Grootste prijsstijging koopwoningen in ruim 7 jaar

GEPUBLICEERD: 19 OKTOBER 2015

De prijsindex van het CBS en het Kadaster geeft de prijsontwikkeling weer van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland.

Bestaande koopwoningen waren in september 3,5 procent duurder dan in september 2014. De prijsstijging ten opzichte van een jaar eerder is de grootste na april 2008. Sinds juni 2013 is er sprake van een licht stijgende trend van de woningprijzen. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van CBS en het Kadaster. 

Prijzen 6,6 procent hoger dan tijdens dal in juni 2013

Het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen is in september 2015 ongeveer even hoog als in februari en maart 2004. In juni 2013 bereikten de prijzen van huizen een dal. Sindsdien is er sprake van een licht stijgende trend. Vergeleken met juni 2013 lagen de prijzen in september 6,6 procent hoger. Ten opzichte van augustus 2008, toen de woningprijzen een piek bereikten, is het prijsniveau 16,3 procent lager.

Alle cijfers vindt u in het Vastgoed Dashboard. (website Kadaster);

• aantal verkochte woningen
• totaal aantal hypotheken en hypotheeksom
• gemiddelde hypotheeksom
• onvrijwillige veilingen
• gemiddelde prijs van agrarische grond en bouwkavels
• aantal geregistreerde schepen
• prijsindex bestaande koopwoningen (PBK)*
• gemiddelde koopsom*

* de PBK en de gemiddelde koopsom publiceren we maandelijks rond de 21e.

---

Wilt u graag weten waar u aan toe bent? Wij helpen u graag met een taxatie van uw huis. 

Nieuw taxatierapport

Het is weer zo ver! Het is weer tijd voor een update van het taxatierapport. Deze gaat op 1 april in werking. Alle rapporten die voor deze datum zijn geaccepteerd worden nog uitgewerkt in het model van 2013, alles daarna in het nieuwe taxatierapport.

Uitteraard gaan we deze hier weer eens goed voor zitten om alle wijzigingen door te nemen en u hier uitgebreid over informeren. In afwijking van vorige updates, worden de aanpassingen nu in alle modellen (Finananciering woonruimte, Bijzonder Beheer en Taxatierapport-Transactie-woonruimte-individueel & Complex) doorgevoerd.

De nieuwe modellen komen voort uit Europese regelgeving, Een ander voortvloeisel hiervan is dat er in januari een nieuw taxateurs register (NRVT) wordt ingevoerd. Er komt in de loop van de tijd een scheiding tussen de makelaar en een taxateur. Een zeer goede ontwikkeling! Wij maken niet voor niets bij voorkeur gebruik van echte taxateurs in plaats van "makelaars" die taxeren er maar bij doen.

Een klein tipje van de sluier wat in het nieuwe taxatierapport komt te staan vinden we bijvoorbeeld onder sectie L.

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

3. Beschrijving woningmarkt

a. Beschrijving huidige marktomstandigheden : ............................................................................................................

b. SWOT-analyse
 Sterkte : ............................................................................................................
 Zwakte : ............................................................................................................
 Kansen : ............................................................................................................
 Bedreigingen : ............................................................................................................

Wij zijn beniewd hoe de taxateurs hier op gaan reageren en hoe hier op gevalideerd gaat worden door bijvoorbeeld het NWWI.

(een klein linkje voor de huidige staat van de woningmarkt vind je hier: Staat van de Woningmarkt 2015 opgesteld door de Nederlandse Overheid, een leestip voor iedereen die met het vastgoed te maken heeft!).

Binnenkort gaan we u verder informeren want er gaat ontzettend veel veranderen in de Taxatiewereld van woningen.

Nieuwe wet voor huurwoningen en de WOZ waarde

De prijs van een huurwoning wordt vanaf volgend jaar mede bepaald door de WOZ - waarde. Voor de huurders geldt, hoe lager, hoe minder de huur. Voor de verhuurder is het juist andersom: hoe hoger de woz waarde, hoe hoger de huursom mag zijn. Dat wordt dus een leuke tweestrijd dus bij de gemeentes.

Woningcorporaties verkopen onder de marktwaarde

Toen wij de circulaire door lazen. spookte ons een nieuwsbericht van de NVM door het hoofd van een tijdje geleden: de woningcorporaties verpesten de woningmarkt. De huizen worden voor "dumpprijzen" op de markt gegooit om de corporaties van cash te voorzien. Tijdens onze taxaties zien wij dit ook vaak terug en lijkt het verhaal wel te kloppen. Worden de woningcorporaties nu met deze verkopen om de oren geslagen?

Bezwaar maken tegen te hoge WOZ waarde

De WOZ waarde wordt door de gemeente vastgesteld op basis van recente verkopen uit de omgeving welke liggen rond de waardepeildatum van dat jaar. Echter hier worden regelmatig de hogere transacties voor gebruikt wat blijkt uit onze praktijk ervaring bij onze taxaties.

Dit leert ons echter ook dat hier eenvoudig bezwaar tegen gemaakt kan worden, We hebben deze zaken ook vrij eenvoudig kunnen winnen door andere referenties aan te dragen. Aangezien er bij ons in de omgeving redelijk veel woningen zijn verkocht door de woningstichtingen lijkt dat ook hier eenvoudig. Zeker als je dan beseft dat er in de diverse wijken exact dezelfde woningen zijn verkocht door de dumprijzen. Deze kunnen dan ook handig gebruikt worden in het taxatie rapport. 

Hierbij nog een aantal links:

- Huurcommissie

- WOZ-waarde in Woningwaarderingsstelsel (waarderingskamer)

- Circulaire aanpassingen woningwaarderingsstelsel (WWS)

Wilt u meer weten over bezwaar maken tegen een te hoge WOZ waarde? U kunt altijd contact opnemen via info@taxatiereus.nl 

NVM Open Huizen Route

Aanstaande zaterdag is het weer de Nationale NVM Open Huizen Route. Een prachtig moment om zonder die vervelende makelaar een huis te bekijken. Of juist meerdere. Een ideale dag dus voor de potentiele huizen zoeker.

Helaas doen er deze keer wel iets minder woningen mee. Aan de andere kant is dit ook goed, want de reden hiervan is dat er de laatste tijd weer veel verkocht is. We merkten het de laatste tijd aan de taxatie aanvragen voor woningen welke verkocht zijn, maar nu blijkt uit gegevens van het Kadaster dat ons gevoel goed is!

Wij wensen iedereen heel veel plezier en wijsheid toe tijdens de aankomende Open Huizen Route! U kunt altijd gebruik maken van onze gratis taxatie tool: De woningscan . Wij helpen u graag met de waarde van uw nieuwe woning!

AlleeWonen verkoopt twee woontorens OV Terminal aan Vesteda

Breda, 23 september 2015

Verkoopopbrengst ten gunste van sociale opgave

AlleeWonen verkoopt de twee - nog in aanbouw zijnde - woonblokken aan de zuidkant van het nieuwe station Breda aan Vesteda. In totaal gaat het om 75 appartementen in de woontorens A en B. Na een openbare inschrijfprocedure is Vesteda uit de bus gekomen als de beste bieder.

Verkoop ten gunste van onze sociale opgave
AlleeWonen had deze woningen voor de economische crisis gekocht van NS Vastgoed. Inmiddels is de markt en wetgeving voor corporaties gewijzigd en passen deze woningen beter in de portefeuille van een belegger. Het geld dat door de verkoop beschikbaar komt, zetten wij in ten gunste van de betaalbare woningvoorraad van AlleeWonen. Denk aan het betaalbaar houden van de huren, aan onderhoud en renovatie van woningen, nieuwe sociale huurwoningen en ons werk in de wijken en buurten op het gebied van leefbaarheid. Het betaalbaar en beschikbaar houden van de sociale huurvoorraad is onze belangrijkste focus.

Landelijke belegger 

De woontorens A en B van OV Terminal hebben een huurprijs boven € 710,68 en vallen daardoor niet binnen de sociale huurvoorraad maar in de vrije sector huur. Dit heeft ertoe geleid dat AlleeWonen de woningen in het voorjaar van 2015 – via een openbare inschrijfprocedure - te koop heeft aangeboden aan beleggers. Het resultaat van deze procedure is dat AlleeWonen de woontorens verkoopt aan Vesteda die uit de bus is gekomen als de beste bieder. Vesteda is een grote aanbieder in vrije sector huurwoningen.

Verkoop woontoren D blijft bij AlleeWonen

Bij het nieuwe station van Breda heeft AlleeWonen sinds eind 2014 de 18 appartementen van woontoren D aan de noordkant van het station in verkoop onder de naam SEINBreda. Belangstellenden voor deze woningen kunnen zich gewoon blijven melden bij AlleeWonen.

Goedkeuring Rijksoverheid 

AlleeWonen heeft een openbare inschrijfprocedure doorlopen. De procedure voldoet aan de regelgeving vanuit de Rijksoverheid. De benodigde formele goedkeuringsprocedure is inmiddels in gang gezet.

Minister Blok

Het nieuwe beleid op de woningmarkt volgens de heer Blok:

Dit zijn mooie positieve berichten, wij zijn beniewd wat er van terecht gaat komen. Gezien het aantal financierings taxaties van de laatste tijd, gaat het helemaal goed komen! Laten we de opgaande lijn in de huizen markt met zijn allen voort zetten.

NHG Taxatie en de kwaliteitsverbeteringen...

Wat ons altijd bevreemdt heeft is zijn de regels met betrekking tot taxaties welke zijn bedoeld om een financiering met NHG te verkrijgen. NHG staat voor de Nationale Hypotheek Garantie. Dit betekent als je de hypotheek niet meer kunt betalen door bepaalde redenen zoals ontslag, echtscheiding etc, en je moet het huis noodgedwongen verkopen, kan het zijn dat dit fonds de eventuele restschuld betaalt aan de bank. Deze loopt dan minder risico en wil hierdoor een rente korting geven.

NHG is een extra
zekerheid voor
woningbezitters

Om aan een NHG hypotheek te voldoen dien je aan een aantal voorwaarden te voldoen. Waar het ons om gaat is de waarde van het huis. De kosten grens is nu ten tijde van het schrijven van deze blog bepaalt op 245.000,--. Dit betekent de waarde van het huis, inclusief kosten koper bij de aanschaf van de woning. Dit komt neer op grofweg een aankoopprijs van het huis van 231.000,--. Dit is niet ons punt. 

Waar het ons om gaat zijn de kwaliteitsverbeteringen. Indien je een kwaliteitsverbetering toepast, mag de waarde van het huis niet meer zijn 245.000,-- 

Wat valt er onder een kwaliteitsverbetering bij NHG?

Punt 1: Kleine nietszeggende kwaliteitsverbeteringen: 

Wat we vaak aan kwaliteitsverbeteringen tegenkomen in taxatierapporten:

- Schilderwerk a 25,-- euro;

- Deurklink a 100,-- euro;

- Kraanvervangen a 10,-- euro;

- Tegeltje vervangen a 15,-- euro;

- En de topper: schroefje vastzetten a 1,-- euro;

Het wordt allemaal geaccepteerd door NHG. Het heeft geen enkele meerwaarde tov het getaxeerde maar dit moet in het taxatierapport staan. Anders kan de financiering niet onder NHG afgesloten worden. 

Punt 2: De grote verbouwing in een taxatierapport

Als een taxateur een verbouwing in zijn rapport opneemt, dan moet deze altijd zo volledig mogelijk meegenomen worden. (Anders krijgen ze niet genoeg geld voor de verbouwing). Maar als uit de taxatie blijkt dat de waarde van het huis teveel is, krijgen ze geen NHG. Dit wordt dus weer vaak gereduceerd tot een marktwaarde na verbouwing van (je raad het al), 245.000,-- 

Een paar voorbeelden: 

- Marktwaarde voor verbouwing: 230.000,-- euro, een verbouwing van 35.000,-- euro voor de keuken, badkamer en een aanbouw, komt normaal neer op een minimale waarde na verbouwing tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus minimaal 250.000,--) Wat zien wij als het een NHG post betreft? Een marktwaarde van 245.000,-- euro...

- Marktwaarde voor verbouwing 240.000,-- euro, een verbouwing van 10.000,-- euro, voor nieuwe cv ketel, zonnepanelen, en nieuwe keuken, normale waardestijging van tenminste 70% van het geinvesteerde bedrag (dus bv. 247.500,--); nu voor de NHG grens: slechts 245.000,--. Rara hoe kan dit? 

Gelukkig laten taxateurs zich niet leiden door waardes die hypotheekadviseurs ze meegeven. Althans, dat verklaart een taxateur als hij bij het NWWI, Taxateursunie, Ivalidatie en TVI het taxatierapport accepteert en zullen de huizen echt wel 245.000,-- waard zijn... 

Vragen over taxaties? Vul gerust ons contactformulier in op www.taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag 

Aankoopmakelaar toch handig

Deze week is er een uitspraak gedaan door de rechter met betrekking tot het fout lopen na de aankoop van een huis. Het komt er kort gezegd dat de koopster voor bijna 9.000,-- het schip in gaat...

De casus:
Mevrouw Jansen koopt een huis van een vastgoed handelaar via een NVM verkoop makelaar. Het huis is door de vastgoed handelaar gekocht op een vastgoedveiling na een executoriale verkoop door de bank. De eigenaar had al gemerkt dat het dak van het huis lek was en heeft deze vervangen. Het dak van de serre laat hij zitten.

Tijdens de bezichtiging had mevrouw Jansen al opgemerkt dat er een lekkage in de serre en dat de electriciteit niet helemaa goed was. Als hij contact opneemt met de koopster meldt hij dat het probleem is opgelost omdat de goot verstopt zat en de electriciteit is aangepast. Mevrouw Jansen neemt dit ter kennisgeving aan en gaat er van uit dat dit is opgelost. Uiteraard een beetje naief. Ze gaan de NVM koopakte tekenen, waar door de makelaar is opgenomen:

“Artikel 20 Nadere afspraken

Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeen gekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.

Dit is overigens een standaard clausule bij vele verkoop makelaars als de eigenaar een professionele opdrachtgever, vastgoedhandelaar of erfgenamen zijn. 

Nadat de sleutel overdracht is geweest gaat mevrouw Jansen lekker klussen in haar huis. Ze komt erachter dat er veel meer aan de hand. Ze laat achteraf een bouwkundige keuring uitvoeren waaruit een schade post blijkt van bijna 8.500,-- euro aan het dak van de serre. Het was meer dan alleen een volle dakgoot.

Ondanks dit, is mevrouw Jansen toch in het ongelijk gesteld en dient zij ook de proces kosten te betalen. Zij had dit vooraf kunnen doen en was ze naief in de antwoorden van de oude eigenaar. 

Zij had dit dus kunnen voorkomen. Een aankoopmakelaar kan je heel goed adviseren in dit traject. Hij let onder andere op:
- De bouwkundige staat van het huis (als hij twijfelt schakelt hij een bouwkundige in die een uitgebreide rapportage voor u maakt);
- In de onderhandelingen had hij eventuele uitsluitingsclausules tegen kunnen gaan;
- Wellicht nog meer met de prijs te doen (hij heeft een groot archief en weet voor welk bedrag de woning op de vastgoedveiling is verkocht);

Let dus op mensen! Als je een huis gaat kopen, weet dan zeker dat het goed zit! Als je twijfelt, vraag om hulp aan een professionele aankoopmakelaar! Dit bespaart u heel veel ellende bij de aankoop van uw grootste bezit!

Meer informatie? kijk eens op www.aankoopreus.nl 

Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Meten is weten. Dat geldt zeker in Makelaarsland. De inhoud maar zeker de woonoppervlakte is van essentiele waarde om woningen te vergelijken. Vandaar dat hiervoor strenge regels zijn opgesteld welke zijn vastgelegd in de NEN 2580 - norm.

Deze regelgeving is erg streng, vandaar dat deze in de praktijk iets is aangepast om deze werkbaar te maken en is vastgelegd in de meetinstructie. Dit document is vastgelegd door de NVM, Vastgoedpro, VBO, VNG en de Waarderingskamer. Een uniforme wijze van meten zodat elke woning op Funda met elkaar te vergelijken is.

Maar is dit ook zo? Wij hebben deze week een opfris cursus gehad mbt de nen 2580 ( NVM meet instructie etc.) en daaruit blijkt dat dit vaak niet lijkt te kloppen. De grote verschillen zitten vaak in de gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte.

Een paar voorbeelden:
- Een zolder welke alleen bereikbaar is via een vlizo trap --> overige inpandige ruimte. (ook al is er een kamer gemaakt, dat doet er dus niet toe);
- De woonoppervlakte op een zolder begint pas bij de hooge 1,50 meter. De rest telt eigenlijk niet mee;
- Bij de inhoudsberekening houd je 30 centimeter aan bij buitengevels, 15 cm voor binnengevels, 30 cm voor een verdiepingsvloer en 40 centimeter bij de grondvloer;
- Een trapkast is altijd overige inpandige ruimte, een meterkast behoort bij woonruimte;

Dat het een moeilijk verhaal is, bewijst deze rechtzaak:
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNHO:2014:13253 

In het vonnis wordt gesproken over een woonoppervlakte van 125 m2, 105 m2, 111 m2 (bruto 119 m2), 108,5 m2  en het blijkt uiteindelijk 107,8 m2 te zijn. De verkopend NVM makelaar had in zijn documentatie staan dat dit een ca. maat is, dus is vrij gesproken. Maar het gaat erom dat verschillende partijen een andere visie hebben over de zelfde term gebruiksoppervlakte wonen.

Tegenwoordig maken makelaar het zich er makkelijk vanaf om het af te schuiven op speciale "meet bureaus". Op zich vreemd omdat als je de waarde van een huis bepaalt de woonoppervlakte en inhoud toch van een wezenlijk belang zijn. Overigens wees kritisch als u een prijsvechter inschakelt om de NVM meetinstructie in te meten. De woningopnemers krijgen slechts 35,-- euro per woning om het op te meten, uit te rekenen en om hiervoor vanuit kantoor te komen. Een foutje llgt al snel op de loer.

De verantwoordelijkheid ligt dus altijd bij u zelf. U kunt een NVM aankoopmakelaar of  een "meetbureau" inschakelen of zelf de rolmaat meenemen.

Enkele handige links vindt je op onze pagina: NVM Meetinstructie woonoppervlakte en inhoud.

Tevens hierbij de meestgestelde vragen over de NVM meetinstructie: Meest gestelde vragen NVM meetinstructie

Makelaars en taxateurs let wel op, u kunt aansprakelijk gesteld worden voor het niet juist vermelden / toepassen van de Meetinstructie, hier een uitspraak waarbij de makelaar werd veroordeeld:
- Uitspraak --> Schade bedrag ruim 16.000,-- euro;  


Heeft u vragen over de oppervlakte van uw woning? Wij helpen graag.

Lees ook: Gebouwgebonden buitenruimte is moeilijk
Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Drama bij Bijzonder beheer Taxaties

Wij komen op heel veel plaatsen om te taxeren en soms worden we gevraagd voor een second opinion voor eigenaren die een rapport hebben ontvangen in het kader van Bijzonder beheer. Of we krijgen het rapport onder ogen als we gaan taxeren voor de financiering bij een verkoop transactie.

Het is soms schrijnend om te zien welke kwaliteit dan wordt afgeleverd. Vaak zijn de rapporten snel
en hatseflats in elkaar gezet. Er staan zaken in die totaal niet kloppen met de realiteit. Er worden referentie objecten gebruikt die totaal nergens op slaan en dan hebben we het nog niet eens over de veilingkosten!

In het zwarte gat van bijzonder beheer

Daar staan bedragen in, die totaal niet overeen komen met de gangbare normen. Makelaar / taxateurs wordt wakker! Informatie op internet is hierover eenvoudig te vinden. Kijk eens op www.veilingnotaris, www.veilingbiljet.nl . Of nog belangrijker bezoek eens een veiling bij je in de buurt. Dan weet je waar je over praat alvoren je onzin in je rapport gaat zetten. Als deze bedragen niet kloppen, dan kun je dus ook sterke twijfels hebben over de executiewaarde! Zeker als deze te laag is ingeschat heeft dit enorme consequenties voor de particuliere huis eigenaar!

We vragen ons ook af waarom de eis van de te koop staande objecten is vervallen? Het lijkt ons niet meer dan logisch dat een bijzonder beheer afdeling graag zou willen zien hoe het object zich verhoud tot de plaatselijke markt. Gelukkig zijn er nog taxateurs die ze wel toevoegen, maar je ze ziet ze steeds minder.

Het lijkt wel of de makelaars om centjes verlegen zitten en voor een appel en ei taxaties erbij gaan doen. Geldverstrekkers hebben contracten met taxatieburo's die hun taxateurs voor slechts 140,-- euro op pad sturen, daar ook nog de kadastrale kosten van moeten betalen als ze niet via het NWWI laten valideren. Per saldo blijft er dan nog maximaal 130,-- euro over. De rest verdwijnt in de zakken van het taxatieburo. Geldverstrekkers open jullie ogen! Dit kan niet! Je kunt niet verwachten dat er kwaliteit wordt geleverd.

Niet door ons gecontroleerd, maar vanuit ons werkveld uit het zuid - westelijke gedeelte van Brabant en 1 keer uit het Noorden des Lands, ontvingen wij signalen dat er gevalideerde taxatie rapporten in omloop zijn voor bijzonder beheer / NHG van taxateurs waarin de straal meer dan 50 km van de taxateur t.o.v. zijn kantoor en het taxatie adres. Laten we hopen dat dit onjuiste informatie is en deze rapporten door de geldverstrekker kei hard worden afgeschoten. Want anders is er nog veel werk aan de winkel voor de bijzonder beheer afdelingen van de geldverstrekkers of NHG...

Wij zijn benieuwd naar uw ervaring met bijzonder beheer taxaties. Uiteraard horen wij ook graag de goede verhalen! Of heb je als taxateur een vraag m.b.t. tot een bijzonder beheer taxatie? mail gerust naar info@taxatiereus.nl

#WijHelpenGraag

Hypotheekrente begint weer te stijgen

Het is voorlopig gedaan met de rente dalingen op de hypotheken. Overal uit het land horen wij dat de rentes voorzichtig gaan stijgen. De Rabobank is hiermee begonnen, nu zijn vrijwel alle banken gevolgd. Zelfs de nieuwe geld verstrekker MUNT hypotheken heeft haar rente tarieven verhoogd.

Nieuwsbericht van Nu.nl

Ben je van plan om een huis te gaan kopen? Wacht dan niet langer. De hypotheekrente is nog steeds op een historisch laag niveau (overigens nog wel steeds hoger dan de bij ons omringende landen). Wil je de boot niet missen? Stap dan nu over naar een andere geldverstrekker.

Deze trend heeft (voorlopig) nog geen gevolgen voor de huizen prijzen. Het is echter afwachten wat de lange termijn gaat doen. Blijft de rente stijgen? Dat betekent dat de huizenkopers minder kunnen lenen. We zullen het tijdens ons taxatie werk en als aankoopmakelaar de trend voor u in de gaten houden.

Aanstaande donderdag komt de NVM met haar kwartaal cijfers. We zijn benieuwd!

TVI volgt ook...

Vandaag heeft TVI ook haar prijs verlaagd voor een gevalideerd Taxatierapport. De kosten voor de validatie bedragen hier nu 36,50.

Daarmee zijn ze qua validatiekosten het goedkoopste, echter het NWWI heeft het grote voordeel dat zij "gratis" kadastraal bericht en kadastrale kaart leveren. Dit scheelt voor de taxateur dus 7 euro per taxatierapport. Een aantal taxateurs zal dit voordeel ook aan hun klant doorrekenen. Let hier dus op als u een taxatierapport aanvraagd.

Het is nu nog wachten op I-validatie dat zij hen tarief naar beneden bijstellen voor een gevalideerd taxatierapport...

Nieuwe tariefsverlaging in de Validatiewereld

Vandaag heeft in navolging van het NWWI de TaxateursUnie haar prijs per validatie verlaagt naar 42,50 excl. BTW. Daarmee komt TaxateursUnie gelijk te liggen aan I-Validatie.

Daarnaast heeft zij een extra "tool" voor de taxateurs ontwikkelt: de referentie zoeker. Als de taxateur in zijn taxatie rapport de kerngegevens invoert van het taxatie object, dan kan de taxateur via een button 30 referenties opvragen waaruit hij kan kiezen om er 3 van in zijn taxatie rapport te plaatsen. Hiermee maakt de TaxateursUnie dus het werk van de taxateur eenvoudiger, sneller, efficienter en dus goedkoper. Daarnaast geeft deze tool al de gecorrigeerde verkoopwaarde. Hoeft de taxateur hier ook niet meer over na te denken.

Nu TaxateursUnie ook zijn tarief heeft aangepast, volgen I-Validatie en TVI ook? Of blijft het NWWI de grootste? Komen zij ook met een extra tool om het werk van de taxateur eenvoudiger en nog goedkoper te maken? We blijven het voor u op de voet volgen. #StayTuned

Nieuw validatie tarief

Vandaag heeft het grootste validatie instituut aangekondigd om haar prijs te verlagen. Dit was voorheen 42.50 maar heeft dit vandaag verlaagd met 5 euro naar 37,50 exclusief BTW. De taxateurs zullen dit extra prettig vinden aangezien dit weer in hun marge scheelt.

De prijzen van een validatie lopen hiermee sterk uiteen:

NWWI:  37,50  exclusief BTW --> 45,38 inclusief BTW;
-
TVI: 38,50 exclusief BTW --> 46,59 inclusief BTW;
-
I-Validatie: 42,50 exlusief BTW --> 51,43 inclusief BTW;
-
Taxateurs Unie: 47,50 exclusief BTW --> 57,47 inclusief BTW;


Daarnaast heeft het NWWI als kosten voordeel dat zij gratis kadastraal bericht en kadastrale kaart aanleveren. Dit betekent dat zij voor de taxateur veruit de goedkoopste zijn. Deze kosten komen er immers bij de andere validatie instuten nog boven op. Het verschil met het duurste en het goedkoopste instituut is dan maar liefst 24 euro exclusief BTW / 29,04 euro inclusief BTW!

Echter het NWWI heeft voor taxateurs ook grote nadelen, aangezien zij wel kadastrale berichten vragen voor mandelige percelen (niet nodig), een bijlage voor energielabel en hanteren hun eigen validatie regels terwijl ze dit in principe niet mogen doen. Deze zijn immers door STeNV vastgesteld en borgen de kwaliteit van het taxatie rapport. Daarnaast is het vaak zo dat zij vaak langere doorlooptijden hebben en een rapport van een taxateur onnodig kunnen laten wachten om pietleuterig nietszeggende verbetervoorstellen.  In dit geval zegt prijs dus ook niet alles.

Wij schrijven dit op 2 juli 2015. Onze inschatting is dat de overige validatie instituten als makke lammetjes achter het NWWI aanlopen en zo ook hun prijzen gaan verlagen.

Foto's met Datum / Eigen Referenties

Het is bijna 1 juli en dus is het weer tijd voor een wijziging in het taxatierapport. Deze keer zijn het 2 belangrijke wijzigingen:

1.  Aanleveren van 3 eigen refenties:

- De taxateur levert zelf 3 vergelijkingsobjecten aan en fixeert daarna zijn waarde en vraagt 2 modelwaarde rapporten op. Hieruit kiest hij 4 vergelijkbare objecten (ongeacht of hij deze zelf heeft uitgekozen). Zijn eigen objecten moeten in principe dichtbij het getaxeerde zijn gelegen en niet ouder zijn dan een jaar. Indien het anders is, moeten zij dit extra toelichten en / of een gecorrigeerde waarde in te vullen.

Banken krijgen de mogelijkheid om via het systeem van de validatie instituten met een directe link te kijken waar de referentie objecten op Google Maps liggen ten op zichte van het getaxeerde. De taxateur dient het dus zeer te onderbouwen indien de objecten verder weg zijn gelegen;

2. Datum in de foto:

- Helaas komt het nog regelmatig voor dat taxateurs niet ter plaatse gaan voor een interne opname

Als je de foto aanklikt en kiest voor details zie je
allerlei info over de foto en zo ook de
opnamedatum - Tip Taxatie

van de woning en eigen oude foto's gebruiken of die van verkopend makelaar. Gelukkig komt hier nu een eind aan. Tenminste voor de gevalideerde rapporten. Er komt een controle op de datum van de opname van de foto. Deze moet tenminste van de opname datum of later zijn. Wees niet bang dat je een nieuwe camera moet kopen, aangezien elke digitale camera de datum in de foto vastlegt. Je moet dus wel de datum in de camera goed zetten.

Eindelijk zijn er weer grote stappen gemaakt in het betrouwbaar maken van de taxatiemarkt. Het vak komt weer echt bij de taxateur te liggen. De geldverstrekker weet met de controle van de opname datum dat het in principe weer goed zit. Helaas is deze controle nodig doordat er af en toe aan de opname datums werden getwijfeld. Laten we hopen dat de taxatiemarkt hiermee weer wat transparanter wordt en fraude nog beter kan worden bestreden.

Goedkoopste hypotheek

Deze week stond er een leuk artikel over de tarieven van de hypotheekadviseurs in Nederland. In Friesland schijnt het tarief het laagst te zijn, en Brabant het duurst:

Nieuws artikel van Hypotheek adviseurs

Laat je goed adviseren als
je een huis gaat kopen door
een hypotheekadviseur,
aankoopmakelaar en / of een
taxateur

Maar laat ook hier duidelijk zijn, tarief zegt niet alles. Ga als je een hypotheek gaat afsluiten hier niet alleen door leiden. De kwaliteit is veel belangrijker. Je hebt niets aan haast werk omdat jouw hypotheek adviseur zo veel mogelijk moet draaien om uberhaupt een boterham te kunnen verdienen.

Je betaalt immers een hypotheek dertig jaar lang en het zou zonde zijn als je hiervoor te veel zou moeten betalen doordat je onvoldoende advies hebt gekregen. Daarom bespaar niet op een hypotheek adviseur, aankoopmakelaar en taxateur. Nu lijkt het veel geld, maar ik weet zeker dat het je duizenden euro's aan het einde van de rit kan schelen.

Een digitale aankoopmakelaar goed?

Een digitale makelaar die je huis verkoopt kunnen we ons nog voorstellen. Je betaalt in principe  voor een Funda advertentie en een klein beetje begeleiding.  Maar tegenwoordig is er ook een online aankoopmakelaar. Die gaat op zoek naar de wenswaardes van de verkoper. En dit wordt geacht de bodemprijs te zijn.

Een aankoopmakelaar is zeker
onmisbaar bij een appartement

Klopt dit? Neeee! We hebben al tweemaal gezien dat de kopers toch teveel betaalde voor hun huis.
En laat deze twee keer precies zijn waar wij juist de taxatie opdracht hiervoor ontvingen. Oftewel, de opdrachten terug gegeven. 

Dus mensen geloof ons ons: om tot een goed advies over te gaan als aankoopmakelaar, moet je echt binnen te zijn geweest. Laat je dus niet gek maken door wenswaardes of wat voor termen dan ook. Een online aankoopmakelaar KAN niet.  

Wil je echt advies als je een woning gaat kopen?  www.aankoopreus.nl 

#WijHelpenGraag

Belangrijke ontwikkelingen in taxaties en validaties bij corporatiewoningen (webinar)

Wij lezen en horen veel over taxeren en volgen het nieuws op de voet. Onlangs hebben wij deze webinar gevolgd met informatie over ontwikkelingen bij taxaties bij corporatiewoningen.

Taxeert u veel voor een woningstichting? Dan is het zeker een aanrader om even te kijken en deze met jullie te delen.

Link naar webinar op CorporatieNL

De taxateur wordt weer de baas

Eindelijk wordt de rol van taxateurs weer belangrijk. Laten we hopen dat het gezeik over de modelwaarde rapporten eindelijk tot het einde behoort. Altijd hoor je taxateurs klagen over slechte modelwaarderapporten.

U denkt nu vast modelwaarde rapporten? Een korte uitleg. Om een gevalideerd (nwwi) taxatierapport
te maken dient de taxateur zijn waarde te onderbouwen. Veelal werd dit niet gedaan, vandaar dat hier een systeem voor is bedacht: De modelwaarderapporten. In taxatierapport komen op basis van de door taxateur ingevoerde gegevens over de woning (inhoud, woonoppervlakte, woningtype en perceeloppervlakte) twee keer drie referentie objecten.

Aan de hand van deze referentie objecten gaat een computer berekenen wat de waarde van het object zou moeten zijn. Ingewikkelde systemen, die alleen de kenmerken beoordelen en hiermee gaan rekenen. Indien de getaxeerde marktwaarde minder dan 10 % afwijkt van de geleverde modelwaarde, hoeft een taxateur in principe geen commentaar te geven. Is de afwijking meer, dan moet de taxateur commentaar geven op de modelwaarde of eigenlijk op de geleverde referentie objecten.

Hier zit voor veel taxateurs de frictie. Het komt namelijk regelmatig voor dat een modelwaarde rapport meer dan 10 % afwijkt tov de marktwaarde maar dat de objecten wel allemaal in lijn liggen. (lijkt ons eenvoudig, geef kort commentaar op de objecten en het is onderbouwd) Het komt ook regelmatig voor dat de referentie objecten echt niet vergelijkbaar zijn, maar de afwijking minder dan 10 % is. Veel taxateurs zullen het hierbij laten en zetten geen commentaar in het taxatie rapport.

Het idee van de modelwaarderapporten is een uitdrukkelijke wens van de geldverstrekkers. Zo konden zij zien of de taxateur echt had getaxeerd, of de taxatie waarde naar de modelwaarderapporten had geschreven. Dit is onlangs al veranderd door de fixatie en nu staat er dus weer een grote verandering op stapel. De taxateur krijgt weer de macht over zijn eigen (nwwi) taxatie rapport.

De taxateur dient eerst drie referentie objecten aan te leveren, Hij vult zijn marktwaarde in en daarna vraagt hij de modelwaarderapporten op. Hij fixeert dan gelijk alle gegevens en kan dus niets meer aan passen. Uit de modelwaarderapporten kiest hij 4 objecten die hij bruikbaar acht (ook al heeft hij deze zelf toegevoegd en voorziet deze van commentaar. De 2 niet bruikbare huizen worden niet in het taxatierapport getoond. Dit om het gezeik te voorkomen.

Het enige nadeel wat wij zien is dat de gegevens gefixeerd worden op het moment van het opvragen van de modelwaarderapporten. Het gaat dan niet om de waarde want dat is akkoord. Echter de taxateur kan eventuele schrijffouten niet herstellen. Hiervoor dient met het validatie instituut contact opgenomen te worden om de fixatie eraf te halen.

Gelukkig hadden wij al Taxatiereus al een vooruitziende blik en leveren onze taxatierapporten al bijna op deze manier aan. Onze taxateurs leveren altijd (tenminste) drie goed onderbouwde referentie objecten aan. Hen hoort u dus niet klagen over deze wijziging. U wilt toch graag zeker weten dat de getaxeerde marktwaarde klopt?

Modelwaarderapport leveranciers:
Calcasa
NBWO
MIDAS 
Ortec
VBO (zij zijn bezig met een modelwaarderapport voor taxatie, wellicht een beetje te laat gezien de meest recente ontwikkelingen)


Taxatie rapport nodig? Vraag deze nu hier eenvoudig aan. 

Valkuil voor het verhuizen naar een andere plaats

De woningmarkt trekt weer aan. De NVM Open Huizendag was weer een groot succes met ca. 150.000 bezoeken aan de deelnemende woningen. Wellicht heeft u ook enkele huizen bekeken en zit er iets interessants tussen. 

Wat ons de laatste tijd verbaast is dat er regelmatig woningen "te duur" worden verkocht. Kan dit nog? Jazeker. De truc is eenvoudig: zoek iemand van buiten uw woonplaats. Zij kennen de markt doorgaans niet en onderhandelen doen ze zelf. Een makkie dus voor eigen verkoopmakelaar. 

Laatst hebben wij ook zo een geval aan de hand gehad. Wij werden gevraagd om een taxatie rapport te maken voor een huis wat onze opdrachtgever had aangekocht. We hebben de opname van het huis verzorgd en nemen contact op met onze opdrachtgever. Hij vraagt ons wat het huis waard is en we geven het bedrag door. Wat? Zo laag? Dat klopt toch nooit??? We hebben het huis gekocht voor 25.000,-- meer! 

We hebben het uitgelegd en onderbouwd aan de hand van een aantal referentiewoningen en werd het de koper duidelijk. Helaas wilde hij het huis toch heel graag hebben. Hij zocht een andere taxateur die het bedrag wel op papier zou zetten. Wij hebben hem veel succes gewenst met zijn domme beslissing. Het huis staat inmiddels op Verkocht op Funda. 

Gaat u dus een huis kopen in een andere plaats waar u niet geheel bekend bent? Het loont altijd om een plaatselijk bekende aankoopmakelaar in te schakelen. Zij kunnen u heel veel geld besparen. Mocht u toch eigenwijs zijn? Maak dan in ieder geval gebruik van het Kadaster om verkoopgegevens uit de omgeving boven water te krijgen. 

Heeft u nog vragen? Wij helpen graag.

NVM Open Huizen Dag

Deze zaterdag (28 maart) is het weer de landelijke NVM Open Huizen Route. Een mooie gelegenheid om weer eens lekker rond te gaan kijken bij verschillende woningen.

Hierbij een aantal praktische tips:

- Weet wat je kunt lenen, zodat je je eigen niet lekker gaat maken met veel te dure huizen. Vele hypotheekadviseurs en banken zoals de Sns, Rabobank en de ABN Amro hebben inloop ochtenden op de Open Huizen Route;

- Plan van te voren een route met welke huizen je wilt zien;

- Maak een lijstje met zaken die je belangrijk vind in een huis en loop deze tijdens de bezichting goed door;

- Neem een pen en papier mee zodat je het e.e.a. kunt opschrijven of wellicht kun je een aantal foto's nemen (uiteraard wel met toestemming van de verkoper). Je gaat meerdere woningen bekijken en weet bijvoorbeeld na de derde woning niet meer hoe de keuken er bij het eerste huis er zag. Dat was toch die ene zonder vaatwasser? Of was dat nou bij het tweede huis?;

- Kijk bij de huizen vooral naar de ruimtes en niet naar de spullen die er in staan. Heb je hier voldoende aan voor nu en de toekomst?;

Heb je daadwerkelijke interesse in het huis? Ga nog eens kijken met een aankoopmakelaar. Hij kan je helpen met het bouwkundige en juridische gedeelte. Denk niet te snel dat het geld kost, want in bijna alle gevallen levert dat juist geld op. Hij beschermt je tegen valkuilen en weet waar eventuele verborgen gebreken zouden kunnen zitten.

Neem wel een echte aankoopmakelaar  mee. Er zijn namelijk mensen die beweren dat je een huis kunt aankopen als je er niet bent geweest. Op zoek gaan naar de wenswaarde noemen ze het. Grote onzin dus. Als je een aankoopmakelaar inschakelt, neem je er echt een mee. Dan weet je waar je over praat en waar de +/- punten in het huis zitten. Zo wordt de kans dus groter dat je niet voor verborgen gebreken komt te staan.

Wil je alvast weten wat het huis globaal waard zou moeten zijn dan kun je natuurlijk altijd gebruik maken van onze gratis Woningscan. Gewoon handig en leuk om te kijken of de gehanteerde vraagprijs realistisch is en wat eventueel een goed openingsbod zou kunnen zijn.

Maar vooral het allerbelangrijkste, geniet van deze dag! Maak het gezellig met de verkopers. Je gaat immers voor een nieuw "thuis" kijken...

Gratis woningscan

Stel je gaat een huis kopen. Je hebt er heel zin in en weet niet wat een goed openingsbod is. Wij helpen je graag met onze gratis woningscan. Een duidelijk en helder verslag met wat de woning waard is, wat de sterke punten zijn en waar je eventueel nog op moet letten. Het uitgangspunt is de presentatie op Funda.

Vraag nu een gratis woningscan aan voor de aankoop

Uiteraard kunt u ook van deze dienst gebruik maken als u een woning wilt verkopen.  U weet dan
direct hoe de woning in de markt ligt en wat een realistische vraagprijs zou zijn. Wees zo eerlijk mogelijk om tot de meest realistische waarde te komen. U heeft er immers niets aan dat de waarde te hoog is.

Vraag nu een gratis woningscan aan voor de verkoop

Staat uw huis al langere tijd te koop en nog geen succes? Wij helpen u graag met een second opinion en verkoopadvies.