Alleen de taxateur kan zichzelf redden

Met steeds groter verbazing volgen wij de taxatie discussie en we staan aan de vooravond van grote veranderingen in de wondere wereld van woningtaxaties. Onze mond viel open toen we de reactie van het NWWI zagen op een woningtaxatie voor een corporatie.

En het ergste is dat ze nog gelijk hebben ook. Als de taxateur zijn rapport goed onderbouwd kan hij alles op papier zetten. Een voorbeeld voor een taxatie in Breda:

Referentie objecten taxatie Breda in Midas:
- Tussenwoning;
- Perceel tussen 125 / 175 m2
- Bouwjaar tussen 1960 / 1970
- Inhoud tussen 325 / 375 m3

Vanaf de periode van 1 januari 2016 zijn er in Breda 43 woningen verkocht die voldoen aan deze criteria. De goedkoopste woning is verkocht voor 134.000,-- en de duurste voor 309.000,-- euro. (dan is de zoekoptie al zeer beperkt en het vergelijkbare aanbod is vele malen groter als je de variabelen nog iets ruimer zet!)

Dan komt toch weer de beroepsethiek van de taxateur om de hoek kijken. Qua kerngegevens en type zijn dit allemaal zeer goed vergelijkbare woningen. Waar zit dan het verschil in? Met name afwerking, maar uiteraard de LOCATIE. Echter als een taxateur een hogere waarde nodig heeft (omdat zijn opdrachtgever dit verlangt of geen plaatselijke kennis heeft), dan kan hij dus maar kiezen. Hij moet alleen verklaren dat de woning in een gelijksoortige wijk ligt en soortgelijkig is afgewerkt.

Validatie instituten

Gelukkig zijn er de validatie instituten om dit dit te ondervangen. Maar helaas! Zo werkt het niet. De taxateur kan zeker in dit voorbeeld aannemelijk maken dat het een zeer goede referentie is en dat zijn waarde dus klopt. Een validatie instituut is immers plaatselijk niet bekend en controleert het taxatierapport op aannemelijkheid en of het juist is ingevuld. Ook al is de validatiemedewerker wel plaatselijk bekend, dan is hij nog niet in het huis geweest. Hij kan er hooguit een extra vraag over stellen. Het is geen hertaxatie. 

Maar wat dan? 

Helaas is er vooralsnog weinig tegen te doen. Validatie wordt als heilig middel gezien, maar "De Monitor"  heeft aangetoond dat dit ook niet zaligmakend is. Er werd vanuit het NWWI geopperd dat ze meer macht willen hebben. Maar ook dit is zeer vreemd, want 1 van de twee taxateurs heeft het meeste gelijk. En wie bepaalt er welke taxateur gelijk heeft? Dat kan echt niet iemand doen vanaf achter zijn bureau. 

Willen ze die hogere waarde dan niet "goedkeuren" omdat er een ander rapport ligt die lager ligt? De commerciele validatieinstituten gaan hier soepeler mee om want ook hier speelt een belang en dat is winst maken. Er zijn dus ondanks het Centraal Register Taxaties diverse uitwijk mogelijkheden. Een andere taxateur kan immers een ander inzicht hebben (de zelfde taxateur kan niet twee maal het zelfde rapport uitbrengen met 2 verschillende waardes dus deze worden altijd geweigerd). 

Als de moraliteit van de taxateurs niet snel veranderd, dan zullen geldverstrekkers op zeer afzienbare tijd gaan grijpen naar alternatieven zoals modelmatige waarde rapporten. Door alle "Big Data" zeggen ze dat ze zeer betrouwbare rapporten kunnen maken. Zolang er altijd een taxateur te vinden is om een bepaalde veel te hoge waarde op papier te zetten wordt de taxateur langzaamaan buiten spel gezet. En dat hebben ze dan zelf een beetje gedaan... 

Taxatie discussie

De discussie omtrent het taxeren is in volle gang. Deze wordt al een tijdje gevoerd en de uitzending van de Monitor heeft het verhaal compleet gemaakt. Het blijft namelijk een mooi iets.

Wat is nou de marktwaarde? 

Wat wordt er namelijk verstaan onder de marktwaarde? Deze definitie stamt uit het EVS en staat in het taxatierapport:

Waarderingsgrondslag Onder Marktwaarde wordt verstaan: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 

Het blijft dus een schatting wat een bereidwillige koper en verkoper bereid zijn om een woning te kopen / verkopen. Maar ja hoe bepaal je die waarde in een markt die op hol is geslagen?

Voorbeeld:

Stel dat je in een straat een woning moet taxeren waarin de transactiesommen allen in de voorgaande transactie die  liggen tussen grofweg 125.000,-- / 135.000,-- kosten koper. Je krijgt de opdracht een om een vergelijkbare woning te taxeren die is verkocht voor 158.500,-- kosten koper. Het enige verschil is dat deze voor deze woning 35 man is afgekomen waarvan er 10 een bieding hebben gedaan die liggen tussen 150.000 / 160.000,-- Dan is dit toch ook de marktwaarde? Of moet je als taxateur dan vasthouden aan de eerdere transacties?

Verkoopmakelaars hebben hun praatjes altijd klaar en er zitten aardige "gladde jongens" tussen. Daar telt 1 ding bij en dat is courtage. Die jongens krijgen bijvoorbeeld nog een stenen zwemvest verkocht. Het is dus anders als een eenling uit een geheel andere woonplaats komt en te veel voor een woning betaalt. Hier moet de taxateur dus hard op de rem trappen.

VBO taxateur -- SWOT analyse

Vandaag viel ik achterover van verbazing. VBO adviseert hun leden om het volgende in hun taxatie rapport op te nemen als een bedreiging in de SWOT analyse:

- Bij het taxeren van vastgoedobjecten is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. 
- Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het object. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: 
· Onzekere marktomstandigheden, zoals economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit; 
· Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; 
· Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; 
· Algemene taxatie onnauwkeurigheid.

Oftewel als we dit lezen in een taxatierapport is het compleet waardeloos! Ze zeggen eigenlijk wij kunnen niet taxeren, dus kijk maar wat je met dit rapport doet. Wij nemen geen enkele verantwoordelijkheid voor ons taxatierapport.

Laat dit stoppen

VBO haalt hiermee het vak van taxateur volledig onderuit. Laten we hopen dat de validatie instituten zoals NWWI, TaxateursUnie of I validatie korte metten mee maken. Of dat geldverstrekkers dit volledig "afschieten".

Laat het helder zijn dat taxateurs die voor ons taxeren en deze onzin in hun rapport durven te zetten geen enkele opdracht meer krijgen. Wij staan voor kwaliteit en voor taxateurs die volledig achter hun taxatierapport kunnen staan.

Heeft u een betrouwbaar taxatie rapport nodig? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag!

Taxatie De Monitor

Daarnet het programma van de Monitor zitten kijken over de taxateur. Dit geeft een goed beeld van de huidige taxatie markt en de taxateur. Zoals Frits Markus het vertelde zo zou het moeten zijn. De realiteit is helaas  anders.

Waarom laten taxateurs zich leiden? 

1.) Een belangrijke oorzaak ligt bij de banken.

Voorbeeld:
Een woning wordt verkocht voor 250.000,-- kosten koper. Er komt een taxateur langs om de waarde vast te stellen. Deze taxeert de woning op 245.000,--. De bank zegt tot dit bedrag verstrekken wij een financiering (risico afdekking), de overige 5.000,-- moeten de mensen met eigen middelen in brengen.

In veel gevallen gaat de koop niet door want de 5.000,-- en overige bijkomende kosten kunnen ze niet betalen. Dus dag deal, dag hypotheek. De taxatie waarde zal in veel gevallen dus op tenminste de koopsom liggen of net iets hoger.

2.) De taxateur is afhankelijk van de opdrachtverstrekker.

Dit is vaak de hypotheek adviseur. Ze krijgen van bepaalde partijen redelijk veel opdrachten. Dus veel omzet. Men is vaker geneigd om de gevraagde waarde te schrijven omdat ze anders geen opdrachten meer krijgen en dus deze omzet mis lopen.

3.) Het NWWI.

Taxatierapporten worden gevalideerd. De grootste partij is hierin het NWWI. Zij controleren het taxatierapport op de inhoud en onderbouwing. Op het moment als er een koopakte in zit (bij bijvoorbeeld een verkoop door een professionele opdrachtgever), of de taxatie waarde ligt boven de vraagprijs of Funda krijg je als taxateur de vraag om dit extra te gaan toelichten in het taxatie rapport. Terwijl je als taxateur volledig onafhankelijk taxeert dus je zelf niet laat leiden door een koopsom of vraagprijs. Er zijn namelijk situaties denkbaar dat een vraagprijs laag is ingezet omdat de verkoper er van af moet. Veel taxateurs denken dan ook dat ze de exacte koopsom moeten taxeren omdat het anders niet geaccepteerd wordt door de bank (mede bang gemaakt door het NWWI).

4.) De taxatiebureaus

Ze accepteren taxatie opdrachten van taxatiebureaus. Deze betalen de taxateur een klein bedrag voor zijn werkzaamheden (varierend van 130.-- tot 160,-- euro). De kortste weg is dus de koopsom op papier te zetten, een Funda tekst te kopiëren en er van uitgaan dat de verkopend makelaar de woning heeft opgemeten. De rest is in het taxatierapport met 'Macro's" standaard ingeregeld en mag verder absoluut geen tijd kosten.

Ook hier geldt weer sommige taxateurs zijn qua omzet afhankelijk van dit soort bureaus en doen wat ze zeggen. Anders krijgen ze geen opdrachten meer.

5.) Beroepsethiek

Helaas zijn er nog taxateurs en Financiele adviseurs die het met de beroepsethiek niet zo nauw nemen. Een veel te hoge hypotheek wordt onderbouwd met een taxatierapport. Helaas hebben we al eens meerdere malen meegemaakt dat een hypotheek adviseur rond belde met de vraag om een bepaalde hoge waarde op papier te zetten. Zo niet, dan gaan we naar een ander. En ze vinden altijd een taxateur die het op papier zet.

Oplossingen voor de taxatiemarkt:

Die zijn niet zo snel gevonden. De banken kunnen beginnen door een percentage afwijking te accepteren van de getaxeerde marktwaarde. Sommige geldverstrekkers gaan inmiddels ook al akkoord met modelwaarderapporten. 

Particulieren moeten beseffen dat een super goedkope taxatie niet kan. Dus als je rond belt naar makelaars en die rekenen allemaal bedragen tussen 400,-- / 600,-- euro en je vindt er 1 die het voor 237,50 doet inclusief alle kosten (via bijvoorbeeld taxatievergelijk), dan kun je er niet veel van verwachten.  

De beroepsethiek zal bij een gedeelte van de taxateurs  (en financiële adviseurs) moeten veranderen. Laat je beroep als taxateur in ere! 

Tot slot:

Taxeren is geen exacte wetenschap. Als een verkopend makelaar bij je langs komt geeft hij ook vaak een waarde af die ergens tussen bijvoorbeeld 185.000 / 195.000 ligt gebaseerd op recente verkopen in deze buurt. De vraagprijs zal vaker nog iets hoger liggen. De taxateur zal de trekker overhalen en moet een bedrag op papier zetten. Die zal als het goed binnen deze range vallen. 

Het beeld wat geschetst werd bij de Monitor is niet heel rooskleurig. Maar gelukkig zijn er nog veel taxateurs die wel hun werk serieus nemen. Die zullen het ook aangeven als de koopsom te hoog is. Een slimme consument of hypotheekadviseur zal de koop om deze reden afblazen. Een naïeve consument of slechte hypotheekadviseur zal zoeken naar een taxateur die het wel op papier zet.

Opdrachtvoorwaarden taxatie

1 oktober is het zover, dan worden de opdrachtvoorwaarden ingevoerd voor een opdracht van een taxatie. Een volgende stap in de professionalisering van het taxeren van onroerend goed.

Goede ontwikkeling?

Is dit een goede ontwikkeling? Eigenlijk vinden wij van wel. Het wordt eindelijk voor consument inzichtelijk wat er voor een taxatie wordt betaald. Daarnaast is het verplicht om de factuur aan de taxateur te betalen. Hiermee worden eindelijk de dubieuze taxatie bureaus buiten spel gezet. Gelukkig deden wij hier al niet aan mee. Wij verbinden immers taxatie opdrachten aan taxateurs. 

Uiteraard zijn er ook een aantal minpunten aan de voorwaarden. Het slaat wel weer heel erg door. Voor een opdracht tot dienstverlening van een verkoop tekent een opdrachtgever 3 pagina's, voor een taxatie opdracht zijn het er 9. Je gaat als taxateur een hele hoop verklaren.

Het grote probleem zien wij in de werkbaarheid van de voorwaarden. Je stelt de voorwaarden op, laat de opdrachtgever de voorwaarden tekenen of een digitaal akkoord geven. Mocht er naderhand iets wijzigen, dan dien je als taxateur de opdrachtvoorwaarden aanpassen en weer een akkoord van je opdrachtgever verkrijgen. En dit geld voor iedere (kleine) wijziging.

Gevaar bij het NWWI

Vanuit de praktijk weten we dat taxateurs zeer gemakzuchtig kunnen werken. Een aantal zitten al lange tijd in het vak toen de banken bij wijze van spreken een berekening achterop een bierviltje nog accepteerde. Bij het invoeren van een taxatie opdracht worden de opdrachtvoorwaarden gemaakt en gekoppeld aan het taxatie rapport. Eigenlijk wijzigt er  dus niets aan het huidige traject. 

Echter als je de digitale handtekening zet, verklaar je dat je in je dossier de getekende opdracht hebt. Of tenminste het digitale akkoord. Wij weten zeker dat er een aantal taxateurs zullen denken dat zal allemaal wel. Maar als je dit niet hebt, of een eigen versie die afwijkt van de voorwaarden die aan het rapport zijn gekoppeld heb je als taxateur een probleem.

Controle NRVT dossiervorming

Het NRVT mag namelijk volgens het reglement de taxateurs controleren op het taxatiedossier (artikel 14.4). Als ze onvolkomenheden vinden, dan kunnen er sancties worden opgelegd. Dit betekent dus ook afwijkingen in de twee opdrachtvoorwaarden. Of als er tussentijds wijzigingen zijn geweest. (bijvoorbeeld het toevoegen van een verbouwing) het is maar dat u het weet. 

Laten we er gewoon lekker mee gaan beginnen! Dan gaan we zien hoe het allemaal gaat lopen! 

Huis kopen op de veiling

Huis kopen op veiling waar moet je rekening mee houden? 

Veilingkosten:

- De veilingkosten. Deze bestaan uit honorarium Notaris en de kadastrale recherches. Houd rekening met een bedrag wat ligt tussen de 3.500,--  / 5.500,-- euro. 

- Uiteraard komen hierbij nog de kosten van de overdrachtsbelasting bij: 2% bij particulier onroerend goed of 6% bij zakelijk onroerend goed (denk hierbij bijvoorbeeld aan een woon / winkelpand);

- Tot slot zijn er nog de ontruimingskosten. Het kan namelijk zijn dat de woning nog bewoond is door de eigenaar of door huurders. Deze zul je uit het huis moeten zetten. Dit is sterk afhankelijk van het grote van het onroerend goed (Hou grofweg rekening met 2000,-- / 5.000,--, maar ook dit kan variëren)

Overige belangrijke zaken bij het kopen van een huis op de veiling:

- Op de veiling zitten veelal handelaren en mensen van de bank. Het is echter ook mogelijk om via het internet te bieden. Schrijf u op tijd in om kans te maken op de woning;

- In principe is de eigenaar / hypotheekgever verplicht om medewerking te geven aan bezichtigingen. Dit is conform de nieuwe wetgeving van 1 januari 2015;
- U koopt de woning zonder enig voorbehoud. Dus ook niet van financiering. Je moet dus kapitaalkrachtig zijn, of een zekerheidstelling van een geldverstrekker; 

- De woning kan volledig intern gesloopt zijn. Hou dus rekening met modernisatie;
- Het kan voorkomen dat de woning (illegaal) verhuurd is. Je dient zelf de huurder er uit zetten;

- De eigenaar kan ook in zijn huis blijven zitten, zie hierboven;
- Laatst hadden wij een taxatie bij iemand die een woning via een handelaar had gekocht die de woning op de veiling had gekocht. Zij kreeg in het eerste jaar nog regelmatig bezoek van deurwaarders en boze betalingsbrieven. Deze waren uiteraard niet voor  haar, maar het kan vervelend zijn.

Overigens is het ook mogelijk om voorafgaand van de veiling een onvoorwaardelijk bod uit te brengen op de woning. Informeer naar de mogelijkheden bij de notaris of veilinghuis. 

Gelukkig zijn er diverse makelaars die u kunnen begeleiden bij de aankoop van een woning op de veiling. Laat u goed informeren! 

NVM Meetinstructie gebouwgebonden buitenruimte

Deze week spraken wij 2 collega makelaars over de meetinstructie. Heel toevallig ging het bij beide nvm makelaars over de gebouwgebonden buitenruimte bij een normaal woonhuis.

Casus makelaar 1: 

Die had een woonhuis met balkon. Volgens haar is dit geen gebouw gebonden buitenruimte. Dat kan alleen maar bij een appartement. 

Het antwoord: Nee hoor! Dit hoort wel bij de gebouwgebonden buitenruimte volgens de Nvm meetinstructie. De regel is namelijk als het vastzit aan het woonhuis is het gebouwgebonden buitenruimte.

Casus Makelaar 2:

Deze makelaar had een woning met een carport. Hij zei het zelfde als de andere makelaar. Nee hoort er niet bij want dat kan niet bij een woonhuis.

Het antwoord was ook in dit geval: Ja hoor! Deze hoort er wel bij. De meetinstructie is hier helder in: Een carport waarvan de dakconstructie is verbonden met de woning wordt gerekend tot de gebouwgebonden buitenruimte.

En dat was hier dus ook het geval. Het validatie instituut had in deze dan toch gelijk.


Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Brexit en het taxatierapport

De ontwikkelingen van de "Brexit" is dat ook van belang in de taxatiewereld? Dit zou namelijk van grote invloed kunnen zijn. Stel dat alles weer als een kaartenhuis in elkaar gaat storten? Of zou het allemaal wel meevallen?

Deze week kwam namelijk ook een bericht naar buiten dat het hooggerechtshof de ABN Amro vrij heeft gesproken nadat een klant die in de problemen is gekomen door de flinke waardedaling van zijn woning deze bank hiervoor aansprakelijk had gesteld. Volgens de rechter kunnen de prijzen stijgen, maar ook dalen. Dat is immers een risico. Maar blijft dat ook zo? 

Onze tip: neem het in ieder geval wel mee in het taxatierapport. Je kunt dit namelijk zien als een mogelijke macro economische bedreiging  in je swot analyse, conform het nieuwe Blue Book 2016 van de EVS. Als je dit als taxateur in je taxatie rapport opneemt heb je in ieder geval aan je verplichting voldaan en is het risico weer bij de geldverstrekker alsmede de klant gelegd. 

Bijzondere uitgangspunten van een waardering

Vandaag ontvingen wij een nieuwsbericht vanuit een collega taxateur over bijzondere uitgangspunten van een taxatierapport. Maar wij vragen ons af, wat in de meeste gevallen hier het nut van is.

Het gaat dan in principe om het aantreffen van de toestand bij de waardepeildatum. In principe is dat volgens de EVS de enige en juiste benadering. In theorie kunnen wij ons hier in vinden, maar zetten hier wel grote vraagtekens bij wat de toegevoegde waarde is voor de opdrachtgever en geldverstrekkers.

Voorbeeld 1 Waarde in verhuurde staat:

Waarde in verhuurde staat bij koop aan zittende huurder

- Stel een huurder gaat de woning kopen die hij van de woningstichting huurt. "Vroeger" zette je de
waarde leeg en ontruim en vrij van huur en gebruik in het taxatierapport. Dat is immers het uitgangspunt voor het verkrijgen van de financiering. 

In de nieuwe situatie dien je dus als taxateur de marktwaarde in verhuurde staat opnemen (uiteraard inclusief berekening etc.) en een marktwaarde met een bijzonder uitgangspunt zijnde leeg en ontruimd en vrij van huur. 

Voor de geldverstrekker is de marktwaarde in verhuurde staat volledig overbodig. De consument geeft immers de opdracht voor de taxatie, om een financiering te verkrijgen als hij het eigendom over de woning krijgt. Als hij deze financiering namelijk niet krijgt dan blijft hij het huis gewoon huren. 

Voorbeeld 2 Agrarische bestemming:

Het komt steeds vaker voor dat oude boerderijen in particuliere handen komt. De bedrijfsactiviteiten worden dan niet voortgezet en de bestemming wordt gewijzigd naar "wonen". "Vroeger" taxeerde je de woning dan met de marktwaarde van de gewijzigde bestemming.

In de huidige situatie moet je de woning dus in de staat en bestemming taxeren zoals je deze op de
waardepeildatum aantreft. Dus (vaak) als bedrijfswoning of bijvoorbeeld de agrarische bestemming, 

De taxateur dient echter wel rekening te houden met de brief van de gemeente dat er een bestemmingswijziging aan de orde is. (wat deze zin betekent dat vragen wij ons serieus af!) 

De tweede waarde met bijzonder uitgangspunt is dan de woning met bestemmingswijziging naar wonen. Ontzettend vaak zie je dat er in de koopakte staat dat de transactie alleen doorgaat als deze omzetting geëffectueerd wordt. De eerste waarde is dan dus ook niet meer van toepassing. 

Dit voorbeeld is voor vele taxateurs een gevalletje heel glad ijs. De waardering van een bedrijfswoning of agrarische bestemming is namelijk helemaal anders dan een normaal particulier woonhuis. Als je deze waarde als taxateur dus op papier gaat zetten terwijl je er niet zoveel verstand van hebt en het gaat mis, dan ga je voor gaas. En je beroepsverzekering zal dit niet dekken.

Vraagje aan de taxateurs

Wij zijn echt benieuwd wat u van deze ontwikkelingen vind. Maakt dit het werk juist leuker, of bent u van plan om af te haken?

Appartement voor 25 miljoen Euro

We weten dat de woningprijzen in Amsterdam al door het dak gaan, maar het wordt nog gekker! Men is bezig om de Bijenkorf welke is gelegen op de Dam om te bouwen tot super gave appartementen met een oppervlakte van 118 tot 1.230 vierkante meter. Er worden er in totaal 14 gerealiseerd.

Woningprijzen

De prijzen van de appartementen varieeren van 1.1 miljoen tot 25 miljoen Euro voor het grootste penthouse! Maar dan heb je ook wat. Volgens de verkopend makelaar van Christies, krijgen de eigenaren een vijfsterrenservice aangeboden bij aanschaf van een woning. Denk hierbij aan parking, conciërge, catering, privébutler, wasserij en beveiliging. Dit is toch super gaaf? De interesse schijnt al volop aanwezig te zijn! 

Wordt u de overbuurman van onze koning? 

NVM begint met pilot online bieden

De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) gaat vanaf 2 mei in de steden Amsterdam en Groningen van start met de pilot ‘NVM Online Bieden’. Hierbij hebben potentiële kopers de mogelijkheid om via een online platform gedurende een vooraf bepaalde tijdsperiode een bieding uit te brengen op een woning. De pilot ‘NVM Online Bieden’ loopt tot en met 30 juni 2016.

Via ‘NVM Online Bieden’ kunnen de geïnteresseerde kopers zien wat andere gegadigden over hebben voor de woning. Vervolgens kunnen zij hun bieding aanpassen. Het totale biedingsproces wordt door de introductie van ‘NVM Online Bieden’ transparanter.

Momenteel leveren woningzoekenden op de overspannen woningmarkt in Amsterdam en Groningen

hun bod vaak blind bij een makelaar in. De bieder heeft geen idee hoeveel andere bieders er zijn en hij weet ook niet of zijn hoge bod leidt tot het aankopen van de gewenste woning. Het online biedingssysteem moet aan deze situatie een eind maken.

“NVM Online Bieden komt voort vanuit de hectiek bij het biedingsproces”, zegt Sven Heinen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). De MVA is de grootste afdeling binnen de NVM. “Het biedverloop wordt inzichtelijker. Het komt voor dat mensen in Amsterdam hun huis voor vier ton verkopen, terwijl de vraagprijs drie ton was. Het blinde gaat er nu van af. Het wordt voor mensen duidelijk dat er geen spelletjes worden gespeeld. Sommige potentiële kopers denken dat namelijk. Door het proces inzichtelijk te maken, haal je die angel eruit.”

NVM Online Bieden wordt één van de instrumenten voor de verkopers. “Het is een wens die we vanuit de consument invullen, maar de verkoper moet zelf beslissen of hij gebruik gaat maken van dit biedingssysteem”, aldus Heinen.

“Via zo’n biedingssysteem kan iedereen zijn zegje doen en mensen kunnen op andere gedachten komen, als zij de biedingen online zien”, zegt Jan Palland, voorzitter van de NVM-afdeling Groningen. “De ‘gekke bedragen’ gaan er door zo’n systeem uit. Met die bedragen zijn wij als makelaars ook niet blij. Hierdoor komt er alleen maar gebakken lucht in de markt en daar zit niemand op te wachten.”

Palland: “NVM Online Bieden hoort niet standaard bij de verkoop, je kunt ervoor kiezen. Je kunt deze methode ook op een later tijdstip inzetten. Het zal voornamelijk worden gehanteerd bij panden waar veel belangstelling voor is, maar ik zie daarnaast de mogelijkheden om het in te zetten in een wat ruimere markt.” De NVM gaat gedurende de pilotfase de betrokken woningverkopers en potentiële kopers (de bieders) ondervragen naar de ervaringen met het systeem. Na afloop zal de NVM met de deelnemende makelaars de pilotfase gaan evalueren.

Wij zijn benieuwd hoe dit gaat lopen. Gaat dit de transparantie terug brengen? Laat je als koper in ieder geval begeleiden door een aankoopmakelaar. Dat geeft je de zekerheid dat je niet teveel gaat betalen voor een woning. 

Geldigheidsduur van een taxatierapport naar 2 jaar?

Sinds vorig jaar is er het Centraal Register Taxaties. Zodra een taxatierapport wordt geaccepteerd door de taxateur wordt er een verslag vastgelegd en aan het taxatie rapport toegevoegd. Uit deze registratie blijkt of de woning in de afgelopen 6 maanden reeds is getaxeerd. De validatie instituten controleren hierop. Als blijkt dat u de woning hebt getaxeerd voor bijvoorbeeld een andere opdrachtgever, dan mag u in principe de woning niet nogmaals taxeren. Of er moet "een transactie tussen" hebben gezeten.

Wat mag bijvoorbeeld niet:

- Getaxeerd voor bijzonder beheer --> daarna voor koper (u heeft de taxatie immers opgesteld om
de geldverstrekker een "verkoopbeslissing" in handen te geven.  U heeft ten minste de schijn van belangeverstrengeling tegen)
- Getaxeerd voor woningstichting --> daarna voor de koper (Idem zoals hierboven, alleen hier blijkt de betrokkenheid al meer uit. Een woningstichting mag immers NIET verkopen zonder een gevalideerd NWWI taxatie rapport)
- Getaxeerd voor de financiering van de verkoper --> daarna voor de koper (dit is het meest grijze gebied, maar u heeft in ieder geval de schijn van belangenverstrengeling tegen. De waarde voor een financieringsaanvraag van de verkoper is vaak hoger dan bij een normale transactie.)

In het nieuwe taxatierapport en de EVS wordt deze regel in principe uitgebreid. Je mag als taxateur in het afgelopen 2 jaar niet betrokken zijn bij de Verkoop / aankoop of taxatie van het object. Deze regel geldt ook voor als je eerst bij een ander kantoor hebt gewerkt, het is immers op taxateur niveau.

Hertaxatie Bijzonder beheer

Bij Bijzonder Beheer komt het regelmatig voor dat er een "hertaxatie" plaats vind binnen een kortere
periode. In principe zou dit volgens de nieuwe regelgeving een andere taxateur moeten zijn. Op zich is dit logisch want de eerste taxateur zal hoogstens de waarde enigzins bijstellen. Ook al heeft hij het de eerste keer verkeerd gezien.

Wij zijn benieuwd hoe vooral de geldverstrekkers hier mee omgaan. Gaan zij hier streng op controleren? De termijn van 6 maanden komt hiermee dan toch een beetje te vervallen. En wanneer is het plausibel?  Er is ook nog geen rechtspraak over. Hoe gaat een rechter of tuchtcommissie er straks mee om als de taxateur toch eerder bij de transactie is betrokken? Gaat dit dan tegen hem spreken? Wordt er dan getwijfeld aan zijn onafhankelijkheid?

Overigens hoeven taxateurs door deze regel niet bang te zijn voor minder taxatie opdrachten. De opdrachten rouleren nu alleen meer onder de taxateurs. Het biedt ook weer kansen om dat bijvoorbeeld bij woningstichtingen een aantal vaste taxateurs zijn. Deze groep moet dan ook uitgebreid worden. Dus taxateurs ga hier goed mee om ;-))

SWOT Analyse Taxatie rapport 2016 deel II

We zijn nu een week verder en de SWOT analyse in het taxatie rapport 2016 heeft veel losgemaakt. Dit was uiteraard ook te verwachten aangezien het een grote verandering betekent voor taxateurs. Ze waren eindelijk net gewend aan het model van 2013 en nu krijgen ze weer een grote verandering.

U kent de woningmarkt als taxateur
en wijst uw klant de weg

Ons inziens heeft de SWOT analyse wel degelijk een toegevoegde waarde. Wellicht nu nog niet direct, maar de regelgeving voor het verkrijgen van  financieringen worden strenger en geldverstrekkers en hypotheekadviseurs moeten een weloverwogen risico analyse voor de klant maken. Een SWOT analyse geeft toch een beeld hoe de woning in de markt ligt en of hier kansen en bedreigingen  liggen.

De vervolg vraag is dan uiteraard gelijk gaan geldverstrekkers nog financieringen verstrekken als de taxateur echte bedreigingen of grote zwaktes letterlijk in zijn rapport gaat vermelden (denk bijvoorbeeld aan het aardbevingsgebied in Groningen en omgeving of wellicht toekomstige schaliegas boringen elders in het land). Of gaan ze hiervoor een risico opslag voor vragen? Het zijn allemaal vragen die gaande weg opgelost gaan worden.

Wij blijven erbij dat er niet te ingewikkeld gedaan moet worden over het invullen van de SWOT analyse. Hou de regel aan dat het onderdeel Sterkte / Zwakte direct gerelateerd aan het huis of taxatie object is en de Kansen / Bedreigingen direct gerelateerd aan de woningmarkt waarin het huis is gelegen. Je geeft een objectieve mening over de woning en de woningmarkt. Zo moeilijk kan het toch niet zijn?

En voorbeelden om een SWOT analyse in een taxatie rapport in te vullen geven we niet. Bedenk deze maar lekker zelf taxateurs. Jij bent degene die zegt dat hij de marktkennis heeft en deze kan vertalen in een glas helder taxatie rapport. En als ze er niet zijn, geef dat ook aan. Want dat is ook een optie...

Swot analyse

Eindelijk 1 april. Tijd voor het nieuwe taxatie model. Een aantal wijzigingen en verbeteringen om het rapport te moderniseren en waarmee we mee gaan doen aan de Europese regelgeving. Een aantal wijzigingen op het gebied van milieu, aangepaste verbouwing en uiteraard de opdrachtvoorwaarden.

De grootste vernieuwing in het taxatie rapport zelf is voor de taxateurs de SWOT analyse over de woningmarkt waarin het object zich bevindt. Op Linkedin zag ik al een bange oproep van een taxateur "Wat moeten we hiermee?". Volgens mij is het antwoord hierop eenvoudig: Je kennis over het object in relatie tot de woningmarkt in het rapport vermelden. 

Er werd in deze discussie ook geopperd dat de bedenkers maar voorbeelden moeten geven. Of de validatie instituten moeten maar een invul instructie maken wat ze graag willen zien. Nee taxateurs! Deze dien jezelf aan te dragen. Anders krijg je weer voorgekauwde niets zeggende taxatie rapporten. Laat het jouw rapport zijn en jouw inzicht in de markt! 

Hier zit toch de meerwaarde van de taxateur en het taxatierapport? Vaak wordt vergeten dat aan de hand van een taxatierapport grote financiële beslissingen worden genomen. Het is meer dan alleen de koopsom op te tekenen. Je neemt als taxateur de verantwoordelijkheid dat deze inderdaad klopt of dat het huis juist meer of minder waard is. Hiermee laat je dus duidelijk zien dat jij als taxateur de kennis hebt van het object en de omgeving. Je maakt een vertaalslag van jouw (markt) kennis in het taxatierapport zodat het voor de opdrachtgever en de geldverstrekker inzichtelijk wordt of het verantwoord is om het risico te nemen.

Dus taxateurs hierbij de oproep, laat je niets voorkauwen! Neem het heft in eigen handen, laat zien dat je het taxeren serieus neemt en dat je kennis van zaken hebt! Zo wordt het kaf uiteindelijk van het koren gescheiden. 

Kadaster registreert in januari 2016 meer verkochte woningen

In januari 2016 registreerde het Kadaster 11.907 verkochte woningen. Dit is een stijging van 26,2% ten opzichte van januari 2015 (9.437). Vergeleken met de voorgaande maand, december 2015, is er sprake van een daling van 44,8%. Het Kadaster registreerde toen 21.566 verkochte woningen.

Het Kadaster registreert de transacties van bestaande koopwoningen op het moment dat de notaris deze bij het Kadaster laat inschrijven. Dat is dus het moment van eigendomsoverdracht, de koper wordt eigenaar van de woning.

Woningtypen

Vergeleken met januari vorig jaar zien we een stijging van het aantal geregistreerde verkochte woningen bij alle woningtypen. Vrijstaande woningen stijgen het meest met 34,9%. Bij hoekwoningen is de stijging het minst met 15,3%. Ten opzichte van de vorige maand, december 2015, dalen alle woningtypen. Bij 2-onder-1-kap woningen is de daling het grootst met 49,2%. De kleinste daling is te zien bij appartementen met 41,3%.

Provincies

Ten opzichte van januari 2015 stijgt het aantal geregistreerde verkochte woningen in alle provincies. De stijging is het grootst in Utrecht met 37,3%. De kleinste stijging zien we in Flevoland met 11,6%. Vergeleken met december 2015 zien we in alle provincies een daling. In Limburg is de daling het grootst met 53,6%. In Noord-Holland is de daling het laagst met 41,2%.

Hypotheken

Het aantal geregistreerde hypotheken nam in januari 2016 met 18,7% toe ten opzichte van januari vorig jaar, van 14.253 naar 16.918. Vergeleken met december 2015 (29.501) is er sprake van een daling van 42,7%.

Executieveilingen

In januari 2016 vonden 219 executieveilingen plaats. Dit is een stijging van 121,2% ten opzichte van januari 2015 (99). Alle cijfers vindt u in het Vastgoed Dashboard van het Kadaster

Wilt u weten wat deze cijfers voor uw woning betekenen? Wij helpen graag met een taxatie van uw woning. 

Bron Kadaster 

Totale verloedering van de Taxatie wereld

Deze week ontvingen wij een schokkend bericht en laten we hopen dat het niet waar is. Via een taxateur waar we regelmatig mee samen werken hoorde we dat de NVM - SOM een opleiding aan het maken is om makelaars / taxateurs te leren om de referentie objecten te onderbouwen in een taxatierapport.

Dit kan toch niet waar zijn? Dit is toch de basis van het taxeren? Het is geen kunstje die je iedereen kunt leren! Het is pure marktkennis met een juiste vertaling te maken naar een heldere uitleg. Dan krijgen de validatie instituten weer de schuld van de taxateurs. Nee, dat is ook erg vreemd. Het onderbouwen van een taxatiewaarde is namelijk zeer eenvoudig.

Wat is een goed referentie object?
- Gelijkwaardige woning qua inhoud, perceeloppervlakte, bouwjaar, woonoppervlakte en type;
- Zo dichtbij mogelijk gelegen bij het getaxeerde;
- Een zo jong mogelijke transactiedatum;

Eenvoudiger kunnen we het niet maken. Helaas zijn deze regelmatig niet te vinden die hier precies op aan sluiten. Op zich ook logisch. Zeker als je een plaats hebt waar niet zo heel veel transacties zijn. Hier komt dus het werk van de taxateur kijken. Een juiste interpretatie van "de andere referenties" omgezet naar het getaxeerde.

Het doel van de onderbouwing is om de opdrachtgever, de bank, de bijzonder beheer afdeling of de woningcorporatie willen graag een vertaalslag van de marktkennis van de taxateur en de getaxeerde marktwaarde. De toelichting moet in combinatie met de kerngegevens van het object een logisch verhaal zijn waar je als "leek" van denkt dat klopt als een bus!

Enkele voorbeelden van een afwijkende onderbouwing:
- Een goed gemoderniseerde tussenwoning kan gerust worden vergeleken met een gedateerde woning. Laat dit wel duidelijk uit het commentaar blijken en het dient uiteraard logisch te zijn (een verschil van 60.000 euro is wel heel erg veel). Geeft zo duidelijk mogelijk aan waar de verschillen in zitten;
- Woningen in een klein dorp, kunnen makkelijk worden vergeleken met vergelijkbare woningen uit een ander nabij gelegen dorp. Leg wel even uit waar de verschillen inzitten op basis van bijvoorbeeld de voorzieningen;
- Een grotere of kleinere woning is makkelijk te onderbouwen. Als het maar logisch is. Een appartement van 150 m2 vergelijken met een appartement van 43 m2 kan natuurlijk niet.  Een doorrekening van de m2 gaat in deze spaak, maar een appartement van 95 m2 gaat al stukken beter;
- Een woning uit 1998 kun je best vergelijken met een woning van een veel ouder bouwjaar. Zeker als deze volledig gemoderniseerd is. Dit geeft namelijk een beeld van woningprijzen van dergelijke woningen;

Oproep aan iedereen die een taxatie nodig heeft:
Wij willen iedereen oproepen die een taxatierapport nodig heeft een taxateur te nemen die deze cursus niet nodig heeft en nooit heeft gedaan! Je wilt een taxateur die kennis heeft van zijn markt waarin hij taxeert, je wilt immers een realistische waarde. Een goede taxateur heeft deze onzinnige cursus niet nodig!

Meten is niet weten volgens de rechter

Een belangrijke bron voor informatie is www.rechtspraak.nl. Regelmatig publiceren zij uitspraken die betrekking hebben op ons vakgebied. Deze week vonden we er weer een in het kader van de NEN 2580 meetinstructie opgesteld door de VNG, NVM, VastgoedPro en VBO. .

In het kort de Casus:

NVM makelaar biedt een woning te koop aan met de oppervlakte van 85 m2. Een dame koopt het appartement en later blijkt het maar 78,14 m2 te zijn (nagemeten door een professioneel inmetingsbureau). Zij wil een schadevergoeding van de verkeerde m2 a ca. 4000,-- per m2, dus een totaal bedrag van bijna 30.000,-- (inclusief de kosten etc.).

-

Het verweer 
Volgens de NVM makelaar klopte het aangeleverde meetrapport niet, er kunnen namelijk interpretatie verschillen zijn en in de koopakte akte stond een uitsluitingsclausule:

Toelichtingsclausule NEN2580 De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. 

-
De uitspraak
De rechter wijst de vordering dus af op basis van deze afstandsverklaring en vind inderdaad ook dat er interpretatie verschillen kunnen zijn. Als zij aanspraak had willen doen op de onjuiste m2 dan had ze dit in haar vooronderzoek moeten laten doen (door een aankoopmakelaar danwel een NEN 2580 meet instituut).
.
De eiseres is gehouden aan de betaling van de proceskosten voor de makelaar.

Lees hier de volledige uitspraak en casus 
---

Op zich vinden wij de uitspraak over de interpretatie verschillen in het meten het meest opmerkelijk. Het is niet voor niets de standaard en een m2 = m2. Wij zien het meer als laksigheid van een verkopend makelaar. Zij hebben de taak om het huis zo goed mogelijk weg te zetten en zij "fleuren" de boel graag erg leuk op. Wees als koper dus altijd op uw hoede!

Als je namelijk de Meetinstructie op de JUISTE WIJZE volgt kan er niets mis gaan en kom je altijd het zelfde uit. Dat kan gewoon niet anders. Het kost misschien wel wat extra tijd voor de makelaar. Wellicht is het verstandig voor VastgoedPro, NVM en de VBO verplichten om alle makelaars een meetinstructie cursus te laten volgen! (bijv. via dit bedrijf)

Wij vragen ons werkelijk af wat de waarde is van onderstaande afbeelding nog is als toch alles uitgesloten kan worden door de verkopend makelaars.

Ga je een huis of zeker een appartement kopen dan kan een aankoopmakelaar je beschermen en weet je zeker dat je voor de juiste m2 betaalt. Zeker in Rotterdam, Amsterdam, Dordrecht, Breda en Utrecht waar de m2 voor een appartement erg duur betaald zijn kan een aankoopmakelaar je erg veel geld besparen.

#WijHelpenGraag #TaxatieReus #AankoopMakelaar #BouwkundigeKeuring #Meetinstructie

Lees ook: Meten is niet weten volgens de rechter
Lees ook: Meten conform de NEN-2580 / NVM Meetinstructie

Het jaar 2016 is weer begonnen!

Het jaar 2016 is weer een paar weken onderweg. Toch zijn er alweer een aantal ontwikkelingen op taxatie gebied.

- Het NRVT is operationeel geworden. De inschrijvingen worden nu verwerkt. Iedereen die niet aan de eisen voldoet heeft helaas pech. De eisen zijn enorm streng voor de taxateurs. Dit wordt de nieuwe standaard op het taxatie gebied. Meer informatie

- Er is een nieuwe meetinstructie. Althans, een update van de oude instructie. Gelukkig geen grote wijzigingen. Lees meer over de nieuwe invulstructie of download deze op onze "link"pagina.

-  Minder lenen ten opzichte van de waarde van de woning. De grens is verlaagd naar 102% van de waarde van de woning. Dit loopt terug naar 100% in 2018. De kosten voor een taxatie rapport, kosten voor de Nationale hypotheek garantie, hypotheek kosten  zul je zelf moeten betalen. Overigens betekent het niet dat je altijd op zoek moet gaan naar de goedkoopste maar het loont wel om te shoppen.  Meer informatie

- Het is mogelijk om subsidie te krijgen voor het verwijderen van Asbest. Dit is per 2024 verboden en het dient dus op alle "bereikbare" locaties verwijderd te worden. Asbest gaat dus een nog grotere invloed hebben in de taxatierapporten. Meer informatie

- Waar Asbest een negatief effect heeft, is er aan de andere kant wel weer een positieve invloed: Er is namelijk ook subsidie mogelijk op energiebesparende maatregelen. Sinds 4 januari 2016 kunt u
subsidie aanvragen voor zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. Meer informatie.


Gelukkig wijzigt er in onze dienstverlening niets ;-))