachten in z'n algemeenheid)  is vaak dat de opdrachten via "grote taxatiebureaus" worden verstrekt. Men zegt dat een geveltaxatie minder werk is (immers geen opname) en men als taxateur nog minder betaalt krijgt! Echter om een goede taxatie op te stellen heb je tijd nodig en tijd is geld. Als men hiervoor niet bereid is om te betalen, krijg je afraffelwerk en dus een slecht onderbouwd rapport. Een belangenbehartiger zoals "Vereniging Eigen Huis" zou hier tegen moeten optreden, echter hebben zij zelf ook een contract met een van deze taxatiebureaus waardoor volledige onafhankelijkheid niet wordt gegarandeerd. Hier zijn de klanten en de banken niet mee geholpen! Maar alles is een keuze toch?

Wilt u meer weten? Neem dan gerust contact met ons op. Via www.taxatiereus.nl vind je onze contactgegevens of vul het formulier op onze site in.


Lees ook: 3 Veiling referentie objecten taxatierapport Bijzonder Beheer. 

Zelf verkopen is in

Een woning verkopen kan op twee manieren: op een traditionele manier via een makelaar, of u regelt juist alles zelf  (of een combinatie). Grote partijen zijn hier op ingesprongen en het is niet voor niets dat Makelaarsland de grootste aanbieder is geworden van huizen op Funda.

Wat ons opvalt bij woningen die zelf worden verkocht  zijn vooral de vraagprijzen, foto's en geen follow up van de potentiele kandidaten. Maar dit zijn juist de ingredienten die een verkoop tot een succes kunnen maken! 

Vraagprijs:

Bij Makelaarsland wordt de Taxatheek ingeschakeld om de marktwaarde te bepalen. Het is echter aan

de woningeigenaren om de definitieve vraagprijs vast te stellen. Hier gaat het vaak helemaal fout. Men krijgt een advies en dit wordt zeer regelmatig ter zijde gelegd. 

Ons advies: Zet de woning met een scherpe prijs op de markt! Scherp betekent dichtbij de marktwaarde en niet weggeven. Dus als de waarde circa tussen 190.000,-- / 195000,-- is, dan is een vraagprijs van maximaal 199.000,-- zeer realistisch. Kopers willen graag nog een beetje onderhandelingsruimte en weten vaak wat de concurrentie op Funda is. Bij deze vraagprijs zijn er meer kijkers en meer kijkers betekent druk oftewel een hogere verkoopprijs! 

We zien namelijk vaak als dit de realistische prijs zou zijn dat er vraagprijzen worden gehanteerd van 225.000,-- (of zelfs nog meer!) Het idee is vaak: zakken kunnen we altijd nog! Dit is absoluut een verkeerde gedachte.

Foto's

Je ziet bij makelaars vaak zeer slechte foto's. Maar het is vaak nog veeel slechter bij mensen die hun huis zelf willen verkopen. De foto's geven vaak de indruk kom hier alstublieft niet kijken! Het is een lelijk huis, er is geen ruimte, het is donker en van opruimen houden wij helemaal niet. Je ziet ze vaak genoeg voorbij komen op www.foutehuizen.nl 

Als je gaat verkopen dient het product (lees het huis) optimaal gepresenteert te worden. Met een fotograaf (evt versterkt door een woningstyliste) is dit juist het geval. Foto's maken is een vak! Zelfs een zeer goede portretfotograaf is nog geen goede woningfotograaf. Wij helpen u graag met juiste mensen! De fotograaf is in onze prijs inbegrepen. 

Opvolging van bezichtigingen

Als er mensen zijn komen kijken is het van belang om ze na te bellen. Zij willen immers een nieuw huis kopen. Echter veel mensen vergeten  dit  (of durven dit juist niet). Vaak is de gedachte: als ze het mooi vinden dan komen ze wel terug! 

Dat klopt helemaal! Echter het gros van de mensen hebben net dat ene duwtje nodig. Nabellen is dus zeer belangrijk. Met dan ene telefoontje kun je ze overhalen om juist uw woning te kopen of ze te verleiden voor een 2e bezichtiging. De laatste twijfels kunt u wegnemen. Het is dus belangrijk dat u deze mensen nog een belletje geeft. Of wij regelen dat voor u. Geen enkel probleem.

Mocht u meer informatie willen hebben over Zelf uw huis verkopen? Wij helpen graag! 

Contra taxatie woningcorporatie scheelt u veel geld

U heeft een woning gekocht bij een woningcorporatie onder de voorwaarden koopgarant, slimmerkopen of een andere variant. U heeft de plannen om te gaan verhuizen en biedt dus de woning aan de corporatie terug aan. Zij laten een taxateur bij u langs komen om de waarde vast te stellen van uw woning. Deze stelt de waarde van uw woning vast voor de woningcorporatie.

Het kan natuurlijk voorkomen dat u het met deze taxatie niet eens bent. Vaak zijn het namelijk taxateurs die de woningcorporatie als "grote" opdrachtgever hebben. Om deze inkomstenbron niet kwijt te raken, wordt de waarde regelmatig in het voordeel van de woningcorporatie vastgesteld. Dit is niet in alle gevallen zo, maar het loont de moeite om kritisch te kijken naar het taxatie rapport.

Wij zijn al regelmatig gevraagd om in de gemeente Dordrecht, Made & Drimmelen en Breda een contra taxatie te maken en bijna altijd met succes. Dit scheelt de eigenaren vaak vele euro's die ze dan weer mooi kunnen gebruiken om deze voor de aankoop van het nieuwe huis te gebruiken.

Laat u dus goed adviseren. Ga niet op zoek naar de goedkoopste taxateur, maar neem iemand in de arm die er echt voor u is! Dit kan u onder de streep duizenden euro's schelen! Snel verdiend toch?

Update van de taxatierapporten

Vanaf 1 september is het dan zover. Dan komt er een update van de taxatie modellen Bijzonder Beheer en de rapporten voor de Professionele opdrachtgevers (woningstichtigingen). Het betreffen dus geen nieuwe modellen! De aanpassingen:

Bijzonder beheer:
- Afstand van het taxatie object en het kantoor van de taxateur. (In theorie mag een taxateur uit Maastricht taxeren in Groningen voor bijzonder beheer, maar de verwachting is dat ook hier de normale straal van 10, 20 of 30 km wordt gehanteerd);

- Sectie D (waardering). Hier is de grootste wijziging. De veilingkosten staan standaard op 8.500,-- en is er geen sprake meer van een onder en bovengrens bij de opinies. Daarnaast is de wollige omschrijving van de huursituatie weggehaald en is de term Verhuurd weer teruggekomen;

- Sectie F.6. Hier staat nu gemeld of het een normale taxatie betreft of juist een geveltaxatie.

- Sectie K.1. De dubbele ontkenning is hier eindelijk weggehaald. De omschrijving is nu:
De taxateur heeft het object opgenomen: door middel van een geveltaxatie (Indien het object wel van binnen is geïnspecteerd kiest u ‘Nee’, anders ‘Ja.
Dit is dus duidelijk voor iedereen;

- Tot slot zijn de te koop staande objecten niet meer verplicht. Deze kunnen natuurlijk voor de geldverstrekkers wel van belang zijn om een  inschatting te maken van de verkoopbaarheid van de woning. Onze aanbeveling zou dan ook zijn om deze wel toe te voegen!


Taxatie rapport voor de professionele opdrachtgever:
- Afstand van het taxatie object en het kantoor van de taxateur. (In theorie geld hier nog de oude werkgebiedregeling, maar de verwachting is dat ook hier de normale straal van 10, 20 of 30 km wordt gehanteerd);

- Sectie C.2. (Doel taxatie) Hier kun je nu aangeven of het een arbitrage zaak betreft en met wie de taxatie samen is uitgevoerd. (het rapport dient dan door beide ondertekend te worden).

- Sectie H.1.e. Hier dient aangegeven te worden of het taxatieobject geisoleerd is. Je hebt de keuze uit Ja / Nee met een toelichting.

- Indien er sprake is van een appartement dan dienen verplicht de bijlagen van de VVE te worden toegevoegd. (conform het normblad privaatrechterlijke aspecten). Dit wijkt af vooralsnog af van de overige modellen waar ze niet verplicht zijn, (al denkt het NWWI daar anders over). Wij geven het NWWI daarin echter wel gelijk om ze toe te voegen aangezien ze belangrijk kunnen zijn voor de waardering. Onze verwachting is dan ook dat ze snel overal verplicht zijn.

Mocht u nog vragen hebben dan kunt u altijd een berichtje achterlaten via www.taxatiereus.nl We helpen u graag verder!

Obvion versus de validatie instituten

Waarom worden gevalideerde taxatierapporten door ELKE geldverstrekker geaccepteerd? Maar dient bij Obvion deze persee door het NWWI gevalideerd te worden? Dat begrijpen wij niet.

Elk huidig taxatie gevalideer door elk validatie instituut wordt geaccepteerd door iedere geldvertrekker omdat zij voldoen aan alle door STENV opgestelde criteria. Zij voldoen dus aan strenge eisen die door alle belangrijke partijen wordt gesteld. Stenv wordt vertegenwoordigd door geldverstrekkers, branche organisatie (NVM, VastgoedPro en VBO), en de instituten zelf.

Echter als wij een rapport door I-validatie, Taxateursunie of TVI laten valideren voor de geldverstrekker Obvion wordt deze niet geaccepteerd. Zij willen, dus in onze ogen geheel onterecht, alleen acceptatie door het NWWI. Je zou haast gaan denken dat de geldverstrekker Obvion een financieel belang heeft in het NWWI, anders zouden zij niet zo moeilijk ten opzichte van de rest van de validatie instituten.

Of denkt u daar anders over? Of wellicht heeft Obvion daar een andere motivatie voor? Dan kunnen wij het wellicht als taxatie verstrekker accepteren dat zij ander niet kunnen accepteren.

Het taxatierapport uitgelegd in Jip en Janneke taal

Je gaat je woning verbouwen en wilt graag je hypotheek ophogen. Na een goed adviesgesprek met je hypotheekadviseur meldt hij ineens dat je een taxatierapport nodig hebt. Of je gaat een huis kopen, deze staat op Funda te koop bij een makelaar en toch heb je een taxatierapport nodig. Zelfs als je zo slim bent om een aankoopmakelaar mee te nemen. 

 Waarom is dit zo belangrijk voor de bank? Het antwoord is eenvoudig: zij willen volledig onafhankelijk een opinie over de waarde van het huis, of zo als zij het noemen: het onderpand. De verkoopmakelaar staat aan de zijde van de verkoper en uw aankoopmakelaar aan de uw kant als koper. Zij zijn dus beiden betrokken bij de transactie en daarom dient er dus een onafhankelijk taxatierapport te worden opgesteld door een derde makelaar / taxateur. Dit wordt vaak gezien als een lastig euvel want het kost weer geld. De vraag die wij vaak krijgen: Wat staat er allemaal in een taxatierapport? Hebben ze niet genoeg aan de Funda presentatie? Hierbij een korte uitleg. 

Het taxatierapport

Het rapport is stapsgewijs opgebouwd, waar ieder belangrijk punt van de woning wordt behandeld. De basis is simpel want in theorie kan iedereen een taxatierapport invullen (behoudens het vaststellen van de waarde). Het principe is heel eenvoudig: er worden  vragen gesteld en hier dient de taxateur een antwoord op te geven. Niet meer, niet minder. Echter om deze vragen te beantwoorden, dient er wel een grondig onderzoek te worden gedaan. 

In deze uitleg gaan we uit van een normaal taxatierapport welke gebruikt kan worden bij een financieringsaanvraag. In een andere blog gaan we iets dieper in op de verschillen met de andere modellen en waarderingen. 

A. OPDRACHT/OPNAME

Hier staat de opdrachtgever vermeld en de opnamedatum van het pand. Dit is tevens de waardepeildatum, oftewel op deze datum is het huis gewaardeerd. Deze datum is belangrijk aangezien een taxatierapport slechts een half jaar geldig is. In deze periode kan veel veranderen. 

De taxateur kan een opdracht maar voor 1 opdrachtgever uitvoeren. Indien hij als aankoopmakelaar mee is geweest, heeft getaxeerd voor een woningbouwstichting of in het kader van Bijzonder Beheer, dan mag hij in dezelfde transactie niet taxeren voor een financieringsaanvraag. Anders is hij (in)direct betrokken bij de transactie en kan zijn onafhankelijkheid niet garanderen. 

B. OBJECT

Het taxatie adres, alsmede het type woonhuis. Dit is vastgesteld conform de fotowijzer van de waarderingskamer. De fotowijzer is vastgesteld door de VNG, NVM, Vastgoedpro en VBO. De woningtypes zijn onder andere vrijstaand, 2/1 kap, tussenwoning, eindwoning, hoekwoning, halfvrijstaande woning, geschakelde woning en dan nog een aantal appartementstypen. 

C. DOEL VAN DE TAXATIE 

Gaat het om de financiering, (al dan niet met of zonder NHG), boedelsplitsing, WOZ, verkoopbeslissing (evt voor een professionele opdrachtgever), bijzonder beheer of een geheel ander doel. Dit is uiteraard van belang en dient duidelijk in het rapport omschreven te zijn. In verschillende gevallen en andere uitgangspunten kan de waarde afwijken, of staan er meerdere waarden in.  

D. WAARDERING

Het belangrijkste onderdeel van het rapport: Wat is de marktwaarde van het object? Met de marktwaarde wordt de waarde bedoeld die gerealiseerd wordt zonder dat er sprake is van dwang en dat de woning op een goede manier op de markt is gezet. De woning is dus door een makelaar te koop gezet en er is actief gebruik is gemaakt van bijvoorbeeld Funda, flyers, Open Huis etc. 

De tweede waarde die u vaak ziet is de marktwaarde na verbouwing. Bijvoorbeeld u gaat een nieuwe keuken en badkamer plaatsen, wat is dan de marktwaarde als het helemaal af is conform de opgegeven verbouwing. De omschrijving van deze verbouwing is terug te vinden in het taxatie rapport onder sectie I. 

E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID 

De aansprakelijkheid van de taxateur wordt hier vastgesteld. Hier staan de voorwaarden (van de aangesloten brancheorganisatie), de verantwoording (alleen aan de opdrachtgever en de financier) en tot slot of er is getaxeerd conform het normblad (dit wordt aan het einde uitgelegd wat hiermee word bedoeld). 

F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR 

Sectie F. is de samenvatting van het taxatierapport. De vinkjes staan op ja of nee en verwijzen verder naar de diverse secties in het rapport. 

G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 

De taxateur doet onderzoek bij het Kadaster, het eigendomsbewijs en soms bij diverse andere bronnen zoals de stukken van een Vereniging van eigenaren bij een appartement of een erfpachtsakte bij een erfpacht situatie. 

In het Kadaster staat het object omschreven. Dat is de object afbakening van het object. Conform het normblad dienen hiervan de bijlagen te zijn toegevoegd. Een kadastraal bericht en kaart mogen niet ouder zijn dan 14 dagen van de waardepeildatum. 

Dit onderzoek kan zeer tijdrovend zijn aangezien de akte van levering, stukken van de VVE goed door gelezen dienen te worden, alsmede onderzoek bij het Kadaster. De belangrijkste zaken die van invloed kunnen zijn op de waarde worden in het taxatierapport vermeld. 

H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 

De kop zegt eigenlijk alles. Hier vertelt de taxateur in een uitgebreide omschrijving iets over het object, meld de maten conform de meet instructie van de branche organisaties wat een afgeleide is van de NEN2580 normering. De woning wordt met een meetapparaat opgemeten of eventueel van een bouwtekening.

Het tweede gedeelte van de vraag is om een omschrijving te geven van de omgeving. In wat voor soort woonwijk, de stand en zijn er voorzieningen zoals winkels, scholen of openbaar vervoer. Zijn er eventueel nog bijzondere ontwikkelingen die de waarde nog zouden kunnen beinvloeden. De plaatselijke marktkennis van de taxateur is hier dus van belang om hier een zinnig antwoord op te geven. 

I. ONDERHOUDSTOESTAND, NIEUWBOUW, VERBOUWING EN/OF VERBETERING

Sectie I. geeft informatie over de bouwkundige staat van de woning. Dit gebeurt uiteraard op basis van een visuele inspectie. Het rapport mag daarom ook niet worden gezien als bouwkundig rapport. De taxateur moet hier een advies geven of er een nader bouwkundige keuring nodig is. 

Deze week lazen wij op Twitter een leuke maar zeer onnozele tweet:

Bij #taxatie woning na bezoek #kelder toch maar Bouwtechnokeuring aangeraden. Goed advies #DoenWe

In deze sectie kan de taxateur aangeven of er een verbouwing moet worden opgenomen. Deze is opgesplitst in verbetering (nieuwe keuken, badkamer, nieuwe vloer etc.) of bouwkundig. (aanbouw, dakkapel, plaatsen nieuwe garage etc.). De taxateur moet tevens het bedrag invullen van het te investeren bedrag. De bank wil graag alleen het bedrag weten wat in het depot komt. Indien er  eigen geld in wordt gestoken dient dit doorgaans buiten beschouwing te worden gelaten. (de taxateur kan dit eventueel wel in zijn waardering mee nemen en melden bij de bijzonderheden) 

J. VERONTREINIGING

Is er vervuiling in de grond aanwezig? Vaak wordt hiervoor het bodemloket geraadpleegd. De taxateur kan hiervoor ook informatie direct vinden bij de gemeente of de provincie. Sommige gemeentes vragen hiervoor lege kosten (soms wel tot 75,-- euro). 

Uiteraard is het ook van belang dat de taxateur hiervoor plaatselijke bekendheid heeft. Het kan natuurlijk zijn dat er vroeger een tankstation heeft gezeten, waardoor wellicht extra onderzoek nodig is. 

In dit hoofdstuk komt ook de vraag voor m.b.t. asbest. Dit werd tot 1994 toegepast in gebouwen. Indien dit zichtbaar is zal de taxateur hier melding over maken, anders wordt er vaak een melding gemaakt dat dit gezien het bouwjaar niet uit te sluiten is. (lees hier meer informatie over asbest)

K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar)

Bewoont de eigenaar de woning zelf? Of is deze verhuurd? Deze vraag wordt hier beantwoord. Daarnaast kan de taxateur aangeven of de woning netjes wordt bewoond. Een belangrijke vraag voor de geldverstrekker aangezien een verhuurde woning in de regel veel minder oplevert dan een woning welke door de eigenaar wordt bewoond. 

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

Voor bank en de consument is dit het allerbelangrijkste onderdeel van het rapport. Hoe is de taxateur aan zijn waarde gekomen? Conform het normblad dient de taxateur tenminste 2 vergelijkbare woningen toe te voegen die zijn waarde onderbouwen. 

Bij een gevalideerd rapport krijgt de taxateur 2 modelwaarderapporten. Dit zijn 2 x 3 referentie objecten op basis van de kenmerken van de woning welke de taxateur heeft ingevuld. Aan de hand hiervan wordt een modelwaarde geproduceerd. Indien de afwijking minder dan 10% is van de getaxeerde marktwaarde hoeft de taxateur niets uit te leggen. Anders dient hij per referentie aan te geven op basis waarvan de objecten bruikbaar zijn tov het getaxeerde. 

(Kleine noot: In de taxatie wereld is hier veel weerstand tegen. De modelwaarde leveranciers (Midas, Calcasa, NBWO en Ortec) komen vaak met verkeerde objecten, of de juiste objecten met een heel grote onverklaarbare afwijking. Aangezien de tarieven van taxaties onder druk staan, gaan veel taxateurs hier slecht mee om. Bij verkeerde objecten geven ze aan dat ze geen commentaar hoeven te geven terwijl het een verkeerde onderbouwing is. Hiermee heeft u dus geen zekerheid over de waardering en wordt goedkoop dus snel duurkoop).  

M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 

Hoe staat het object geregistreerd bij de gemeente? Zijn er nog beperkingen door het bestemmingsplan? Is het gebruk als woonruimte toegestaan, of is het juist een bedrijfswoning? Daar geeft deze sectie antwoord op. 

Daarnaast geeft taxateur of er nog andere beperkingen zijn t.a.v. het getaxeerde zoals vestigingseisen, gebruiks of verkoopbelemmerende bepalingen. In sommige gemeenten is er een woonvergunning nodig tot een bepaalde koopsom.

N. NADERE MEDEDELINGEN 

Hier kan de taxateur al de informatie kwijt die hij niet in het rapport kwijt kan, of juist iets uitgebreider. Vaak zie je hier dat taxateurs nog allerlei zaken uitsluiten terwijl dit vaak onnodig is aangezien het normblad hier vrij helder in is. 

O. BIJLAGEN

Verplichte bijlagen zijn:
- Kadastraal bericht;

- Kadastraal plan / kaart;

- Het laatste eigendomsbewijs;

- (Concept) koopakte indien er een woning verkocht wordt door een woningstichting;

- Erfpachtvoorwaarden (indien erfpacht van toepassing is);

- Splitsingsakte (bij appartementsrecht);

De overige gegevens zijn niet noodzakelijk echter kunnen uiteraard wel van toegevoegde waarde zijn. 

P. FOTO'S

Het woonhuis dient zo goed mogelijk in beeld te worden gebracht. Zo zijn de foto's van de voorzijde, achtergevel, straatbeeld, woonkamer, keuken en de badkamer verplicht en de rest is extra. 

Normblad

Dit zijn de voorwaarden waar het taxatie rapport aan moet voldoen en wat de verantwoordelijkheden zijn van de taxateur. Hier wordt ook het een en ander voor de taxateur uitgesloten. Als voorbeeld is het rapport geenzins een bouwkundige opname maar op basis van een visuele inspectie. Voor zover waarneembaar is hier uiteraard rekening mee gehouden in de waardering, maar het gaat te ver om bijvoorbeeld de vaatwasser te gaan testen of deze daadwerkelijk werkt.

Tot slot de taxateur is en blijft verantwoordelijk voor zijn rapport. Zo heeft hij het object opgemeten, is plaatselijk bekend en weet welke transacties er hebben plaats gevonden. Hij kan zich niet verschuilen achter een Funda presentatie die door een collega makelaar is opgenomen en dient alle onderzoeken zelf uit te voeren. Als u kiest voor de goedkoopste taxateur, of iemand die via een taxatiebureau wordt ingeschakeld die lagere tarieven hanteren, kan dit dus nadelige gevolgen voor u hebben. Een taxatierapport is dus niet zomaar iets om een koopsom te legitimeren. Want wie weet betaalt u wel teveel? Dat wilt u toch ook niet?

Heeft u nog vragen dan kunt u contact met ons opnemen op info@taxatiereus.nl 

Daling huizenprijs in grote delen van Nederland gestopt

Vertrouwen en positievere economische vooruitzichten basis voor méér transacties in eerste kwartaal van 2014

Hukker: ‘ Tweedeling in marktdynamiek duidelijk zichtbaar’
Het 1ste kwartaal van 2014* laat voor het eerst in drie jaar een lichte prijsstijging zien. De huizenprijzen liggen 1,2% hoger dan een jaar geleden. Vorig kwartaal was er nog sprake van een lichte prijsdaling van -0,8%. NVM-voorzitter Ger Hukker: “Omdat de prijzen de afgelopen kwartalen steeds minder hard daalden, kondigde het einde van de prijsdaling zich al aan. Prijsherstel heeft nu zijn intrede gedaan maar er zijn regionaal en bij de verschillende huistypes grote verschillen.”

Het aantal woningverkopen zit voor het derde achtereenvolgende kwartaal in de lift. NVM-makelaars verkochten in het 1ste kwartaal van 2014 24.360 woningen (naar schatting 32.700 in de totale markt). Dat is maar liefst 41,5% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden, maar dat kwartaal was volgens Hukker “vanwege veranderde regels rond de hypotheekverstrekking het absolute dieptepunt in aantal verkochte woningen. Het toegenomen consumentenvertrouwen, betere economische vooruitzichten en de lage rente leiden tot het aantrekken van de woningmarkt .”

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig


Aantal transacties begin 2014 opvallend goed
In 2013 liet de tweede helft van het jaar een herstel van het aantal woningverkopen zien, in 2014 zet dat herstel verder door. Niet eerder in de afgelopen 5 jaar zijn er in het eerste kwartaal zo veel woningen verkocht door NVM-makelaars: 24.360. In de totale markt zijn er naar schatting 32.700 woningen verkocht. De gemiddelde verkooptijd van de verkochte woning bedroeg 159 dagen.

Vergeleken met het 4de kwartaal van 2013 zijn in dit eerste kwartaal 8,1% minder woningen verkocht. “Door de seizoenstrend is het aantal woningverkopen is het eerste kwartaal van het jaar vrijwel altijd het minste kwartaal, met over de afgelopen 20 jaar gemeten een gemiddelde daling van het aantal verkopen van ongeveer 10% ten opzichte van het vierde kwartaal het jaar ervoor. De 8,1% daling van nu laat zien dat dit een goede start van het jaar is geweest”, stelt de NVM-voorzitter.

Het herstel in woningverkopen, waar eind 2013 al door NVM op gewezen werd, laat zich in onderstaande grafiek nog het best zien. Het aantal transacties op jaarbasis bij NVM-makelaars komt op dit moment uit op 94.051. In de totale markt gaat het naar schatting om 126.000 verkochte


Prijsdaling in veel regio’s ten einde

Na een periode van meer dan drie jaar is de prijsdaling in een groot deel van de regio’s ten einde. Hukker: “Er is dit kwartaal sprake van een lichte stijging van de transactieprijs ten opzichte van een jaar eerder. Dit gegeven ondersteunt de idee dat het herstel nu voorzichtig doorzet.” De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1ste kwartaal uitgekomen op 209.000 euro. De prijsontwikkeling van verkochte woningen komt uit op een stijging van 1,2%.
Wat wel opvalt is het nivelleren van de prijzen. Zo dalen de prijzen van de vrijstaande woningen nog (-1%) en ook Tweekappers blijven met een prijsontwikkeling van precies 0% wat achter.
De populaire starters woningen zoals de tussenwoningen (0,5%), hoekwoningen (2,2%) en appartementen (2,9%) stijgen daarentegen weer in prijs. Het appartement is het woningtype dat in de afgelopen jaren het minst hard in prijs is gedaald en laat nu ook weer duidelijk prijsherstel zien. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 334.000 euro, een appartement voor 164.000 euro.

Bron NVM.

Zou dit dan het nieuwe begin zijn? Laten we het hopen. Wilt u weten wat uw woning waard is? Hoe het bij u in de regio is? Vraag dan nu een taxatie aan, wij helpen u graag verder! 

Nieuwe website is online

Deze week is onze nieuwe website online gekomen! Het is dus vanaf nu mogelijk om direct een offerte op te vragen voor een taxatie!

Kijk dus snel op www.taxatiereus.nl

Mocht u nog vragen of opmerkingen hebben over de site, laat het ons weten.

Particuliere erfpacht

Maandagavond bij Tros Radar een item over de particuliere erfpacht. Een groot probleem voor een aantal huizenbezitters.

Iedereen die bij de woningmarkt is betrokken zoals makelaars, taxateurs en woningbezitters dus een reden om te kijken.

Publiekrechtelijke aspecten sectie M.

Van opdrachtgevers krijgen wij wel eens taxatierapporten onder ogen. Steeds weer verbaas ik mezelf wat een onzin in sommige rapporten staat.

Laatst viel me weer eens sectie M. op. Daar wordt gevraagd om publiekrechtelijke aspecten. Oftewel wat staat er in het bestemmingsplan en zijn er eventueel nog andere beperkingen (bijvoorbeeld monument status, aanschrijvingen, sluiting op basis van de opiumwet of vestigingseisen etcetera). Deze informatie is dus terug te vinden bij de gemeente, in het Kadastrale bericht en eventueel bij andere overheidsorganen.

Volgens sommige collega's is dat niet genoeg en kan hij betrouwbare informatie halen uit bijvoorbeeld:

• Realworks (is overigens geen bron, maar een systeem die informatie haalt uit bijvoorbeeld Midas)
• Midas, vbo archief of het VastgoedPro archief (VIP),  dit zijn de informatie systemen van de Branche organisaties, echter informatie van collega makelaars;
• De eigenaar (of zelfs de vader, moeder of broer van de eigenaar);
• Het bodemloket; dit kan wel van belang zijn voor het rapport, maar niet voor de publiekrechterlijke aspecten dit staat immers bij sectie J.;
• Financieel jaarverslag van een VVE;
• Verkopend makelaar;
• Het eigendomsbewijs;

Extra bron vermeldingen zijn in principe ook niet fout. Alleen ze slaan nergens op want mocht het ooit eens fout gaan op dit punt en je staat als taxateur voor de rechter zal deze je toch keihard in het ongelijk stellen.
Bij gevalideerde moeten ze verplicht genoemd worden (het is aan de taxateur om ze daadwerkelijk te raadplegen), maar bij de overige rapporten is dit vrij in te vullen.

Dus taxateurs, doe er uw voordeel mee! 

Aankoopmakelaar is echt nodig

Mensen denken vaak dat ze alles kunnen. Het gekke is alleen dat als ze een auto gaan kopen de hele familie onder de motorkap moet komen kijken, maar met een huis melden ze vaak achteraf dat ze deze gekocht hebben. Vreemde zaak vinden wij dat. Een tijdje geleden hebben wij helaas weer een casus meegemaakt die dit weer duidelijk onderstreept.

Casus:

Bedrijfswoning <--> Particuliere woning:

Onze opdrachtgevers hebben een woning gekocht aan de rand van een kleinschalig bedrijventerrein. Zij komen niet uit de plaats en hebben dus geen plaatselijke bekendheid. Aan de voorzijde ligt er een woonwijk, aan de achterzijde de bedrijven. Op zich geen probleem, echter de bestemming gooide roet in het eten.  U voelt het al aankomen want de bestemming is dus niet wonen maar een bedrijfswoning. 

Vervuiling

Daarnaast is het bekend dat dit een stuk is met vervuiling in de grond. Althans als je plaatselijke bekendheid hebt. En ook juist op dit perceel speelt zich het een en ander af. Bij navraag bij de gemeente blijkt dat het geheel binnen enkele jaren volledig gesaneerd dient te worden. Een behoorlijke kostenpost.  De verkopend makelaar had onze opdrachtgevers hierover tussen neus en lippen geïnformeerd. Er stond ook schimmig iets in de koopakte. 

De afloop

Ze waren dolgelukkig met de woning. Met nadruk op waren. Nadat dit naar voren was gekomen uit het taxatierapport is de financiering helaas niet doorgegaan. Diverse banken wilde niet meewerken. Ze zagen toch teveel haken en ogen aan dit verhaal. Gelukkig voor onze opdrachtgevers konden ze op deze grond nog ontbinden.

De verkopend makelaar was er dus alleen voor zijn eigen opdrachtgever. Ze wilde deze zelfs aansprakelijk gaan stellen op grond van onrechtmatige daad. Deze vlieger ging helaas niet op aangezien er melding was gemaakt van de vervuiling en op basis van de onderzoeksplicht. Zo ver is het dus niet gekomen, maar ze hadden wel een wijze les geleerd: bij een volgende aankoop gaan ze hun eigen makelaar inschakelen. 

We hebben inmiddels een woning voor ze aangekocht. 

Een hennepkweker in je huis

Vandaag staat er weer een stuk in de Telegraaf over weedkwekerijen in woningen in Tilburg. Het is een steeds groter probleem en dat komt de veiligheid in de woonwijken niet ten goede. Waar je eigenlijk zou verwachten dat er bordjes van makelaars aan ramen hangen pakken ze dit in Tilburg anders aan:

Hennepkweker in je huis

De schade aan de woningen is vaak erg groot. Waterschade, geknoei met elektriciteit en grote gaten in het dak (of gevels) voor de ontluchting zijn niet bijzonder. De kosten lopen op tot in de 10 duizenden euro's. Dit ziet u dus ook terug in de taxatiewaarde van de woning. Het huis daalt enorm in waarde door de onverkoopbaarheid!

In deze tijd waarin de woningen moeilijk worden verkocht verhuren particulieren steeds vaker hun woning in het kader van de leegstandswet. Men mag dus in overleg met de hypotheekverstrekker en de gemeente de woning tijdelijk verhuren om de vaste lasten te beperken. Op zich een heel goed idee, maar bent u zich wel bewust van de (grote) risico's!

In Nederland zijn er diverse diverse grote verhuur partijen, maar dit wordt ook steeds vaker door de makelaar gedaan. Het is helaas zo dat verkopen en verhuren niet hetzelfde is. Bij verhuur gelden andere regels en niet elke makelaar is hiervan op de hoogte. Let dus heel goed op met wie u in zee gaat! Een lidmaatschap bij NVM, VBO of VastgoedPro wil namelijk niet altijd zeggen dat het een verhuurspecialist is.

Laat uw makelaar in ieder geval heel goed onderzoek doen naar degene die uw woning gaat huren. Een woordje van dat zit wel goed is niet voldoende! Wees dus op uw hoede want een gewaarschuwd mens telt voor twee.

Nieuws van NHG

Voorlopige jaarcijfers 2013 - 16 januari 2014

In 2013 hebben in totaal 4.522 (2012: 3.548) huishoudens vanwege een verlies na gedwongen verkoop een beroep gedaan op de Nationale Hypotheek Garantie. De toename van 27% ten opzichte van 2012 is vanwege de in 2013 verder gedaalde woningprijzen overeenkomstig de verwachtingen.

De beëindiging van de relatie was in 65% (2012: 61%) van de gevallen de aanleiding voor de gedwongen verkoop met verlies. In 17% (2012: 16%) was werkloosheid de aanleiding voor de verkoop. Relatiebeëindiging is bij een daling van de woningprijs een groter risico dan werkloosheid. In geval van relatiebeëindiging is bij tweeverdieners veelal sprake van een directe noodzaak tot verkoop. Bij werkloosheid kan verkoop dankzij de WW en in afwachting van ander werk worden uitgesteld en vaker worden voorkomen.

NHG vangnet voor restschulden

In 2013 kon in 79% (2012: 75%) van de verliezen de restschuld van de voormalige eigenaar-bewoners worden

kwijtgescholden. Bij relatiebeëindiging was dat 93% en bij werkloosheid 81%. Kwijtschelding van de restschuld is uiteraard niet mogelijk indien op basis van het inkomen en/of het vermogen de verkoop niet noodzakelijk is.

“Meer dan ooit blijkt NHG een uniek vangnet voor huishoudens die na een noodzakelijke verkoop van hun woning worden geconfronteerd met een restschuld”, stelt Karel Schiffer, algemeen directeur van de Nationale Hypotheek Garantie. “Zonder NHG zouden deze huishoudens nog jaren gebukt gaan onder een torenhoge schuld”.

Kopers blijven kiezen voor NHG

Binnen de actuele NHG-kostengrens heeft ongeveer 90% van alle kopers de aankoop van de woning gefinancierd met NHG. NHG is dus onverminderd populair onder kopers. In 2013 hebben in totaal 85.200 (2012: 93.700) huishoudens de aankoop van hun woning gefinancierd met NHG. Dat is 9% minder dan in 2012. Deze daling laat zich verklaren door de afbouw van de NHG-kostengrens van € 350.000 naar € 320.000 per 1 juli 2012 en naar € 290.000 per 1 juli 2013. Deze afname van het aantal nieuwe NHG’s is wel minder dan verwacht. Achtergrond hiervan is dat de koopwoningmarkt in 2013 vooral in het NHG-segment is aangetrokken.

NHG voor woningverbetering verliest aan betekenis

Daarentegen wordt steeds minder gebruik gemaakt van NHG voor woningverbetering. In 2013 maakten nog slechts 13.700 huishoudens gebruik van deze garantiefaciliteit in verband met de financiering van onder meer het herstel van achterstallig onderhoud, energiebesparing en/of funderingsherstel. In 2012 waren dat er nog 22.100 (-38%) en in 2011 zelfs nog 32.800 (-60%).

Deze dalende trend vloeit voort uit de aanscherping van de hypotheekregels op basis waarvan woningverbetering nog slechts tot maximaal de hieruit voortvloeiende waardevermeerdering mag worden meegefinancierd. In de praktijk betekent dit dat financiering van woningverbetering alleen mogelijk is indien ongeveer 40% van de investering wordt betaald uit eigen middelen. Bij het ontbreken van eigen geld zal financiering dus niet mogelijk zijn en zal van de woningverbetering moeten worden afgezien.

Hierdoor verliest deze met de gemeenten ontwikkelde garantiefaciliteit haar betekenis als instrument ter optimalisering van de kwaliteit en duurzaamheid van het eigen woningbezit.

Toenemende verliezen beheersbaar

Het NHG-garantiefonds is de afgelopen jaren opgebouwd met als doel onder economisch ongunstige omstandigheden toenemende restschulden bij gedwongen verkopen op te vangen. In 2013 is het NHG-garantiefonds vanwege de toenemende verliezen voor een bedrag van € 8 miljoen aangesproken. Per 31 december 2013 is sprake van een NHG-garantiefonds van € 778 miljoen.

Voor de komende jaren wordt rekening gehouden met nog oplopende verliezen en, vanwege de verdere afbouw van de NHG-kostengrens, met minder nieuwe garanties. In de Liquiditeitsprognose 2013-2018 is dan ook de verwachting dat het NHG-garantiefonds de komende jaren verder zal dalen. Op basis van de actuele inzichten in de ontwikkeling van de economie en in het bijzonder de koopwoningmarkt, is de verwachting dat vanaf 2018 sprake zal zijn van een snel herstel. Aanspraken op de achtervang van het Rijk worden dan ook niet verwacht.

Bron: www.nhg.nl 

Welkom bij de Taxatiereus.nl

Welkom op onze blog. Dit is een onafhankelijk platform met betrekking tot taxeren van onroerend goed. We delen nieuws en geven ongezouten onze mening over vastgoed ontwikkelingen.

We werken aan een landelijk dekkend netwerk van zeer gekwalificeerde taxateurs die een echt taxatierapport voor u opstellen. Via onze website kunt u een aanvraag doen voor een taxatie. Tevens vind u hier extra informatie en handige links.

Er is volledige keuze vrijheid in validatie instituut zoals NWWI, TaxateursUnie, TVI of I-validatie. Alle staan voor kwaliteit en zekerheid. Dat past dus precies bij ons. Geen goedkoop afraffelwerk, maar een goed onderbouwd taxatierapport.

Bent u bent u benieuwd geworden? Houd dan deze site, twitter of onze facebookpagina in de gaten voor meer informatie! 2014 is het jaar dat de Taxatiereus.nl echt van start gaat!